租房給公司該怎麼報稅?有什麼要注意的?租賃所得稅 二代健保怎麼處理?
收藏文章
很開心您喜歡 House123 邱愛莉 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
House123 邱愛莉
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


租房給公司該怎麼報稅?有什麼要注意的?租賃所得稅 二代健保怎麼處理?

2021 年 9 月 17 日

 
展開

編按: 租屋給公司 好像是比不錯的投資!畢竟公司行號感覺收入比較穩定,而且規模比較大,租金付起來應該也是阿莎力。但其實如果要租屋給公司是有一些眉角要注意的!尤其是報稅相關的問題一起來了解一下吧!

最近有一些學員不約而同遇到,承租的房客希望以「公司」作為「承租人」名義簽約。有些是因為承租的空間希望作為「辦公室」使用,有些則是因為公司有補助租金,因此需要以「公司」名義簽約。如果合約上「承租人」是公司行號,要特別注意哪些呢?

公司是否需要登記?

如果 租屋給公司 公司需要將公司的營業登記遷到你的房子,需取得你的同意書。除了建議一定要依規定報稅外,如果房子近期有可能出售,要留意出售前一年內,如仍有出租或營業行為 (設立公司) ,則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響金額較大,不可不慎。

房屋可否申報出租面積比例?

如果公司設立營業登記在房子,房子的房屋稅即適用「營業用」3%,而非原來的1.2% (自住) 或1.5% (出租,但仍為住宅,而非公司營業)。如果出租作為營業用的面積並非 100%,可以向稅捐單位說明,例如:2/3 為營業用,1/3 為住宅用。必要時稅捐單位會到現場查看,反映在次年的房屋稅金額的計算上。

公司營業項目與設立時間、資本額

正如住宅的房子需要篩選過濾房客,租給公司法人,篩選房客的功課也不可少。由於公司登記在經濟部網站都是公開資訊,在簽約前,可以請房客提供公司的名稱和統編,先查詢它的營業項目,確認該營業項目的場域是不是需要具備其他營業執照,如:旅館、民宿、餐廳、加工廠等。此外,還有設立時間、公司資本額,並詢問公司需要遷址的原因為何。為了避免不肖房客以別人的公司為名義,簽立假合約,可以自行打電話到該公司確認是否有找新辦公室租賃的行為。

公司負責人是否可擔任租約的連帶保證人

為了避免公司經營不善倒閉,導致租約無法履行,簽約時,最好能請公司負責人擔任租約的「連帶保證人」,當公司無法繳租或租約期滿,無法順利收回房子,或有其他損害賠償問題時,可以直接向公司負責人提出要求。

租屋給公司經驗分享

每一個公司從創立,到成長、茁壯,就像一棵小樹苗,需要團隊的付出和堅持。如果做完了上述的確認和討論,也確定對方是認真、正派經營、負責任的公司,就安心的把房子租給他們吧!能夠提供他們創業的「基地」也是一樁美事,而且有些房東反而覺得,租給公司做辦公室,比租給個人當住宅使用更單純。我們公司之前租的辦公室房東就曾自豪地說,她的房子一向只租公司當辦公室,她的房客如有搬家,都是因為擴編才搬走,表示她的房子很旺!這也是一種成就感吧!

租給公司是否需要報稅?

這時又有學員發問:「愛莉老師,如果房客希望以公司名義承租房子,且需要報稅,請問稅的部分應該如何計算?謝謝!」

大部分的公司的辦公室租金都會需要報費用,除了房東需繳交「租賃稅」外,如果每月租金超過 2 萬元,還需要繳交「二代健保」唷!不過,不管是「租賃稅」或「二代健保」,都可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款,所以,在簽約時記得確認金額,並於合約中明載。

1.租賃所得稅

當房客是公司行號,且將房租租金列為公司的費用項目時,依照規定,房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅,房東於每年五月年度報稅的時候,再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額,多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用(如:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等)後,再乘以「個人所得稅率」(5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算課稅金額,或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,以「租金金額」x (1-43%) 計算所得,再看個人所得稅率(一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅,那麼房東還可以退稅,反之,如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅,房東則需要補稅。

2.二代健保

舉凡房客是公司行號,且每次給付的租金超過台幣 2 萬元,還需要繳交 1.91% 的「二代健保」費喔!

上述兩個費用,通常約定由房客負責上網申報、列印、繳款。在實務上,房東與房客會針對上述兩個費用另行計算合約上的租金金額。

舉例來說: 如果本來租金是 35,200 元,合約租金價格會調整為 40,000 元含稅和二代健保,如此一來,房客每個月會幫房東自動扣繳 10% 租賃稅:40,000 x 10% = 4,000,並繳納 1.91% 二代健保:40,000 x 1.91% = 764,因此,雖然合約上的租金是 40,000,但每個月實際匯給房東的金額是: 40,000 – 4,000 – 764 = 35,236。

3.租賃稅多退少補應該如何計算?

至於租賃稅多退少補應該如何計算呢?以上述的案例為例,每年房客自動幫房東預先扣繳的稅累計為 4,000 x 12 = 48,000,次年五月房東申報個人所得稅,假設房東直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,那麼,租賃所得 = 40,000 x 12個月 x (1-43%) = 273,600。假設房東當年度的個人稅率為 5%,那麼,應繳的稅為 273,600 x 5% = 13,680,比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 少 34,320,可以申請退稅。假設房東當年度的個人稅率為 20%,那麼,應繳的稅為 273,600 x 20% = 54,720,比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 多  6,720,則需要再補稅。

稅費的部分,你學會算了嗎?

兩篇文章皆由《 house 123 邱愛莉授權轉載 》

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
相關個股
收藏 已收藏
很開心您喜歡 House123 邱愛莉 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
House123 邱愛莉
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
相關個股
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容