本息攤還是什麼?本金攤還怎麼算?本息攤還、本金攤還試算!房貸這樣還最划算!
作者 Kevin
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本息攤還是什麼?本金攤還怎麼算?本息攤還、本金攤還試算!房貸這樣還最划算!

2022 年 4 月 6 日

 
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編按:「本息攤還」、「本金攤還」是台灣還房貸的兩種主流方式。究竟這兩者有什麼差別?優缺點又各是什麼呢?一起來看看吧!

大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了,但若是「房貸還款方式」選擇錯誤,不僅會失去原本的生活品質,同時還會被錢追到喘不過氣。房貸關係著自己未來 20 ~ 40 年間每個月現金流的問題,那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

銀行利息的計算是根據以下公式決定的:

  • 利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間

在利率一樣的情況下,資金總額與借用時間就決定利息的多寡。

我們把錢存在銀行愈多,存放時間愈久,銀行需要給我們的利息就愈多;相反的,如果我們跟銀行貸款,貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久,我們需要支付給銀行的利息就愈多!

目前銀行提供兩種還款方式:「本金攤還」「本息攤還」。這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定,銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息。

本金攤還(遞減法)

又稱等額本金還款,每月要償還給銀行的本金都一樣利息部分則依本金餘額計算,但隨著所償還本金愈來愈多應繳利息會逐月減少,所以總繳交給銀行的利息會比較少

本金攤還計算方式

每月要繳的房貸

= 本金 + 利息

= 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 ×(年利率 ÷ 12 )

本金攤還試算>>>請點我

本金攤還優點

  • 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低(因為一開始繳了比較多的房貸本金)。
  • 強迫儲蓄。

本金攤還缺點

  • 前期房貸繳款壓力大。
  • 還款金額不固定,每月需要確認。
  • 房貸利息抵稅金額較少。
  • 可彈性運用的資金較少。
  • 降低生活品質。

本金攤還適合對象

  • 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人。
  • 預期未來生活負擔會加重的人使用,ex:看病、孩子讀書等。
  • 預期未來收入會減少的人使用,ex:退休族、銀髮族。

本息攤還(等額法)

又稱等額本息還款,把貸款的本利和(本金 + 利息)相加,然後平均分攤到還款期限中在利率不變的條件下每月還款金額固定,只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。

為目前最常見的房貸攤還方式,不僅讓借款人的還款壓力降低,而且對銀行有利,因為可以多賺借款人的利息,但總繳交給銀行的利息比較多。

本息攤還計算方式

每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值,但每月支付本金與利息比例不同。

  • 還款初期的還款比例:本金 < 利息。
  • 還款後期的還款比例:本金 > 利息。

本息平均攤還試算>>>請點我

本息攤還優點

  • 每月還款金額相同,不需計算每月需負擔金額,所以房貸繳款壓力較小。
  • 房貸利息抵稅金額較多。
  • 利於做個人其他財務規劃。

本息攤還缺點

  • 前期主要是在繳付利息,償還本金較少,所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高。

本息攤還適合對象

  • 月收入固定的上班族。
  • 有其他財務規劃的族群。

本金攤還試算!本息攤還試算!

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:

項目 本金攤還(均攤) 本息攤還(均攤)
第 1 個月
應繳金額
本金:41,667

利息:16,667

本金:33,922

利息:16.667

本利和:58,334 本利和:50,589
第 120 個月(第 10 年)
應繳金額
本金:41,667

利息:8,403

本金:41,357

利息:9,232

本利和:50,070 本利和:50,589
最後 1 個月
應繳金額
本金:41,587

利息:69

本金:50,313

利息:84

本利和:41,656 本利和:50,397
總利息支出 2,008,318 2,141,168

可以看到「本金攤還(均攤)」雖然初期每個月本利和比「本息攤還(均攤)」還高,但隨著本金的不斷歸還,後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少,每個月還款金額也會降低,是一種先苦後甘的還款方式;「本息攤還(均攤)」的初期繳的本金少、利息多,後期繳的本金多、利息少,所以總利息支出比「本金攤還(均攤)」還多,但每月所繳的本利和是一樣的。

本金攤還、本息攤還差在哪?

如果把這兩種還款方式畫成比較圖,可觀察到

  • 本金攤還法:因每月還款金額逐漸漸少,所以是遞減式
  • 本息攤還法:因每月還款金額固定,所以是等額式

本金攤還比較省?

更重要的一點,眼尖的朋友會發現,相同年利率( 2% )下:「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息。下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年,在不同利率下,使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳「利息」差別:

利率 本金均攤 本息均攤 總利息差
期初本利和 期末本利和
1.5% 54,167 41,639 48,255 74,839
總利息:1,506,237 總利息:1,581,076
1.7% 55,834 41,646 49,180 96,099
總利息:1,707,068 總利息:1,803,167
2% 58,334 41,656 50,589 132,850
總利息:2,008,318 總利息:2,141,168

可以觀察到:如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5% ,「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 43% 。

還款方式怎麼選?

還款如戀情,選擇適合自己的還款方式比較重要!

選擇還款方式最重要的考量就是你的「 還款來源」,還款的來源有百百種( 薪資所得、投資…),對銀行來說最重要的就是你還的出錢來,因此這也會影響銀行願意貸款給你的額度。除此之外,有些人也認為物價會有通貨膨脹的效應,也就是你所貸款的錢將會越來越沒價值,今年還給銀行的 30 萬到了 10 年之後就沒有 30 萬的價值了,因此或許越晚還錢對於債務人( 自己)越有利。

那到底該如何選擇還款方式呢?筆者認為如果不擅長理財,就用「 本金攤還 」,早一點把錢多還在房貸上。如果有其他財務規劃,或是想要有生活品質,就用「 本息攤還 」;若有閒錢提早還款,也能達到省更多利息的效果,因為利息是由本金決定的!

《房地產筆記》授權轉載

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