綠建築|綠建築是什麼?綠建築標章分級?綠建築比較貴?
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陳奉瑤
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綠建築|綠建築是什麼?綠建築標章分級?綠建築比較貴?

2022 年 8 月 8 日

 
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綠建築是什麼?在環保意識抬頭的現代社會,主打會呼吸的 綠建築 越來越受購屋民眾的喜愛,有專家表示,現在的民眾購屋時除了考量「區位」、「屋齡」等因素,建築物有沒有擁有「 綠建築標章 」也成為至關重要的選擇關鍵!

綠建築標章等級越高,可以提供的效用也越好,所以相較於非綠建築的建物,購屋民眾願意支付更高的價格來換取更高品質的居住環境,也進一步造成綠建築住宅的溢價(比原來的銷售價格高出的部分)效果。

取得標章的綠建築相較一般建築物到底增加了多少價格?取得不同等級標章的綠建築之間溢價程度又有多少差異?就讓我們一起透過這篇研究來一探究竟吧!

綠建築是什麼?

綠建築 的「綠」,除了綠化,更包含了環保、自然、健康、舒適性的議題。根據台灣綠建築發展協會的解釋:綠建築是指「消耗最少地球能源及資源,製造最少廢棄物,具有生態、節能,健康特性與減廢的建築物」。

必須是以人生活的健康、舒適為原點,對於居住環境進行全面性、系統性的環保設計,是一種強調與地球環境共生共榮的環境設計觀,也是一種追求永續發展的建築設計理念。

綠建築標章

綠建築 的概念源自於 1960 年代的生態建築,各國為響應永續發展,從知名的 LEED 美國綠建築認證、 BREEAM 英國綠建築認證、 WELL 健康建築標準,到香港、台灣、新加坡、中國都紛紛提出因地制宜的綠建築評估標準台灣從 1999 年開始推動綠建築標章制度「EEWH(Ecology , Energy Saving , Waste Reduction , Health)」,為全世界第四個推動的綠建築評估系統。

綠建築要求的項目繁多,除了要營造內部空間之便利及舒適性外,更強調建築與外部環境的調和。

各國綠建築標章

綠建築九大指標

台灣的綠建築標章(EEWH)共分為九大指標,如果要通過評定取得「綠建築標章」或「候選綠建築證書」,至少須取得四項指標,包括「日常節能」及「水資源」等二項必要指標。

九大
指標群
指標名稱 九大指標評估要項 九大指標運用手法舉例
生態 生物多樣性指標 生態綠網、小生物棲地、
植物多樣化、土壤生態
  1. 全面採用有機肥料。
  2. 設置有自然護岸的生態水池。
  3. 選用原生種植物。
  4. 採用原生與複層植栽景觀設計。
綠化量指標 綠化量、CO₂固定量
  1. 採用原生與複層植栽景觀設計。
  2. 保留原生植栽與老樹。
  3. 高樓層與屋頂綠化、設置生態草坡。
基地保水指標 保水、儲留滲透、軟性防洪
  1. 透水性鋪面(如:粉土或砂質土層)。
  2. 空地設計雨水儲集池,淨化後做為噴泉水池,可調節微氣候。
  3. 設計土壤透水性佳的人工花園。
  4. 車道、步道、廣場全面透水化設計。
節能 日常節能指標
(必要)
外殼、空調、照明節能
  1. 建築物外殼節能(如:住家採用清玻璃;空調型建築多採Low-E玻璃)。
  2. 設置太陽能光電板。
  3. 屋頂設置隔熱設施、使用反射漆。
  4. 建築座南朝北配置,東西面利用雙層牆阻隔西曬,減少室內空調負擔。
  5. 空調採環保冷媒及高效率空調主機。
  6. 室內採用高明度顏色,以提高照明效果。
減廢 CO₂減量指標 建材CO₂排放量
  1. 採用輕量化設計(如:輕隔間系統)。
  2. 使用低耗能可回收再利用建材(如:採用再生面磚作為建築表面材。
  3. 結構體設計耐震度提高20~50%。
  4. 空調設備管路明管設計。
廢棄物減量指標 土方平衡、廢棄物減量
  1. 採用再生建材。
  2. 執行營建廢棄物總量控管。
  3. 基地內回填土方並採綠化設計,以達填方平衡。
健康 室內環境指標 隔音、採光、通風、建材
  1. 建置高效率照明系統(電力密度(LPD)低於LEED標準)
  2. 以氣密窗隔絕噪音。
  3. 室內裝修建材採用低汙染性之天然建材(如:水性環保塗料、天然生態漆)。
水資源指標
(必要)
節水器具、雨水、中水再利用
  1. 省水設備、省水馬桶、自動化沖洗感知系統等。
  2. 設置雨水貯集槽。
  3. 選用原生耐旱之植栽以降低用水量。
污水垃圾改善指標
雨水污水分流、垃圾分類、堆肥
  1. 設置汙水處理設施。
  2. 設置垃圾集中室、廚餘收集處理區。
  3. 設置資源垃圾分類回收系統。

綠建築分級(台灣)

另外,為了提升國內綠建築的建造水準,  2007 年台灣進一步開始推動「綠建築分級評估制度」,符合 EEWH 九大指標取得綠建築證書資格後,核發的標章會依建築規劃的程度,依序分成:

  • 合格級綠建築
  • 銅級綠建築
  • 銀級綠建築
  • 黃金級綠建築
  • 鑽石級綠建築

等五個不同級別。

台灣的綠建築標章

綠建築標章 VS 綠建築候選證書

綠建築標章在我國分成候選綠建築證書與綠建築標章:

  • 綠建築標章:是指取得使用執照或既有的合法建築物,因符合綠建築評估指標標準頒發之獎章。
  • 綠建築候選證書:是為了鼓勵取得建造執照但尚未完工領取使用執照的新建建築物,只要規劃設計符合綠建築評估指標標準,就頒發候選綠建築證書,算是一種「準」綠建築的代表。

台灣綠建築數量?

根據 EEWH 官網的統計,截至 2021 年 8 月底,台灣已經累積有 3,627 件個案取得綠建築標章, 6,373 件取個案得綠建築候選證書

台灣綠建築數量

綠建築交易研究資料篩選

為了研究綠建築標章對住宅交易價格的溢價情形,本研究觀察截至 2014 年 12 月,台灣住宿類取得綠建築標章者共 198 件,而由民間通過綠建築標章有 124 件,其中,以新北市個案筆數佔最多( 31 筆),包含 8 件合格級、 5 件銅級、 14 件銀級、 4 件黃金級。因此,以「新北市」作為研究對象。

為了比較「綠建築」與「非綠建築」的價格效果,研究仔細的篩選資料如下:

  • 綠建築資料
    研究採用 2012 年 1 月至 2014 年 12 月新北市實價登錄中的綠建築住宅大樓交易
  • 非綠建築資料
    依照選定的綠建築個案,選擇在這棟個案周邊 500 公尺內且完工時間差距在 2 年以內的非綠建築交易

依照上述條件,從 2012 年 1 月至 2014 年 12 月區間篩選出來的綠建築個案總共有 26 件(其中有 9 件合格級、 6 件銅級、 8 件銀級及 3 件黃金級),觀察實價登錄交易樣本後,總共篩選出綠建築標章個案的交易 1,582 筆,非綠建築個案交易 2,623 筆,共計 4,705 筆。

綠建築標章的數量與交易單價表

綠建築標章對房價影響?

實證結果發現,新北市取得綠建築標章的住宅大樓相較於未取得綠建築標章的住宅大樓有 7.5% 的平均溢價率,也就是說有綠建築標章的大樓的確可以賣的比非綠建築大樓來的貴,大約有 7.5% 的價差!

若進一步依綠建築等級來區分溢價狀況,可以發現新北市住宅大樓:

  • 合格級綠建築:溢價率 13.3%
  • 銅級綠建築:溢價率 1.3%
  • 銀級綠建築:溢價率 1.9%
  • 黃金級綠建築:溢價率4.5%

代表說不論是哪一種等級都能有溢價的效果。但,除了合格級綠建築的溢價率高達 10% 以上之外,其餘三種更高的等級溢價率,反而沒有因為綠建築標章等級越高而有超過合格及溢價率的表現。可見綠建築在當時的時空背景下,並沒有受到消費者的親睞,所以並沒有很願意的花大錢去購買擁有更高等級綠建築標章的建築物。

綠建築標章對不同等級住宅價格的影響?

接著,我們來看看在不同房價水準下,綠建築標章對房價的影響。研究發現,有綠建築標章的高價住宅相較於沒有綠建築標章的高價住宅溢價率為 3.1% ,在低價住宅的溢價率則為 14.6% ,兩者相差近四倍。

可以知道,低價住宅因為獲得綠建築標章而增加的房價,比高價住宅取得綠建築標章而增加的房價來的更高!

綠建築標章在不同地區影響?

最後,就區位而言,我們發現綠建築住宅大樓在市中心區的溢價率為7.9%,在郊區則是18.3%,相差近三倍。而這也代表,擁有良好區位、高房價的市中心區綠建築,並不一定享有更高的溢價率。換句話說,也代表綠建築蓋在郊區可以擁有比較好的價格競爭能力!

綠建築比較貴?綠建築標章可以提高房價?

為了響應地球環保、永續發展,「 綠建築 」已經成為一種全球趨勢。希望透過打造「消耗最少地球資源、製造最少廢棄物,具有生態、節能、健康特性」的建築物,來達到與地球共生共榮的願景。

根據上述研究結果,可以知道新北市有取得綠建築標章的住宅大樓價格,確實比沒有取得綠建築標章的住宅大樓價格高,價格增加的幅度大約是 7.5 %!進一步再依等級細分的話,合格級綠建築帶來的溢價效果比銅級、銀級的標章高出將近10倍的大小,就連黃金級的溢價率也只有合格級的三分之一。另外,高價綠建築住宅和市中心區的綠建築住宅,溢價率也都比位在郊區、低價地區的綠建築住宅來的更低。

綜合上述,我們可以發現,雖然取得綠建築標章確實可以帶來溢價的效果,但「三高住宅(位於高房價區、高價住宅、高標章等級)」的溢價率,其實是有相對偏低的現象!

在現代綠建築的設計應用下,確實增進居住者的便利性及舒適性,也能有效降低社區建物對環境的負面影響,通過我們的研究,還可以進一步發現取得綠建築標章的住宅大樓除了提升生活品質,更有推升房屋價值的效果呢!

【更深入了解本篇論文】

陳奉瑤、梁仁旭,2018,「綠建築標章之溢價率分析—以新北市住宅大樓為例」,台灣土地研究,21(1):P61–85。

論文連結>>>請點這裡

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週餘
 
 
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