公設點交 注意事項!公共設施點交時間點?文件?人員?
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呂國瑋
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公設點交 注意事項!公共設施點交時間點?文件?人員?

2021 年 10 月 26 日

 
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公設點交 是一門大學問!由於點交檢測的過程其實非常繁瑣,一般社區公設從初驗、複驗到正式完成交付管委會,大概都要1~2個月!所以很常會有你入住之後發現公共設施都還沒有辦法使用的狀況。但千萬不要心急,因為公設真的是需要花時間好好的驗收,但常常也會遇到建商跟管委會在點交時鬧翻的情況,遇到這種情況又該怎麼辦呢?本篇文章將帶大家了解公設點交相關的議題喔!

公共設施是什麼?>>>公設 怎麼分類? 公設比 怎麼算?公設比合理值是多少?住家公設注意事項整理!

公共設施為什麼要點交?

公設點交 跟一般私人空間點交的概念其實是一樣的!私人空間的點交,不外乎是確認過房內的設備、標準配備、水電等管線是否都沒有問題。如果發現問題就要在這個時候提出來,點交完成之後,建商/承包商可能就不太會理你了,或是會把這個視為是你使用上的問題,跟你收取維修費用。那攸關整棟大樓的休閒設施(e.g.游泳池、健身房、KTV…)、電梯設備、大樓管線、消防設備…等這些東西則是會由大樓管理委員會來進行驗收。

延伸閱讀>>>什麼是社區管理委員會?管委會有權對住戶開罰嗎?教你管委會設立三步驟!

公設點交時間?點交文件?點交人員?

至於公設點交的時間點是什麼時候?應該要看到哪些文件?哪些人應該要到場呢?根據《公寓大廈管理條例》第 57 條規定,建商必須將公寓大廈的「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的:

  • 設施設備使用維護手冊及廠商資料
  • 使用執照謄本
  • 竣工圖說
  • 水電
  • 機械設施
  • 消防
  • 管線圖說

在社區管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七天內,會同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,才能正式移交。

所以從點交時間來看,通常是在管委會成立或有負責人之後的 7 天內才會開始。有時候也是會遇到管委會遲遲無法成立,負責人也一直無法選出的狀況,那公設點交時間就會無限期的延後,所有搬進去的住戶們就都無法使用到這些設施囉!

另外也可以發現,法規中規定公設點交不是只有管委會跟建商的戲份,政府機關的人也需要一同到場,目的是避免建商和管委會勾結故意驗收放水,導致住戶的權益受損。雖然說有主關機關在一旁,但也建議身為住戶的你有空的話可以一同參與點交,畢竟社區的公共設施品質也會大大的影響你的使用權益 & 居住品質。

公設驗收不通過怎麼辦?

如果公設點交發現了不少問題,公寓大廈的水電、機械設施、消防設施及各類管線並無法通過檢測,或功能上有明顯缺陷時,社區管理委員會或管理負責人就必須報請「主管機關」處理。如果這些缺陷、不足的原因是可以歸責於起造人(建商)的話,主管機關則必須要求建商負責修復改善,並在一個月內,建商需要改善完成,並再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

所以說在公設點交時發現缺失項目,列出應該改善的項目後,便可以書面方式告知建設公司來修繕。而如果大樓起造人( 建商 )遲遲不點交,這時縣市主管機關也可以依據《公寓大廈管理條例》第 49 條規定規定,向起造人( 建商 )處以 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰,並限期改善來履行合約,如不做改善則可以連續開罰。

建商不願意改善!

照理來說建商應該會希望可以快點交屋,但有時候也是會遇到一些特殊情況!如果弄到最後建商、管委會為了點交這事真的談不下去,鬧上法院,其實大部分時候相關規定都還是較為保障身為弱勢的消費者這端。除了走上訴訟這條路之外,也可以前往消費者保護委員會或政府主管部門尋求協助。舉例來說:向政府主管部門申請調解、尋求消保會派人協助調查,或是向業界名聲不錯的律師事務所做諮詢,這些方式都能好好協助住戶解決困頓。

另外,請務必將各種證據保留下來,如施工圖、公設施工規劃、建案買賣宣傳單等,這些都有利於在法院上作為呈堂證據,讓建商在未來比較容易履行當初的協議。畢竟鬧上法院真是一件不好的事情,不過既然發生了問題就要做好準備、找好專家向建商爭取最大權益。

公設點交流程整理

步驟一:建商準備資料

根據規定,建商必須先提供設施設備使的用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說等資料,以利現場比對。

延伸閱讀>>>什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!

步驟二:三方現場查驗

建商、管委會&政府主關機關人員進行現場驗收,檢驗項目主要可分為建築、水電、消防、弱電生活等部分,以確保社區安全與生活品質無虞。

步驟三:瑕疵修繕交屋

如果在檢驗過程中發現設備上有瑕疵,則建商需要依照缺失單項目負責修復、改善,並在 1 個月內複驗後,再會同管委會辦理設施移交的相關手續。

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