荷蘭包租公 怎麼當?現金流應該如何估算?物業管理怎麼找?荷蘭包租公實例分享!
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荷蘭包租公 怎麼當?現金流應該如何估算?物業管理怎麼找?荷蘭包租公實例分享!

2022 年 2 月 7 日

 
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在荷蘭投資房地產很容易? 荷蘭包租公 這麼好當?近年來全世界吹起了一股 FIRE 浪潮 – Financial Independence, Retire Earliy(經濟獨立,提早退休)。想像能夠自由分配時間給朋友、家人和最需要陪伴的小孩,不需要朝九晚十地工作,只為了在月底前,銀行帳戶有足夠的錢供應一家生活開銷,這對像筆者一樣的普通上班族來說,並非遙不可及 ! 其實,只要設定好目標,嚴格地計畫、執行,每一個人都可以達成這個夢想。

筆者的話:每個人追求財務自由的原因不盡相同,把它寫起來放在隨處可見的地方,利用這個強大的動機,驅使自己跨出舒適區 – ”If you can dream it, you can do it”。

資產配置很重要

達成經濟獨立的重點在於做出適當的資產配置。這樣在「景氣不確定性高」或是「經濟衰退」的大環境下,都能產生足夠的現金流,供日常生活所需,甚至還可趁機逢低加碼。房地產這類型的資產雖然流動性不如股票、證券,但是風險相對低,且投資所需要的資訊,也只需要幾個月的學習後,就可以達到接近當地專家的知識含量。加上能有效地運用銀行貸款所提供的財務槓桿,增加資產報酬率,是經濟獨立絕不可或缺的投資組合之一。

然而,要能真正地達成自由分配時間的目標,還得有一套系統負責日常的營運,讓遠程投資的你,只需要被動地定期檢視投資的收益。筆者將會在這篇文章內說明如何打造這套系統,並舉實例教大家計算房產投資的「淨」投資報酬率!

當海外包租公的三步驟

成為包租公 1:建立當地人脈

建立當地人脈除了可以幫助鎖定投資置產的區域外,對於日常的營運也至關重要!

由於荷蘭語和英語是相對接近的語系,當地九成以上的人口都能流利地用英文做溝通,筆者實在沒有遇過英文不「輪轉」的房產經紀人,只遇過在介紹房屋某個部分會突然卡關的。例如室內通風系統(英文:ventilation system),但是在聽到荷蘭語(ventilatie systeem)後,大概也可猜得到該房仲的意思。

如何建立當地房仲的人脈>>>投資 荷蘭房地產 好賺嗎?在 荷蘭買房 要注意什麼? 荷蘭 房產投資指南!

此外,各大城市都有外籍人士的臉書(英文:Facebook)社團,花點時間搜尋,就可以找到當地的社團,例如:Expats Amsterdam台灣人在荷蘭,裡面有許多非常實用的資訊。例如 : 推薦的房仲或是修理工(英文:handy man)等等。有任何的問題,也有很多熱心的版友願意幫忙、或分享經驗。

筆者的話:出租房難免會需要維修,找專業的公司固然可以保障維修品質,但報價也非常高昂。物業管理公司就曾讓筆者花了超過 150 歐去換一個浴室蓮蓬頭!專業公司工人的時薪 85 歐,車程以及備料的時間也計算在裡面。這個時候,有個可以信任的修理工及時去做簡單的維修,對節省營運支出相當有幫助,會大幅地提升投資報酬率,

成為包租公 2:找到專業的租屋仲介&物業管理公司

在荷蘭有租屋仲介(荷蘭語:verhuurmakelaar)專門協助「屋主找租客」或「租客找房」,建議從 google 看其評價開始。接下來,詢問台灣在地的鄉親或是在外籍人士的 facebook 社團提問,幾乎所有的外籍人士都有租屋的經驗,也都和仲介打過交道,是一個很可靠的消息管道。另外,大部分仲介都有提供物業管理的服務,對剛開始投資的讀者來說,是一個不錯的選擇。

瀏覽各大出租房屋平台也可以獲得很多寶貴的訊息,比較租屋仲介的廣告描述、照片專業程度、租金定位、房屋空置期、對租客的收入和其它要求等等,這些都可以用來判斷該租屋仲介的專業程度。以下提供幾個主要租屋平台及比較做為參考:

荷蘭租屋平台比較

延伸閱讀>>>台灣租屋網推薦 !各種 租屋平台 功能&優缺點比較!591 PTT 不是租屋網唯一選擇!

成為包租公 3:嚴格地紀錄&控管收支

一套有效管理現金流的系統,對包租公來說是至關重要的。這不但能大大地減低工作量,讓你達成自由分配時間的夢想,對提升整體的投資報酬率,也是不可或缺的!

物業管理公司每月會將租金收入扣除管理、維修費用,轉帳到指定的帳戶,同時間也會附上費用說明及其收據。網路的論壇上(例如:BiggerPocket)有很多免費的資源和工具可用來記錄所有收入與開支,除了方便年度報酬率的計算外,長時間累積的資料還可供日後分析,對降低開支或是再進行下一筆投資,都是非常重要的。

荷蘭包租公 :建案挑選

筆者就以靠近鹿特丹市中心 77 平方公尺 3 樓公寓為例,來計算淨投資報酬率。該公寓距離地鐵、路面電車站少於 500 公尺,交通極其方便,另外,公寓內有兩間臥室,各有陽台、採光良好,加上現代式的廚房,是相當容易找到租客的投資房。唯一美中不足的是浴室沒有開窗,不過這樣的格局在荷蘭很常見。窗戶通常留給使用最頻繁的臥室、客廳以及廚房,而大多浴室是沒有窗戶的。

延伸閱讀>>>【賞屋秘笈】 看房子 要注意什麼? 屋內 屋外細節有哪些? 12個 看屋 重點提醒!

鹿特丹公寓照片

該公寓開價 245,000 歐元,購屋費用加總後約 269,100 歐元。

荷蘭購屋相關費用的計算>>>投資 荷蘭房地產 好賺嗎?在 荷蘭買房 要注意什麼? 荷蘭 房產投資指南!

鹿特丹購屋相關費用表

荷蘭包租公 :現金流計算

考量大樓管理費

該公寓所在地點每平方公尺的平均租金 18~19 歐元,以 77 平方公尺計算,每月租金收入約 1,450 歐元。大樓管理委員會每月收取 60 歐元,用於公寓的保險、公共區域的水電、外牆和陽台的維護以及木頭窗框的油漆…等。

延伸閱讀>>>一坪多大 ? 一坪等於幾平方公尺?坪數換算公式!各國房屋面積單位?

考量物管費用&政府稅費

物業管理公司的收費大約在租金的 5~10% 含稅,這裡以 7% 作為計算。根據房屋的內部狀況,筆者會每月預留不同比例的儲備金來支付可能的維修、或硬體更換等等,這裡假設 5% 。另外,市政廳每年會重新計算房屋稅、垃圾汙水處理費,每季需約繳交 150 歐元 ,平均每月 50歐元 。

考量荷蘭稅金抵扣

荷蘭政府對投資房會課徵資產稅,若以現金買房,扣除兩人(夫妻)免稅額 101,300 歐元後,每年約得繳交 1,200 歐元的資產稅;若以貸款買房,可扣除貸款金額後,再計算需繳交的資產稅,如低於免稅額度則不需繳交資產稅。

註記:這裡假設以夫妻兩人名義購買,每人扣除額是 50,650 歐元。

考量空置率&招租期

公寓的房客平均流動率約 2~3 年,仲介幫忙尋找新的租客通常會花費 1 個月租金。在新、舊租客交接的過程,公寓可能會閒置數周,導致租金收入損失,這約折合 4% 的每月租金收入。最後加總,得出淨現金流是 1,008 歐元。即每年 12,096 元,除以購屋的總費用 269,100 歐元後可以得出租金報酬率約 4.5% 。

考量房屋增值

此外,房屋增值也會帶來額外的報酬,鹿特丹過去幾年每年房價漲幅約 8~10% ,其實遠高於荷蘭過去 25 年來的平均房價漲幅 5.2%。保守的假設每年鹿特丹房價增長 5.2% ,得出的淨報酬率 9.7%,在當前的低利率環境,是相當不錯的長期投資標的。

鹿特丹投資房淨現金流計算 (實例)

荷蘭包租公注意事項

當房屋需要維修時,請務必要求維修工人選用高品質的五金材料,雖然價格較高,但因為耐用度高,可避免同樣的問題再發生,除了減少租客、房東的麻煩,長期對降低在維修上的支出、提升報酬率非常有幫助。

專業的租屋仲介,通常能夠提供數個有意願承租的優質租客,供你做選擇,對租客的背景也會做深入的調查。在租客選擇上多下點功夫,除了減少日常營運的麻煩,也可以降低因為房客轉換造成的損失,譬如 : 租客有計畫在荷蘭定居、租客的小朋友進到附近的學校就讀等等。

荷蘭包租公小建議

筆者認為房地產投資不是快速致富的捷徑,財富通常都需要長時間的慢慢累積,也需要努力,去建立一個有效率的系統做日常營運。在目前科技高度發展、資訊快速流通的時代,遠程投資房地產,變得相對容易以及有效率,實現自由分配時間的夢想,關鍵在於勇敢地踏出第一步!加油!

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