本息攤還 本金攤還 差在哪? 試算 看看 房貸 應該 怎麼還 最划算!
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本息攤還 本金攤還 差在哪? 試算 看看 房貸 應該 怎麼還 最划算!

2020 年 11 月 24 日


本息攤還 本金攤還 是台灣還房貸的兩種主流方式。究竟這兩者有什麼差別?優缺點又各是什麼呢?一起來看看吧!

大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了,但若是「房貸還款方式」選擇錯誤,不僅會失去原本的生活品質,同時還會被錢追到喘不過氣。房貸關係著自己未來 20 ~ 40 年間每個月現金流的問題,那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

銀行利息的計算是根據以下公式決定的:

利息=資金總額×利率×借用時間

在利率一樣的情況下資金總額與借用時間就決定利息的多寡

我們把錢存在銀行愈多,存放時間愈久,銀行需要給我們的利息就愈多;相反的,如果我們跟銀行貸款,貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久,我們需要支付給銀行的利息就愈多!

目前銀行提供兩種還款方式:【本金平均攤還】【本息平均攤還】

這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定,銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息。

本金平均攤還(遞減法)

又稱等額本金還款,每月要償還給銀行的本金都一樣利息部分則依本金餘額計算,但隨著所償還本金愈來愈多應繳利息會逐月減少

計算方式

每月要繳的房貸=本金+利息

=貸款總額÷貸款總月數+前期貸款餘額×(年利率÷ 12 )

本金平均攤還試算>>>請點我

優點

  • 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低(因為一開始繳了比較多的房貸本金)。
  • 強迫儲蓄。

缺點

  • 前期房貸繳款壓力大。
  • 還款金額不固定,每月需要確認。
  • 房貸利息抵稅金額較少。
  • 可彈性運用的資金較少。
  • 降低生活品質。

適合對象

  • 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人。
  • 預期未來生活負擔會加重的人使用,ex:看病、孩子讀書等。
  • 預期未來收入會減少的人使用,ex:退休族、銀髮族。

本息平均攤還(等額法)

又稱等額本息還款,把貸款的本利和(本金+利息)相加,然後平均分攤到還款期限中在利率不變的條件下每月還款金額固定,只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。

為目前最常見的房貸攤還方式,不僅讓借款人的還款壓力降低,而且對銀行有利,因為可以多賺借款人的利息。

計算方式

每月要繳的房貸=本金+利息=固定值,但每月支付本金與利息比例不同。

還款初期的還款比例:本金<利息。

還款後期的還款比例:本金>利息。

本息平均攤還試算>>>請點我

優點

  • 每月還款金額相同,不需計算每月需負擔金額,所以房貸繳款壓力較小。
  • 房貸利息抵稅金額較多。
  • 利於做個人其他財務規劃。

缺點

  • 前期主要是在繳付利息,償還本金較少,所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高。

適合對象

  • 月收入固定的上班族。
  • 有其他財務規劃的族群。

總結

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:

可以看到「本金平均攤還」雖然初期每個月本利和比「本息平均攤還」還高,但隨著本金的不斷歸還,後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少,每個月還款金額也會降低,是一種先苦後甘的還款方式;「本息平均攤還」的初期繳的本金少、利息多,後期繳的本金多、利息少,所以總利息支出比「本金平均攤還」還多,但每月所繳的本利和是一樣的。

如果把這兩種還款方式畫成比較圖,可觀察到「本金平均攤還法」因每月還款金額逐漸漸少,所以是遞減式;「本息平均攤還法」因每月還款金額固定,所以是等額式。

更重要的一點,眼尖的朋友會發現,相同年利率( 2% )下:

「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息。

下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年,在不同利率下,使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳利息差別:

可以觀察到:如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5% ,「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 43% 。

還款如戀情,選擇適合自己的還款方式比較重要!

如果不擅長理財,就用「 本金攤還 」,早一點把錢多還在房貸上。如果有其他財務規劃,或是想要有生活品質,就用「 本息攤還 」;若有閒錢提早還款,也能達到省更多利息的效果,因為利息是由本金決定的!

《房地產筆記》授權轉載

【房貸系列延伸閱讀】

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