社會住宅 到底是什麼?跟 國宅 中繼宅 有什麼差別?
作者 Jasper
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社會住宅 到底是什麼?跟 國宅 中繼宅 有什麼差別?

2021 年 2 月 1 日


台灣房地產市場價格自 1960 年代以來,即有相當大幅度的成長,資產價格與人民所得的差距,至今仍讓青年一代感到悵然。居住需求為食衣住行育樂中的一環,為每個人生中的必然追求,追隨自由市場機制的同時,政府自市場發展以來,亦採取不同的方式介入市場,以滿足人民需求。從早期的 國民住宅 、 平價住宅 ,到現今的 社會住宅 ,無不是希望以提供平價住房的形式,降低部份人民對於居住需求的負擔。筆者以下簡單介紹,台灣每個期間的公營住宅類型。

公營住宅政策方向:從大量提供,到社會性補助

為滿足大量移民及部分災害的居住需求,並提升居住品質,早期政府即成立專門機構與訂頒專法,透過政府直接興建鼓勵投資興建貸款人民自建的方式,提供大量面積約 6 ~ 20 坪的住房空間,並透過部分低矮眷村改建,提升都市住宅提供量。如此以量制價的形式,讓國宅一度陷於滯銷的情形,直至 1987 年房地產市場價格飆漲,低價的國宅才重新獲得青睞。

在往後三、四年間,市場供給暴增衍生大量餘屋,在中低收入戶仍難以購置一般市場住宅的情形下,政策方向逐漸轉為以房貸利息補貼獎勵投資興建國宅為主。由增加供給的方向,逐漸往需求方補貼的方式進行。在房價節節攀升下,內政部於 2005 年於相關政策發表中,首度出現「社會住宅」一詞,主要提供「 只租不賣 」模式的住房空間,同時藉由持續性的房貸利息補貼,逐漸往較社會性的執行方向發展。

從供承購的國宅,到現今的 合宜住宅

國民住宅 最早始於 1960 年代,政府為滿足大量住房需求,以美援、土地增值稅收、社福基金作為資金基礎,針對多元對象進行住宅興建( 或鼓勵投資興建 )。除提供農漁民、市民及公教人員的 國民住宅 外,另有提供安置因公共工程被拆遷的戶別的整建住宅、提供低收入戶、華僑的 平價住宅 ,其中,國民住宅及整建住宅都是能轉售的,平價住宅免費提供低收入戶民眾借住的公有房舍,並無私有情形

國民住宅發展了多年後,衍生出投資住宅、合宜住宅等形式,最終因國宅與市面住宅的差異性不大,加上政府對於國營財產的處理方針改變,相關條例於 2015 年正式落幕。國宅原先還有持有 1 年以上,或使用執照核發滿 15 年的出售閉鎖限制,自從國宅處裁撤後,閉鎖期限制完全解除,可謂目前公營住宅中,與一般住宅最無差別的類型

另外,早年除了內政部興建提供國宅外,國防部亦同時將老舊眷村改建成嶄新社區大樓後,配售給服役 5 年以上的國軍,該住宅類型即為軍人住宅,即使有轉售閉鎖期的限制,因其當時多數以「 成本價 」配售予承購人,閉鎖期後轉售的獲利可觀,自然吸引投資客上門。以下針對目前可買賣公宅進行比較。

從供承租的國宅,到現今的社會住宅

出租式國民住宅始於 1980 年代,於全台都會地區皆有興建,主要提供中低收入戶及弱勢族群租金較市價低的居住空間。在國宅法廢除後,供承租的國宅因與現今 社會住宅 的性質相似,多數納入相關辦法辦理。社會住宅的租金定價多數為周邊租房市價的 8 折到 85 折之間,租期為 3 年一簽,一般人至多可續約一次,相關辦法可參考各縣市的社會住宅招租資訊,或參考先前文章的訊息:社會住宅申請有哪些條件?我有資格嗎?

那麼一般出租國宅及中繼國宅呢?是否也能向政府提出申請呢?答案是可以的喔!只是,出租國宅及中繼國宅行之多年,不像現今社會住宅興建完工後開放符合資格的民眾集體抽籤選屋,而是直接向各縣市負責管理國宅的單位進行申請,待資格審查完成後,即排入候租順序,等待有空屋釋出再進行複審。雖然國宅現在候補順序超級多,基本上是排不太到了,但筆者還是為大家整理一下,兩者( 以台北市為例 )在承租申請下的差異。

中繼(安置)住宅是什麼?與社會住宅有什麼不同

中繼(安置)住宅為整建住宅的延伸,主要因地方政府推動都更危老重建,或針對瑕疵屋(輻射屋、海砂屋)進行重建,另提供原所有權人拆除重建期間,提供公有住宅讓其中繼居住使用。中繼(安置)住宅多透過出租的模式,租期為1季至3年不等,且可視情況延長,其租金費用約為市價的 5 ~ 7 折,定價上較社會住宅低,以下就兩者進行比較。

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