【自地自建教學】如何自地自建?自地自建流程?費用?注意事項整理!
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連長慶
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【自地自建教學】如何自地自建?自地自建流程?費用?注意事項整理!

2022 年 5 月 20 日

 
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要自地自建,聽起來就非常困難。不只要有強大的經濟實力作為前提。若非行內人,更會在一開始就遭遇許多困惑,諸如「要準備多少錢?」、「要找誰來幫我蓋?過程會不會有問題?」、「整個程序要怎麼跑?」…等等問題不勝枚舉。這篇文章將帶大家一次性的解決自地自建的所有問題,繼續來看看吧!

誰適合自地自建?

訪談了周遭的朋友,筆者認為想要自地自建的原因,莫過於市面上的建商產品格局沒有符合需求。而且「擁有夢想中的住宅」這點的魅力,要大幅超過許多經濟誘因。以筆者朋友為例,因為希望大家族內 4 個家庭都能住在一起,這一特殊的需求使他們因此踏上了自地自建之旅。

因此為大家總結常見的自地自建原因,如果你也有這樣的想法或是條件,或許自地自建也會是你可以考慮的一個選項!

  1. 自己擁有土地
  2. 對於住宅有客製化&特殊的需求
  3. 不想給建商賺走利潤
  4. 喜歡透天類型的產品

自地自建優點?

很多人會問,到底自地自建比較好還是買建設公司的預售屋/成屋好呢?下面筆者用一個表來呈現給大家看!

自地自建優缺點

自地自建流程分析

自地自建流程

自地自建:土地很重要!

不論是手邊有地,或是要自行購置,第一件事都要藉由土地謄本,除了解產權、位置、土地大小等項目外,更要關注以下三個面向:

  • 土地使用分區,涉及土地能否合法建築。
  • 土地法定開發強度,包括建蔽率與容積率。
  • 指定建築線與容積獎勵。

這部分可以參考土地使用分區,建蔽容積等相關文章。但一般讀者只能透過這些資訊進行前期粗估。但詳細的可開發坪數與爭取容積獎勵的內容,往往涉及各地區的都市細部計畫,委託專業的建築師事務所協助評估會是更為穩當的選擇。

延伸閱讀>>>土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分 使用分區 ?住宅區 商業區有什麼差?
延伸閱讀>>>建蔽率&容積率是什麼?怎麼算?建物怎麼蓋,建蔽、容積說的算!

自地自建:財務評估

在自地自建之前,釐清全案的財務狀況,搞清楚要準備多少資金,絕對是首要任務。現在教各位讀者在前期計算主要的支出項目,除了前述的土地成本外,建物部分要估算營造施工費、規劃設計費、資本利息費用。

1.營造施工費

也就是「每坪單價 施工坪數」,在前期評估時,可以用非常簡單的方式計算,需要以下兩項資源:

  • 每坪單價來源:可參考估價師公會全國聯合會第四號公報,但這兩年營建造價飆漲,估算的同時也多詢問業內的朋友,會更加準確。
  • 施工坪數估算:委請專業事務所評估最準,或用前述的土管規範,建蔽容積進行粗估。

2.規劃設計費

根據台北市建築師酬金標準表,約為營建施工費的 5%~9% 不等,依工程造價級距而有所差異。

自地自建:土建融申請&貸款成數

土融是什麼?

就是向銀行貸款來買土地,貸款成數約在 5~6 成左右。大多是都市計畫內的土地為主,都市計畫外的土地,除建地外可能不願意承作。

建融是什麼?

則是向銀行借錢來蓋房子,貸款成數則是工程費用的 5~7 成。

土建融利率差異?

相較於土融有土地做為擔保品,建融則是無擔保放貸(因為房子還沒蓋好),對銀行而言風險較大,因此貸款利率較土融為高。在房子蓋好後,可以再將建築融資轉為房貸,把利率降下來。

土建融

自地自建自備款

就算是自地自建,也是需要準備自備款的!有了上述兩項的試算工具,你就可以清楚的知道如果真的要自地自建,應該總共要準備多少錢,錢從哪裡借,財務上就能有所規劃,將所需的費用詳列,就能知道要準備多少錢啦。

建築師事務所怎麼選?

以筆者朋友自地自建的經驗上,在建築師事務所協調的部分就遇到困難,對於對方的平立面設計一直不滿意,來回溝通許多次,事務所給出的平面與立面提案都不過關,導致現在仍然非常困擾。

雖然規劃設計費占整體成本比例不高,但建築師的角色確是至關重要,如果業主無法跟建築師有效溝通,那夢想中的房子可能會走鐘。因此在篩選事務所的方向上,有以下幾點建議幫助讀者做事前控管:

  1. 第一步看過去的案子,工程實績是否符合。若該事務所沒有網站,也可以請建築師提供。
  2. 前期討論需求時,有沒有給你專業意見,能否為業主設想都是觀察的關鍵。
  3. 業主訪談:委託前如求慎重,也可以請建築師提供過去完工的案子,跟建築師一同走訪現場,看看完工的作品,聊聊設計理念之外,更為關鍵的是與過往事務所合作的業主聊聊過去的經驗。

有了上述這些深入理解,對事務所的篩選,往後的合作與互信都會有所幫助。接下來就進入合約擬定的細節了,其中從我朋友的經驗談中,提醒讀者一些關鍵事項。

建築師事務所收費&合約細節

建築師事務所收費標準:法定工程造價 x 酬金費率

酬金費率約在 5%~9% 之間,依照規模不同做調整

當然,以自地自建這種小案子而言,往往酬金費率是相較高一些的,畢竟事務所也是需要利潤空間的。關於酬金費率的部分可以參考全國建築師公會酬金標準表,其中要提醒的是,酬金中往往包含兩個部分,一是規劃設計費,二是監造費。所謂監造,就是指事務所會作為設計方代表,確認工程是否按圖施工,讓設計構想不致偏離,涉及的工作內容如下:

  • 設計若有不清楚的地方,事務所需要協助釋疑。
  • 重要的工程節點,需協助審查工程品質(如灌漿前的鋼筋查驗等,項目繁多故不贅述)。

一般大多將建築師事務所認為是做純粹規劃設計的單位,

但實際上建築師事務所也包含「監造」。

一般以小住宅的自地自建案而言,業界會有跑完建照就收全款的報價方式出現。但會出現一個問題,事務所既然早已收完了所有的酬金,在這之後續的施工監造過程,往往也只是義務性的重點監造而已。主要需要靠業主自己發包,處理後續營建流程,對於外行人來說仍是非常吃力的。因此給讀者以下兩個建議:

  • 如果需要很好的監造質量,建議事前跟事務所溝通。事務所會針對全程監造給予另外的報價。畢竟多派人力跑工地,協助處理設計中有施工疑慮的問題,還是非常花成本的。
  • 針對合約的擬定,還是建議讀者參考以下流程。大約 70% 的酬金會在建照取得時支付,剩下 30% 則在取得使用執照後支付。會對於自己更有保障。

建築師事務所的合約擬定

自地自建發&施工注意事項?

統包的優點?

大多數人不是專業的工程背景出身,因此「統包」就是較為理想的選擇。由專業的營造廠來規劃施工流程、協調工班、進行品質控管、跟事務所溝通,與各個重點階段驗收等,會替業主省下許多成本。且單一窗口的性質,在權責釐清與溝通上,都是非專業者比較合適的選擇。

發包要多少錢?

至於發包金額,工項的報價均依照個案而定,這部分的估算非常專業。且最近的營建物價中,人力與鋼構漲得太兇。難以有統一的標準提供給讀者參考。

怎麼選擇營造商?

在選擇營造商的方面,足夠信任的人介紹、相關的工程實績、訪談過去的業主經驗等等,與篩選事務所的事前功課類似,都是在審慎發包前應該自己做的功課。因為營建金額龐大,涉及夢想中住宅的施工品質,簽約前務必功課做足。

施工過程會遭遇許多先前未曾想過的問題,這時有些決策會需要業主大量與營造方溝通,甚至需回頭委請事務所協助,因此先前才強調監造的重要性。相關設計端與工程端整合的議題前段已經討論了,在此不贅述。此外,市場上有些事務所或工程公司會提供設計至營造端的一條龍服務。選擇這類的廠商,對於非專業的業主而言往往更加便利,能省下上述許多工作。

營建施工流程示意圖

自地自建要注意!

朋友因為不是業內的人,在此過程中難免磕磕碰碰,在協助他諮詢的過稱中,我深刻地發現自地自建對於很多家庭而言,是一個夢想實現的過程。但在豐滿的夢想背後,牽涉的金額往往是很多家庭一兩代的積蓄。而建築與營建行業又不是一個透明的產業,過程中不可不慎。希望這篇文章有機會幫助到對這個議題感興趣的讀者,也期待大家能享受蓋出夢想宅的過程。

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週餘
 
 
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