編按: 房東報稅 應該要怎麼計算?如果房客想要申請租金補貼/租屋補助,那到底該怎麼跟房東談? 每次跟房東說要申請補貼或報稅,就會被調漲 10% 的房租,有沒有什麼方式可以說服房東?或許可以考慮看看用減稅優惠的方式來讓房東同意你申請補貼喔!房東 房客 都一起來看看吧!
許多人問我:「愛莉,最近『 租金補貼 』很熱門,如果 房客 要申請『租金補貼』,身為 房東 的我們是不是最好要 報稅 比較好?」
「是的!」我回答。
接下來的問題,通常不外乎是:「那要怎麼報?如果在出租之前,租金想要調整,要調多少比較好?」
在回答這個問題之前,我們先來認識一下,「租金」要怎麼 報稅 ?
房東報稅計算方式
1.不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」
因為政府考量大家出租房子,會有折舊、維修等,一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」(但土地出租的收入,只能扣除當年度已繳的地價稅,不得扣除 43% 的必要費用)扣掉 43% 之後的金額,就當成「租賃所得」,在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔!看個人的邊際稅率是 5% 、 12% 、 20% 、 30% 、 40% 、 45% (延伸閱讀:財政部 稅率級距表),即為應繳的稅額。
舉例來說
如果你每月租金 3 萬元,如不列舉任何證明文件,可以用 3 萬 x 12 個月 * ( 1 – 43% ) = 20.52 萬 作為「租賃所得」,在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。
如果你個人所得邊際稅率是 12 % ,就是要繳 20.52萬 * 12% = 2.4624 萬元。
2. 列舉實際發生的費用
如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43 % ,就可以用列舉的喔!包含:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息,通通可以列舉而從租金中扣除(而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔!
例如:
某出租房屋的租金所得為 36萬,房貸利息繳了 18萬,修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2萬,因為 18萬 + 2萬 = 20萬,比租金收入的 43 % ( 36 萬 x 43 % = 15.48 萬)還高,所以可以用列舉的費用 20 萬來計算。租賃的課稅所得 = 36萬 – 20萬 = 16萬,再將其併入個人綜合所得稅中,如果稅率是 20% ,則應繳稅額 = 16 萬 x 20 % = 3.2 萬元。
為什麼房客想申請補助,租金就要多10%?
為了方便,許多房東在出租前,會乾脆將租金調整 10% ,不管用上面哪一種方式計算,房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得,如果他的所得稅率是 20 % ,就相當於租金的 10 % 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅,租金可能會加 10 % ,某方面來說也算某種約定成俗吧!
房東其實有減稅優惠!
不過,政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願,只要房客有申請租金補貼, 房東就可以申請成為「公益出租人」,有減稅優惠(「房屋稅」適用自用住宅稅率 1.2 % 稅賦優惠、「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅、「地價稅」得適用自用住宅用地稅率千分之 2 )。
如果你是房東, 房客先申請「租金補貼」 ok 後,房東就可以申請成為「公益出租人」 次年報稅時,如線上報稅, 線上系統可以勾選:住宅法>公益出租人。如現場臨櫃報稅, 可告訴承辦,有公益出租人,他會協助核算喔!
房東申請成為公益出租人的申請方式與表格:請點這裡
《House123 》授權轉載
【2022租屋補貼】
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