注意陷阱! 房貸利率 、 還款年期 有玄機!

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 05

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


根據中央銀行資料顯示,五大銀行新增 房貸利率 雖然在 5 月跌至 1.349% ,為歷史最低水準,但 6 、 7 月略為反彈至 1.359% 。也就是說最近因為疫情關係, 房貸利率 表現仍是低檔、穩定的,平均 利率 就在 1.35% ~ 1.36% 上下。

另外,根據內政部不動產資訊平台最新統計,今年第一季全國新增住宅貸款平均設定還款期數長達 269 期,創統計以來最長紀錄;換句話說,若採正常每月還款方式,平均 22.4 年才能清償 房貸 ,擺脫房奴的枷鎖。

如今房價一直漲,大家卻仍然一窩蜂的買房,除了剛性需求外,無非是看中了現在的低利率環境。弔詭的是,「低利率」明明代表每年可以付較少的利息,民眾應該會更有能力在短時間還款啊!但為什麼近幾年貸款機構反而是積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案,給民眾更長的還款期間呢?

這種看起來讓你付的起,又可以慢慢還的方案,是否有什麼陰謀在其中呢?還是銀行真的在默默行善,因應高房價,為了讓民眾可以比較買得起房子才這麼做呢?

低利率不是永遠低利率!

了解剛剛的問題前,我們要先弄清楚房貸的一個迷思

房屋貸款的種類非常多,市面上最常見的就是「 指數型 」的房貸。所謂「 指數型房貸 」,是先訂定一個「 基準利率 」做為調整房貸利率的指標。然後再依照申請貸款人的個別條件、還款條件、信用評分…等,對利率調升或調降。

一般銀行的房貸基準利率,可能是以中華郵政或是國內公股行庫「 一年期定期儲蓄存款利率 」的平均值或其他利率作為基準。不論是以何者為基準,既然是以某個會變動的數值做標準,那可想而知,基準利率是會改變的,所以房貸利率也會改變!

舉例來說:

你申辦了A銀行的指數型房貸,此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率=基準利率 0.85% +個人加碼利率 0.5% = 1.35% 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 ~ 40 年間,都沒有利率改變的情況。

如果在這波疫情過後,中華郵政調升一年期定存利率到 0.875% ,代表你的房貸利率,從此開始不再是 1.35 %,而是 1.475 %(基準利率 0.975% +個人加碼利率 0.5% )。

也就是說,你現在看到的利率,不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後,利率已經大不相同,你所需要付的利息比你原本以為得更多。

(當然也是會有設定調整上限的方案,這種就會比較有保障,不至於無限上綱。)

央行沒升息,你的房貸也有可能漲!

現在你知道房貸利率可能會變動,但你知道,其實就算央行沒升息,房貸利率還是有可能會上調嗎?

就如同前面所說,「 指數型房貸 」,會先訂定一個「 基準利率 」,但不是每間銀行都會設定以中央銀行宣布的金融利率為基準。所以即使中央銀行沒有調整市場的利率,但是如果銀行設定的房貸「 基準利率 」出現調升或調降,這家銀行的房貸戶就會跟著變動。

所以,其實銀行的房貸利率一直都是浮動的!在確定要貸款前,務必要確認一下到底是以什麼為基準,才不會錯估情勢。

還款期越長,銀行賺越多

前面提到過,近年來的銀行房貸還款期間設在 30 年、 40 年以上的比比皆是,為什麼銀行在低利率時代,反而想要拉長還款期間呢?

從剛剛的說明我們可以知道,房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點,是有可能隨時間調升的。如果再搭配上最一開始提到的「 還款期數延長 」,是不是嗅到什麼不尋常的味道?

沒錯!當銀行開始把貸款年份拉長,看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力,其實不全然如此!拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期,對銀行來說主要目的有 3 個:

  1. 可以幫銀行收入更多的利息(如下面範例)
  2. 較有機會等到利息調升時機(如前段所述)
  3. 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款,進而願意買房、貸款

透過這樣的一個迴圈,讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽,而身為待宰羔羊的你,也因為看到一堆數字被沖昏頭,腦袋一熱就簽下去了。以為自己賺到,殊不知多付了一大筆辛苦錢。

房貸選擇要注意

不論如何,現在房價那麼高,一般人應該是不太可能一次付清所以價款。所以貸款是不得不的選擇。筆者在這邊不是要恐嚇大家不要買房或是不要貸款,而是想提醒大家,在看到各種貸款數字時,不要輕易被字面上看起來最輕鬆、舒適的方案給欺騙了。因為這很有可能是裹著糖衣的毒藥啊!

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呂國瑋
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