法國買房 要注意什麼?投資法國房子好賺嗎?法國房產投資指南!
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法國買房 要注意什麼?投資法國房子好賺嗎?法國房產投資指南!

2022 年 2 月 17 日

 
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"Bonjour!"法國主導著全球的時尚精品,擁有經典的藝術和建築,聞名全球的美食和葡萄酒,加上豐富的戶外活動,以及美麗的大自然,這些得天獨厚的條件,讓法國成為全世界最受國際遊客喜愛的國家,那你有想過在浪漫的法國置產嗎?在 法國買房 又需要注意什麼呢?在法國也能當包租公嗎?接下來為各位讀者帶來 法國買房 的大小事,在 法國買房 並非遙不可及!

法國介紹

法國是全球第七大經濟體,在歐盟的國家僅次於德國,總人口約 6,739 萬,總面積約 54 萬平方公里,是台灣的 15 倍大。世界許多知名的奢侈品品牌多來自於法國,例如:愛馬仕(Hermes)、香奈兒(Chanel)、路易威登(Louis Vuitton)。此外,高水準的科學研究也讓法國在重工業領域有強大的競爭力,譬如法國的空中巴士(Airbus)與美國的波音(Boeing)在全球民航客機各自拿下一半的江山。

法國人每周工時只有 35 小時,但卻是歐洲罷工最常見的國家,從台灣人的角度出發,真得是太不可思議了 ! 也許是法國人的天性浪漫,又或許是法國大革命帶來的深遠影響,讓他們勇於和資方進行「協商」,來改善自己的工作環境、薪酬和福利。另外,法國人極度重視文化和傳承,在美食、藝術、建築各方面都體現得淋漓盡致。

法國地理位置

法國位於中西歐,東邊緊鄰比利時、盧森堡、瑞士以及義大利,西南部與西班牙接壤,西北部則與英國隔著英吉利海峽。前三大城市為:巴黎(Paris)、馬賽(Marseille)、里昂(Lyon)。巴黎是法國的首都,同時也是政治、經濟、文化的中心,市區居住人口約為210萬,沿著塞納河畔坐落著巴黎聖母院、羅浮宮、艾菲爾鐵塔,以及不遠處的凱旋門和香榭麗舍大道,郊區還有歐洲唯一的迪士尼樂園 (Disneyland),是許多國際旅客必造訪的景點之一。

馬賽是法國最大的海港,附近的普羅旺斯與蔚藍海岸都是大家耳熟能詳的景點。而喜歡法式料理的老饕絕對不能錯過的是里昂,法國的美食之都。喜歡大自然的旅客必定會造訪位於上薩瓦省的白朗峰(Mont Blanc),高度是 4,808 公尺,為阿爾卑斯山(Alps)的最高峰,當地有很多樣的戶外運動,夏天可以健行、攀岩、騎車或飛行傘等等,到了冬天,搖身一變,成了歐洲最熱門的滑雪勝地之一。

法國是筆者最喜歡旅遊的國家,多元的環境、特色可以給每個人都帶來獨特的體驗,和滿滿的回憶。 講到法國,竟然差點讓筆者寫成旅遊日記 ! 接下來的文章,我們將從投資置產的角度來看法國。

法國地圖

法國國際旅客人數

法國在 2013 年迎來了超過 2 億人次的旅客造訪,比總人口多了三倍以上。雖然因為 2008 年的經濟危機導致成長停滯,但在 2010 後又開始持續成長,至 2018 年底,旅遊人數總計上升了約兩千萬,是世界最受國際旅客歡迎的國家。遠比第二、三名的美國、中國兩大強權多了五千萬人次,可見法國在國際觀光旅遊產業的強大競爭力。

此外,觀光旅遊業佔這個全球第七大經濟體國內生產總值(GDP)約 10% ,提供超過 10% 以上的就業機會,對法國來說至關重要。各地政府也相當鼓勵在旅遊產業上的投資,甚至提供稅務的優惠。因此,筆者建議從短期度假屋、或旅遊相關商業房地產的角度切入,在法國置產投資。

法國旅遊人口

世界旅遊人口排名

為什麼投資法國房地產?

1.穩定的現金流

穩定的現金流是房產投資成功的關鍵。在經濟危機發生時,足夠支付房貸以及日常營運費用的現金流,可以讓我們不至於在房價下跌時,必須賤價出脫資產,蒙受巨大損失。有穩定的現金流,才能安心地享受長期投資所帶來的高額報酬。

筆者舉上薩瓦省為例:在 2008 年的經濟危機下,旅遊人口並沒有明顯的下跌,訂房率與 2007 年同比,下降不到 3% ,在隔年立馬回升到了 2007 的水準,並在 2011 開始爆發性的成長。穩定成長的遊客數,會帶動當地的訂房價格,提供穩定成長的現金流,幫助我們打敗已現身的通膨巨獸。

薩瓦省

 

2.較低的自備款

由於很多海外人士選擇在法國購買第二個家,法國的銀行一直都有貸款給非居民的傳統,譬如法國巴黎銀行(BNP Paribas)、法國興業銀行(Societe Generale)等等。大多銀行都有完整的流程幫助海外人士取得貸款,也提供能講流利英文的專員服務。

法國銀行貸款的額度則從 50%~85% 不等, 25 年固定利率則在 2.5% 以下,對槓桿提升投資報酬是不錯的工具。另外,值得一提的是銀行在審查貸款條件時相對嚴格,對不同國家的居民在收入的審核上也會有不同的要求,這方面建議讀者可以跟銀行直接視訊會議面談,深入地了解。

3.COVID衝擊當地旅遊業

新冠疫情導致歐洲各國進行封鎖,實施針對海外遊客的旅遊禁令等等,這些措施嚴重地打擊了當地的旅遊業。雖然在超低的利率環境下,房價並沒有顯著下跌,部分熱門區域,甚至還由於遠距工作盛行的關係,導致房價以及長租租金微幅上漲,然而市場上開始出現地點相當不錯、值得長期持有的物件。

筆者認為疫情對旅遊業的衝擊終究會是短期的,以 10 年以上的長期投資角度來看,疫情其實提供了一個購入稀有、好物件的絕佳機會。

4.歷史新低的歐元

歐元兌新台幣的匯率由 2008 年的 48 一路跌到 2021 年的 31 ,對比當前相對強勢的台幣,在歐元折價 35% 後購置歐元區的資產會是風險相對低的投資。(資料參考來源:XE

投資法國地產的三大步驟

1.熟悉當地市場與找仲介

筆者到當地旅遊時,習慣約幾個當地的房屋仲介聊天,除了可以獲得不少在地的旅遊建議,另外,對縮短學習曲線,建立當地市場的知識、人脈相當有幫助。遠程投資需要可以信任的在地團隊。一切從一個好的房產仲介開始,就可以獲得所需要的人脈,進行日常的運營。 

法國國內有幾間比較大的仲介連鎖譬如 Century21 (台灣熟知的二十一世紀不動產)、ERA(美商ERA易而安不動產)、 ORPI……等等。另外,還有對服務海外投資客相當有經驗的Leggett immobilier,筆者參加過幾次講座,講者相當專業,提供了不少實用的知識和資訊。

除此之外,如果讀者已有鎖定要置產的區域,可以用 google map 搜尋當地的房仲(英文:real estate agent、法文:agence immobilière),選擇幾間評價高的仲介視訊會議,從中找到適合的房產仲介。

2.找尋符合條件的房產與預約線上看房

在確定想買的區域、房型、價格後,仲介會開始幫忙安排線上看房。熱門旅遊景點的仲介對接待海外買家相當的有經驗,網站上的資訊大多很齊全,有些房仲還會製作 3D 全景圖,讓買家可以用螢幕就有沉浸式的體驗。

3.出價、成交後簽約以及房地產過戶移轉

在談定好購買價格後,首先會先簽訂購買協議書,寫明買、賣家同意的購買價格,以便讓代書開始草擬正式的購買合約(法文:COMPROMIS)。在簽訂購買協議書後,買家有十天的冷靜期,在這十天內可以免責的隨時取消合約。

正式的購買合約會在協議書簽訂後的三到四個禮拜後完成,並寄給買家簽名,買家可以授權給當地代書,並且用視訊的方式完成簽署,再把正本以郵寄方式寄給代書。之後,就可以將雙方都已經簽名的購買合約以電子檔的方式轉寄給銀行辦理貸款。貸款通過後,買家會收到通知,接著就可以安排代書進行過戶,並選定轉交鑰匙時間。

法國買房注意事項

1.銀行貸款辦理

如預計在法國的銀行貸款,記得在購買合約內要求代書註明免責的貸款條件,如金額、利率、銀行名等等,以及申請貸款需要的時間。若銀行最後拒絕貸款,可以在沒有任何損失的情況下,取消購買合約。

筆者會建議盡量提出對自己有利的條件,如提高免責的貸款金額、以及延長申請貸款所需要的時間等等。後者尤其對亞洲的買家相當重要,所有的銀行都必須遵守歐盟洗錢防治的規範,對資金、收入的證明嚴格審查,筆者建議讓將一般兩個月的貸款時間,延長至三個月,以保障你的個人權益。

2.所得稅繳納

短租收入在法國得繳交所得稅,然而,購買短期度假屋是視為進行投資,可以使用房屋的折舊率、或是產生的費用進行抵稅。一般而言,至少可以在十年內不需要繳交任何的所得稅。這方面筆者強烈建議找專門的稅務顧問協助報稅,以做更長遠的稅務規劃,譬如: 遺產稅等等。

3.房仲佣金

法國的房屋仲介佣金相當的高,一般是購買房價的5-8%。在選擇看房前,得注意該物件的仲介佣金是由買方、還是賣方支付。

法國購屋相關費用

在法國購屋有很多延伸的費用和稅金,會交由公證處的代書會進行計算,這些費用隨著地點和時間都不同,筆者在這裡只能做大概的估算。由於銀行貸款申請也須繳交約 1~2% 房價左右的費用,全部加總後,購屋相關費用可能高達房屋總價的 15% ,提醒買家保留足夠的預算。

法國購屋

法國適合投資嗎?

感性上,在法國的阿爾卑斯山上擁有一間度假屋,遠望白朗峰,每年夏天到這避暑、健行,或冬季滑雪,而在一整天的家庭戶外活動後,夜晚回到家裡享受法國的美食、紅酒,這聽起來是很夢幻的生活!

理性上,經由房地產投資就可以完全資助這樣的旅遊計畫。在度假屋閒置的期間,請專業的管理團隊做短期的出租,產生的現金流足夠支付房貸和運營所需要的費用,剩下的盈餘則可以拿來購買機票、支付其他旅遊相關的費用。

關鍵在於勇敢踏出第一步!

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週餘
 
 
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