【新莊房價系列】 新莊副都心 全分析!現在買會太晚嗎?

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 05

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


【新莊房價系列文章】

  •  新莊副都心 (本篇)
  •  新莊頭前重劃區 (近期發佈)
  •  新莊/泰山塭仔圳重劃區 (近期發佈)

新北市新莊區與台北市只有一河之隔,是許多在北市工作又不想負擔北市房價的青年們一個不錯的選擇。因為早期的發展特性以及交通上的分隔,又可以被切割成上新莊( 副都心 、 頭前 )及下新莊( 丹鳳 、 輔大 )兩塊。

近年來政府想要北市人口舒壓,所以積極的推動市地重劃,以至於新大樓如雨後春筍般源源不絕的長出來,也造就新莊區成為 2019 年新北市僅次於板橋區的第二大房屋供應區。

新莊共有三個著名的重劃案: 新莊副都心 、 頭前重劃區 及 溫仔圳重劃區 。本系列文章將會聚焦在前兩個重劃區的「 區域分析 」「 房價走勢 」。塭仔圳重劃區因為是在今年 8 月才全部核定,還屬於很初期的階段(雖然已經有建商開始獵地),並沒有足夠的數據,所以只會對重劃去的前世、來生做介紹 。

所以今天就讓我們先來聊聊三個重劃區中,發展最完善的,也是最有名的「 新莊副都心 」吧!

商業用地竟然比住宅用地多?

新莊副都心重劃區是指特二號道路(台 65 線)以東、思源路以西,中原路以北,中山路(台1線)以南的範圍(如圖所示),區內規劃大部分為商業區(第一、二種商業區)及住宅區(第一、二種住宅區)。所以如果是喜歡出入比較單純的購屋族,在購買此區前務必確認一下是不是「純」住宅區避免買到住商混合大樓!也要小心建商把「一般事務所」當作「住宅」賣你,因為把事務所當住家,這在使用管制規則上其實都算是遊走在法律邊緣的。

生活機能完善!

整個副都心重劃區其實只有 100.287 公頃,並不算大。但因為規劃多為商業區,所以商業機能、生活機能算是很好的。今夏剛開幕的全新大型百貨商場「宏匯廣場」,就引進 310 家品牌進駐,帶動整個區域的發展。此區也規劃了中央合署辦公大樓(行政院文化部、客家委員會…皆已進駐)、國家電影中心( 2021 年開幕)、溫仔底濕地公園(設有兒童戲水池、溜冰場)、中信國小、典華飯店…等。

也因為與上新莊地區的舊市區只有一街之隔,所以也可以享受到舊市區的機能福利。因此相較於一般正在開發中的重劃區,副都心全方位機能都算是蠻到位的!

通勤一定塞爆?

目前在區域北側設有兩座捷運站,分別是機捷副都心站( A4 )以及機捷和環狀線轉乘站新北產業園區站( A3 、 Y20 )。雖然說新莊副都心周圍有兩條已通車捷運線,但不論是搭機場捷運或是環狀線,要進到台北市上班都需要費一番周折。就有網友說從新莊副都心出發到台北101上班,單趟要近1.5小時!

幸好未來新北產業園區站將繼續延伸出環狀線北環段(預計 2021 年 7 月動工),且與多條捷運路網(文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線)設有轉乘站。其中最大的利多莫過於直達淡水線士林站及文湖線劍南路站,可以有效舒緩目前搭捷運通勤的時間及路上塞爆的車流。

在北環段尚未開通的現在,公車或是私人交通運輸工具還是首選。區內主要公車站多在外圍的交通要道上(中央路、中原路、思源路),公車發車量大,且可通往內湖、中正、信義、南港等地,還算方便。

但因為這裡居住人口快速成長(區內中原里今年 2 月開始已經穩居新北第 10 大里),通勤時間又有大輛車流需要經過中山橋、忠孝橋前往台北市區,所以上下班的尖峰時間容易塞車。對於通勤族來說,副都心交通情況正經歷黑暗期,但等到 2028 年環狀線北環段通車後,預計能好轉。

房價在低點?

討論了這麼多區域環境,來看看新莊副都心近 10 年的房價變化吧!我們擷取的是內政部實價登錄資料的交易數據,並依照使用型態篩選出屋齡在 10 年內的住宅大樓物件。令我們驚異的是,在副都心重劃區中,鮮少有屋齡在 10 年內的公寓、華廈交易資料,可見新一波蓋起來的住宅多半都是 10 層樓以上的大樓。(公寓、華廈、大樓搞不懂!這些類型的房子怎麼分!?)

從價格變化來看,副都心住宅大樓房價在 2011 年時來到近 10 年高峰,每坪成交價格落在 55 萬,同年新莊區住宅大樓平均成交價也只要 46.7 萬/坪,可見重劃區的紅利當時是顯而易見的。之後雖然歷經將近 5 年的盤整期,但副都心重劃區的平均交易價格一直都與全區的價格有不小的溢價。

直到 2016 年,這個溢價開始縮小,到了 2020 年,兩者差距僅 3 萬/坪。且副都心的住宅大樓價格也從 55 萬/坪跌到僅剩 43.7 萬/坪 10 年來一坪就減少了將近 11 萬,跌幅將近 25% 。雖然從交易平均價格來看,相較 2019 年的最低點,今年的確不畏疫情影響,有微幅上揚,但從塗上也可以清楚看到,和 10 年前相比,現在的價格低的多。

雖然正經歷交通黑暗期,但新莊副都心一切機能完善,未來也會繼續朝著台灣電影產業中心的角色前進。相較於 10 年前的價格,現在的價格明顯較為合理,也跟全區的價位接近,但住宅大樓平均 55 萬/坪的價格天花板,不知道未來價格若升至此區間,會不會成為一個賣壓所在。

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呂國瑋
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