房貸 寬限期 越長越好?如何判斷自己該不該運用 寬限期 ?

作者:House123 邱愛莉   |   2020 / 11 / 17

文章來源:House123 邱愛莉   |   圖片來源:股感知識庫


最近房市有一則新聞:「新一波搶房貸大戰!五年寬限 40 年房貸大出籠!」新聞一出,有許多人覺得驚訝,其實,「 40 年房貸 」和「 5 年寬限 」在之前就有銀行推出,只是知道的人不多。如果真的要申請這類型的房貸,應該注意哪些地方呢?在辦理房屋貸款時又都會說到「 寬限期 」, 寬限期 有什麼值得注意的嗎? 寬限期 一定要用嗎?

一起來看看!

40年房貸要注意什麼?

  1. 綁約年限、違約金計算方式:
    銀行房貸方案大多有「綁約年限」, 常見的多為 2-3 年,也有長達 5 年的。如在「綁約年限」內提前將房貸清償完畢(通常發生在:於綁約年限內「出售房屋」的情況),則需繳交「貸款總金額」的 0.5% – 2% 的「違約金」,如果貸款金額 1000 萬,以 1% 的「違約金」 計算,則需繳交 10 萬。在貸款之前,最好先了解「綁約年限」和「違約金的計算方式」,如有可能在「綁約年限」內出售房子,則需將「違約金」費用考慮在內。
  2. 升息風險與收入支出現金流規劃:
    雖然房貸年限拉長(從常見的 20 年、 30 年,拉長到 40 年),的確大幅降低每月的房貸壓力, 但是,畢竟 40 年的時間很長,還是必須將「升息」的風險考慮進去。例如:以貸款 40 年,利率 1.6% ,前 5 年寬限期來看,寬限期內每月繳息 13,333 元,寬限期後每月本息攤還 31,111 元,但如果利息從 1.6% 升息為 3.5 %,寬限期後每月本息攤還金額將提高到 41,329 元。建議在申請前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。
  3. 貸款人年齡與屋齡限制:
    即使銀行有 40 年貸款年限的方案,也不代表一定申請的過喔!除了個人的收入、財力、年紀、信用外,還要考量「貸款人」和「房子」的「年齡」。畢竟房貸的利息低、金額高,就是因為有「房地」作為「抵押品」,並考量「貸款人」的「償還能力」。如果「貸款人」和「房子」的「年齡」已高,銀行可以提供的貸款年限就會縮短,以避免放款風險。

上面這三點注意事項,記得在買房子前就先詢問清楚,避免簽約後才發現條件不如預期,而影響規劃!

那寬限期到底又是什麼?

首先,我們先來認識什麼是『寬限期』。

『寬限期』全名應該稱為『還息不還本的寬限期』,在寬限期內每期只需繳交貸款利息不需要攤還本金,由於每月要繳的金額比較少,壓力比較輕。一般銀行通常會提供 2 年的寬限期,部分銀行甚至提供 3 年或以上的寬限期。不過,由於寬限期內沒有攤還本金,當寬限期屆滿後 (比如 2 年之後),每月除了必須攤還利息之外,另須攤還本金,因而將大幅增加每月之還款負擔,而且本來用要 20 年還的本金,變成要用 18 年還完,所以每月平均要還的金額就變多了。

房貸真的要背一輩子嗎?

很多人會想要趕快把房貸還掉,認為沒有負債,這間房子才完完全全屬於自己,因此心中總是會有莫名的壓力,覺得好像要背房貸一輩子!但是許多首購族其實都忘記考慮一件重要的事情,就是:『未來 5 ~ 10 年我也許會換屋!』也許是家庭人口變多,需要的空間變大了,因此需要以小換大。或者是工作、生涯因素考量,也許搬家了等因素都有可能。因此當你換屋的時候下一個買你房子的人就會幫你還完房貸了

怎麼說呢?

舉例:

你用 1000 萬買了第一間房子,貸款 800 萬。

如果你買的房子不錯,有增值潛力,過了 5 年後以 1300 萬出售。

如果我們用最簡單的方式粗略換算本金,前兩年寬限期不還本,後面 3 年攤還本金,平均一個月還 3.7 萬本金,共還 3 年,一共 133 萬,因此你的貸款只剩下 667 萬。

假設你以 1300 萬出售,賣方將先清償你剩餘的貸款 667 萬,其餘的 633 萬會匯入你的戶頭。這也是為什麼,大部分人都很害怕貸款背一輩子,實際上卻很少人真的負擔貸款一輩子,因為當你出售時,買方就會幫你把原來的房貸還掉

要不要用寬限期?

至於要不要使用寬限期,這個問題,我曾經也想不太通。許多投資客都說就使用寬限期呀!但是對於自住來說,這間就是我的房子呀,還不是遲早都要還。你也有過這樣的想法嗎?其實要不要使用寬限期,並沒有絕對,取決於你的理財智商與花費習慣!

如果你有好的財務智商與投資工具,假設寬限期 2 年,如果那 2 年可以延遲還的本金(約 80 萬)有更好的投資標的可以為你創造比房貸利息(約 2 %)更好的投資報酬那麼你就應該好好利用寬限期。例如,如果這 80 萬本金,可以讓每年有穩定 5 ~ 10 %的報酬率,等於銀行用房貸的利息貸款給你去理財,那麼你當然是使用寬限期,而非還回銀行,讓你的錢幫你賺錢。

如果你是無法控制花費的人,那麼乖乖還本金,對你來說還是最好的方式,因為每月定期還貸款等於是強迫儲蓄!等下一手買你房子的人,幫你還掉貸款的時候,你便能拿回你已經攤還的本金,還外加獲利呢!

每個人的情況與理財習慣都不同,建議好好了解自己的習慣,申辦貸款前先分別試算有房貸本金寬限期及無房貸本金寬限期每期應繳金額,依試算結果選擇自身能負擔又適合自己的方案喔!

house 123 邱愛莉 授權轉載》

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House123 邱愛莉
House123 執行長,商周、財訊房地產專欄作家。政大商管學院(AMBA)碩士,台大工商管理學系畢業,輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理。 2012/1:成立House123 2013/1:推出「購屋錦囊課程」,廣受好評 2013/6:獲邀到文化大學進修推廣部開課 2014/7:出版《買一間會增值的房子》,至今仍蟬聯博客來房地產類暢銷書 2014/8:獲邀成為商周、財訊房地產專欄作家 2016/7:推出「包租公保證班」,反應熱烈,好評連連! 2018/1:推出「購屋實戰班」,造福更多學員! 2018/6:出版《小資族大翻身:8年從20萬滾出4000萬的賺錢筆記》,一上市即衝上博客來暢銷書 2019/10:出版《買一間會增值的房子-修訂版》,至今仍蟬聯博客來房地產類暢銷書 愛莉認為,人生最大的幸福就是「安居樂業,財務自由」,發掘自己的天賦才華,並建立一個財務安全網,讓自己可以沒有後顧之憂的投入自己喜歡的工作,是很幸福的。 她很愛房子,也期許自己當一個珍惜房子、珍惜房客的好房東。期待在自己成長的同時,也能帶給其他人更多知識與經驗的分享,安居自住,幸福收租。
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