斡旋金 要約書 到底是什麼? 哪個比較能夠保障我的權利?
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斡旋金 要約書 到底是什麼? 哪個比較能夠保障我的權利?

2021 年 1 月 29 日


看房的過程中, 房仲 看你開始流露出喜歡房子的訊號時,開始有意無意的詢問,你的購屋預算是多少呢?你要不要出出看價格我去幫你談談看,你可以先付一筆「斡旋金」,我再幫你跟屋主談價格。有開始看房的讀者,對於這個情境肯定是不陌生的。

斡旋金 在房地產買賣交易過程中,是一個常出現的名詞,在實務上也常是認知差異和常形成「交易糾紛」的地方

  • 到底「斡旋」是什麼東西?隱含什麼樣的意涵?
  •  斡旋金 和 訂金 差在哪裡? 又和 要約書 有什麼不一樣的呢?
  • 身為 買方 又有什麼需要注意的?

今天筆者就帶著大家一起來好好討論這個議題吧!

什麼是「斡旋金」?在買屋過程中扮演什麼角色!

依據行政院消費者保護會對於「斡旋金」的定義是:買方如果透過 房仲 購買房屋,當買方看上某間房屋時,出價和賣方開價有差距,房仲常會要求買方先付一筆金額,來作為和賣方斡旋,當賣方同意買方出價時,這筆錢將轉為定金,雙方開始有簽訂買賣契約的義務

一般房仲所使用的「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據,都屬於此。

白話來說, 仲介 為了促成交易,向買方收取一筆費用,代為向屋主協商價格,性質類似於「保證金」,如果議價成功,屋主願意賣房屋,這時候買方的「斡旋金」將轉為房屋定金。實務上很常使用,也有不同的稱呼方式,如:買賣協調金、出價保證金等等,但實際上斡旋金在台灣法律上並沒有明確規範,也因此也存在許多爭議。

常見問題 1 :斡旋金付越多越好談嗎?

法律上並沒有明定的收取範圍,因此之前遇過有些 房仲 會鼓吹多出一些,讓屋主可以看見買方誠意,但比起斡旋金多寡,要說服 屋主 同意賣房,最重要的是回歸買方出價多少,是不是落在屋主的理想價格區間,反而不是這筆費用的多寡,因此不要被房仲影響了。

上面有提到斡旋金性質類似買家 訂金 ,並非額外的款項,那到底要付多少呢?實務上常以出價總價 1% – 3% ,或是一筆固定金額 10 – 20 萬作為斡旋金,因此一間 1,500 萬的房子,付 20 萬斡旋金談成後,斡旋金將直接轉為房屋定金,買家付款金額為 1,500 萬扣掉 20 萬後的 1,480 萬。

目前做法是由房仲公司代為保管, 房仲 只拿斡旋書面向屋主進行議價動作,上面寫明買方支付的斡旋金額度。而屋主同意買方出價金額,並在上面簽字確認願意出售,此時斡旋金就會轉變成法律上的定金,產生法律約束力

常見問題 2 :反悔不買或不賣了,斡旋金拿不拿得回來?

實務上糾紛常發生於屋主「同意賣屋」時,買方「反悔不買並要求返還斡旋金」。此時是否可以拿的回來?關鍵在於是否已經轉為訂金。如果屋主在約定的時間內回覆要賣,買方交的斡旋金將轉為訂金,此時買方後悔不買、或是屋主改變心意不賣,這時後斡旋金將轉為「違約金」。

而 房仲 是必須「完成買賣雙方交易」才能收仲介費,因此當超過斡旋委託期間,或是雙方因價格談不攏破局,此時買方是可以要求房仲將斡旋金無息全額退還,而且不得藉故扣取任何費用。

常見問題 3 :一定要拿出「斡旋金」才可以議價嗎?「要約書」也可以!

你可能有另一個疑惑,除了支付斡旋金開始議價外,還有其他方式嗎?是的,還有另一種!委託房仲去向屋主議價還有另一種方式,稱為「要約書」,房仲業者不可以強制跟購屋者收取斡旋金

依據行政院消費者保護會,對於「要約書」的定義為:
要約書是指買方不交斡旋金,而將記載購買房屋意願的書面文件,交給房仲向屋主進行磋商,當屋主同意買方的條件時,雙方就有完成這筆交易的義務。

因此,如果用要約書就不用先交付一筆「斡旋金」!那我選擇「不需要拿出現金的 要約書 」一定比較好嗎?

實際上要約書與斡旋契約兩者都是具有法律效益。當賣家同意要約書內容,這筆交易就等同生效,如果你毀約不要買的話,賣方可以要求違約金的,違約金額為出價的 3% ,細算下來可能比斡旋金還高。身為買方需要細細計算這之間的價差,在看房時也可以跟接洽的房仲聊聊屋主的特性。

真的想成交,斡旋金制度同時保障交易三方!

斡旋金制度的核心思想在於,預防「買方反悔不買」與「賣方反悔不賣」的情況,對於交易的買賣雙方與房仲皆有好處,可以防止惡意的違規,影響另一方的權益。而買方也可以避免殺出第三方程咬金(對方出價更有誘因),壞了原先的買屋計畫,因此斡旋金制度是不只有保護屋主。

而內政部也有要求房仲業者,需要主動告訴買方有「要約書」和「斡旋金」二種可以選擇,因此身為買家可以好好思考,你要選擇哪一種方式唷!

此外,內政部有提供要約書供業者與民眾下載,「內政部不動產資訊平台」網站中的「不動產委託銷售契約書範本」的附件中即有要約書範本可以下載。

另外筆者最近看房也有一個小感悟,部分房仲會在看房的很早期就開始鼓吹出斡旋,看完本文讀者應該可以知道不論是「要約書」或「斡旋金」都是有法律效益的,因此不要抱持隨意出價的僥倖心態,以免觸底屋主的底價,斡旋金直接轉為訂金囉!房屋交易停看聽,我們下次見~

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週餘
 
 
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