法拍屋 金拍屋 銀拍屋 是什麼?差在哪?底價怎麼算?投標 購買的注意事項有哪些?
作者 Jasper
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法拍屋 金拍屋 銀拍屋 是什麼?差在哪?底價怎麼算?投標 購買的注意事項有哪些?

2021 年 7 月 2 日

 
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在房地產市場中,除了多數消費者會接觸到的預售屋、新成屋及中古屋外,尚有一類常人較少接觸的市場—法拍屋。法拍屋多數是由各地方法院進行拍賣,由於價格較一般市價低,自然吸引喜好高報酬的房地產投資者。然而,高報酬伴隨著高風險,價格便宜的背後,許多運作機制對於一般消費者是複雜的。到以該如何進入法拍屋市場,順利交易且不惹一身腥呢?

延伸閱讀>>>買預售屋 or 中古屋 or 新成屋? 購買方式 貸款成數 你搞懂了嗎?

法拍屋是什麼?

簡而言之,法拍屋即是指經地方法院拍賣的不動產,且多是起因於欠債、欠稅。當有前述情形,債權人得以向地方法院聲請強制執行,這時如果查債務人名下有不動產,則法院除了告訴地政機關進行查封登記(查封登記後債務人即無法對於該不動產進行權利移轉)之外,會讓書記官與債權人到現場確認屋況,並進行現場查封。在估價訂定拍賣底價,兩造(債務人跟債權人)都還是有可以協商的空間,看是要延緩或撤銷查封。倘若協商不成,則便會真的進入拍賣程序,進入拍賣程序的房地產,則俗稱為「法拍屋」。

一般為求拍賣順利,法拍屋之拍賣底價通常會較市價低,且如果有流標情形,一般情況下,下次拍賣的底價則會為上次拍賣底價的八成。共可經歷四次拍賣。如得標且於 7 天內繳足價款後,即可取得權利移轉證書,如此便宜快速又確實的方式,何樂而不為?但其實,富貴險中求,物件如果真的是好貨,早就被人市價或高於市價買走,怎麼還會淪落到低於市價售出?可見暗藏的風險之大!

法拍屋:投標注意事項!

法拍屋因價格較市場低,還是讓多數買房族心動不已,在投標購買法拍屋前,應該先做好什麼準備,投標時、得標後又應該注意那些細節呢?且讓筆者為大家整理購買法拍屋之重要注意事項!

STEP1 投標前:

  1. 蒐集法拍訊息
    除查詢法院拍賣公告外,亦可尋求法拍專營仲介、代標公司、法律/代書事務所之協助。
  2. 了解物件資訊
    申請謄本圖籍了解物件資訊及抵押貸款設定情形外,親臨現場觀察建築內部及外觀,盡可能詢問住戶、管理人員及鄰近派出所。另外,如考慮得標期間銀行代墊之方式,盡量避免以下物件,避免銀行代墊額度降低:不點交物件凶宅海砂屋輻射屋結構明顯受損非完整持有地下室套房房地只拍賣土地或建物宗教設施土地建物持分比例明顯不一致高空屋率地區
  3. 自我財力評估
    投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清所有價款,除了銀行代墊外,請先準備好充足之資金,避免 7 天內因未繳清尾款被判流標,屆時保證金拿不回來的風險!

STEP2 投標時:

  1. 備齊投標文件
    向法院購買投標書後,填寫好相關訊息及投標金額,並附上一定數額(一般為 20 ~ 30% )之銀行本票作為保證金(務必要在支票背面背書轉讓),放入各封存袋後,將所有文件封存至投標封後,於投標日當天投入法院投標的標箱內。
  2. 銀行鑑價作業
    如有需銀行代墊尾款,投標前請銀行對欲投標的法拍屋進行鑑價,確定代墊額度。
  3. 委託他人代標
    如委託他人代標,請將委任狀一併附於投標書中

再次提醒大家,在投標時還是要進行自我財力評估唷!如果得標,得標人是必須在 7 天內繳清所有價款的!除了銀行代墊外,仍得先準備好充足的資金,避免因無法在 7 天內繳清尾款而被判流標,甚至連保證金都拿不回來。

STEP3 投標後:

  1.  7 日內繳清尾款
    投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清(或請銀行代墊)所有價款,否則視同流標,後續有保證金無法取回之風險及損失
  2. 取得權利移轉證書,並申請過戶
    得標人繳清價款後,各地方法院會在 10~20 天左右(有時候更短)核發權利移轉證明書,得標人則可據以向地政機關申請產權移轉登記,登記完畢即取得該法拍屋之所有權
  3. 點交 / 不點交
    得標後點交算是相當大的學問,如得標人需要點交,需向法院遞交點交狀。一般點交程序可能會多達 2~3 次甚至更多,如得標人能事先為原屋主準備「搬家費」,實務上或許能加快點交執行。
    不點交的情形常見為「無償使用」、「租用」及「共有持分」,因有第三人佔有及承租情形,多數需要耗上更多的金錢、時間及精力,因此不建議法拍新手越級打怪喔!

法拍屋底價如何計算?應買又是什麼?

地方法院依據不動產估價師出具之不動產估價報告書訂定案件底價,該底價即會作為第一拍之價格,一般而言,第一拍價格與市價相當或低一些些,如第一拍流標,流標後 2~3 週即會進行第二拍,而第二拍底價則調整為第一拍底價之 8 成,一般如地段優良、屋況看似良好之物件,多會在第二拍出脫,而到第三拍與後面程序才脫標的物件,雖然存在與市價之間的極大價差利潤,但也同時代表該物件持有、融資及未來轉手的風險性高

法拍拍次一般會有四次,但到了第三拍仍然流標的時候,會出現「應買公告」,所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀,以第三拍的價格(第一拍底價的 64 折)直接購買。在 3 個月的應買公告程序期間,投標人比的不是投標金額高低,而是投遞應買狀的速度,誰先投遞即可以第三拍價格直接購買,請各位注意!要是都沒人投遞?這才會進入第四拍。以下圖示法拍拍次順序及底價折減邏輯:

「金拍屋」「銀拍屋」與法拍屋差在哪?

除了法拍屋外,相信大家也常常聽到「金拍屋」、「銀拍屋」,金銀兩字灌在前,常讓一般人有兩者是法拍屋中的上上籤好物件的錯覺,其實,兩者都是法拍屋的一種,但執行單位與運作上和法拍屋有些許差異。

金拍屋」是指由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)拍賣的房地產,政府為加速處理銀行的不良資產,除透過法院拍賣外,亦成立台灣金服搭任公正第三方,進行房地產的拍賣事務,其運作模式與法院相當,僅為執行單位的不同,但又比法拍屋多了些彈性(如可辦理貸款、較有看屋的可能)。

延伸閱讀>>>台灣金聯 專賣平價住宅?跟 法拍屋 金拍屋 有什麼差別?

銀拍屋」則是指債權銀行向法院聲請拍賣後,經法院拍賣流標,後由銀行承受自行處分之不動產,其物件多可能因其地段、賣相較差,或有瑕疵情形,拍賣價格多較法拍屋及金拍屋便宜,雖不針對與瑕疵做任何保障,但銀拍屋產權多已過戶予銀行,拍賣期間看屋之可能性較高,算是銀拍屋相當重要的優點。

說了這麼多還是霧煞煞?那就趕緊來看看三者比較吧!

類別 法拍屋 金拍屋 銀拍屋
定義 抵押權人依強制執行法聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產 法院委託台灣金服,辦理拍賣變賣之抵押不動產 經銀行聲請拍賣流標後,由銀行承受後自行處分之不動產
拍賣方式 現場彌封投標 現場彌封投標 現場公開競標
拍賣管道 法院 台灣金服 各資產管理或管理顧問公司
點交 有點交問題 法院委託:有;其他:無 無點交問題
投標底價 法官參酌估價報告後訂定 台灣金服估價師訂定 各銀行自行評估訂定
投標保證金 投標底價之10-30%,一般為20% 依各銀行規定
得標後款項 7日內補足 7日內補足,或向銀行貸款 可向拍賣銀行貸款
優點 較有可能有好貨 1.較有可能有好貨
2.有入內看屋可能
3.可使用銀行貸款
1.價格較為低廉
2.可由仲介公司帶看房屋
3.產權清楚,有銀行信譽保證
缺點 1.點交問題
2.無法事先看屋
1.點交問題
2.可能無法事先看屋
1.物件之缺失瑕疵較多
2.如反悔,投標保證金全數沒收
共同缺點

1.只提供外觀照片、基本與產權資料讓投標人評估確認
2.房屋瑕疵不予保障,可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或滲漏水嚴重的房子

以上輕鬆簡單地為各位介紹法拍相關事項及流程,但其實法拍的物件、形式、點交等事項背後的學問相當大,難以一言以蔽之,更深的專題及學問,則後續再以專文與大家分享!最後祝福欲挑戰法拍市場的你/妳,幸運得標,順利點交,安心入厝!

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