投資 荷蘭房地產 好賺嗎?在 荷蘭買房 要注意什麼? 荷蘭 房產投資指南!
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投資 荷蘭房地產 好賺嗎?在 荷蘭買房 要注意什麼? 荷蘭 房產投資指南!

2021 年 12 月 15 日

 
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說到 荷蘭 ,腦中浮現的影像不外乎美麗的鬱金香、夢幻的風車,及隨處可見的自行車,或許你還知道荷蘭有著相當開放的社會風氣,除了容許大麻店(coffee shop),也是全球第一個合法化同志婚姻的國家。這篇文章將帶大家從「 投資置產 」的角度來認識荷蘭 !

荷蘭介紹

荷蘭 的國土面積與台灣相當,總人口約 1,700 萬,優越的地理位置,是跨國公司通往歐洲門戶的重要通道。當地有高品質的教育以及技術人才,加上獎勵新創的環境,孕育了許多知名的跨國公司,譬如飛利浦(Philips)、殼牌石油(Royal Dutch Shell Plc)、旅遊電子商務(Booking.com)、海尼根(Heineken),以及最近常常上媒體版面的台積電的關鍵設備供應商艾司摩爾(ASML)等等。

荷蘭地理位置

荷蘭 全國面積為 41,543 平方公里,荷蘭國名全名是 Netherlands 。大家熟知的 “Holland” 其實是荷蘭省分的名稱,北荷蘭省(North Holland)是首都阿姆斯特丹(Amsterdam)所在的省份,以港口聞名的鹿特丹(Rotterdam)以及政治中心的海牙(The Hague)位於南荷蘭省(South Holland),鐵路網中心在烏特勒支(Utrecht)市/省,而許多科技/軟硬體新創公司的艾恩德霍芬(Eindhoven)則位於North Brabant 省。

荷蘭地圖

荷蘭人口

荷蘭 有超過半數的人口居住在這 5 大城市及鄰近區域,由於優質的教育、良好工作與家庭的平衡以及貼近大自然的生活環境,加上 90% 以上的荷蘭人能以流利的英文做溝通,這幾個大城市吸引了來自各國的技術移民,帶動了當地經濟的發展,也推高各大城市的租金以及房價!

荷蘭各城市人口成長曲線,以1995年底的人口為基準

為什麼可以投資荷蘭房地產?

1.供給不足導致房價上漲

以過去 25 年來的數據來看,荷蘭房價的年複合成長率約 5.2% 。漲幅在前文提到的各城市更遠高於平均值,例如:艾恩德霍芬(Eindhoven)在 2020 年的平均房價比 2019 年整整高出了 15% 以上。原因其實不難理解,各大城市都有供給上的結構性問題,能夠開發住宅的土地有限,即便市政廳同意大型的開發案,也常因為環境評估或鄰近住戶反對而延宕多年。終於取得環評和居民同意後,還得面臨荷蘭境內工人短缺的問題,這導致住宅的供給常年不足,而城市內持續增加的人口提升了住房需求,進而大幅推升房價。

荷蘭平均房價漲幅

年複合成長率是指一項投資在特定時間內年度的增長率,其計算方式為 :

年複合成長率 = (房屋現有價值 / 房屋購買價)(1/持有年數) -1

舉個例子來說 : 假設我們在 2017 年以 10 萬歐元買進一間公寓, 2021 年市值增加為 15 萬歐元,則年複合成長率為(150,000/100,000)(1/4) -1 = 10.7%,這代表在四年內平均每年房屋增值為 10.7% 。假設未來三年的每年的成長率與過去四年相同,我們可推估在 2024 年該公寓的市值會是 150,000 * (1 + 10.7%)= 203,486

2.穩定的現金流

若以每平方公尺年租金除以每平方公尺房屋的售價計算投資報酬率,荷蘭各大城市在 2014 年到 2016 年的平均毛投資報酬率約在 7% 左右,扣除物業管理、可能的空置率、固定的維修等等約 20% ~ 30% 的開銷,淨報酬率約莫 5% ,相對於台灣許多城市低於 3% 的淨報酬率要好的許多!

毛投資報酬率 = 每月租金收入 * 12 個月 / 房屋購買價格 

以上述的例子來說 : 假設我們在 2017 年以 10 萬歐元買進的公寓可以每月 1,000 歐元出租,則毛投資報酬率為 1,000 * 12 / 100,000 = 12%。這邊要注意的是,毛投資報酬率不考慮房屋購買價格以外的費用(例如:稅金、代書費用等等),以及每月浮動和固定的支出(例如:物業管理、維修等等),但是因為計算上相對簡單,筆者通常用這個指標來決定是否要投資這個區域,但是,決定是否就特地物件進行投資前,一定要仔細地計算淨投資報酬率。

荷蘭幾大城市的毛投資報酬率

在 2008 年次級房貸引發的金融危機,由於租屋的需求增加,荷蘭的租金還是每年持續上漲約 3% ,略高於同期的通貨膨脹率,這帶來相當穩定的現金流收入

荷蘭平均租金漲幅

3.歷史新低的歐元

歐元兌新台幣的匯率由 2008 年的 48 一路跌到 2021 年的 31 ,對比當前相對強勢的台幣,在歐元折價 35% 後購置歐元區的資產會是風險相對低的投資。

資料參考來源:XE

投資荷蘭地產的三大步驟

1.熟悉當地市場與找買房仲介

對於海外的買家而言(就是正在閱讀這篇的你),選擇一個好的買方仲介是必要的!荷蘭最大的房地產經紀人以及估價師協會是 NVM ,有超過 75% 的荷蘭住宅是經由 NVM 協會認證的房產經紀人進行銷售,請務必選擇在 NVM 有註冊的經紀人,他們有嚴格的行為準則、規範以及專業知識要求,可以最大程度的保障買方的利益。

仲介的荷蘭語:Makelaar

另外,除了透過買方仲介提供當地市場資訊外,荷蘭的很多資料都可以在公開網站上免費取得,以下是筆者認為非常實用的網站,也分享給大家!

  • 全國房屋買賣資訊:除了私下的交易(off-market deal),幾乎所以公開出售的住宅都可以這裡找到。 
  • 居民各項指標:只要輸入郵遞區號,就可以知道該地區居民的年齡、教育程度、平均收入、種族、犯罪率等等詳細的數據,這些資料對選擇置產的區域非常有幫助,As you know, Location、Location、Location !
  • 城市土地規劃:可以查詢各郵遞區號地區的土地發展規劃,用來評估該區未來的房屋供給量以及城市規劃,例如: 學校、公園、商辦等等。 

2.找尋符合條件的房產與預約線上看房

在 funda.nl 或是買房仲介找到符合條件的房產之後,就可以預約線上看房囉!由於新冠疫情導致線上看房的需求暴增,有些專業一點的房仲甚至還拍攝高解析度的影片以及製作 3D 立體導覽可以觀看。

延伸閱讀>>>房仲 都偏心 賣家 ?注意這 三件事 才能安心買房!

3.出價、成交後簽約以及房地產過戶移轉

實價登錄在荷蘭已經實施很久,除了買方仲介建議的出價,這裡提供幾個實用的網站可以付費取得當地市場的歷史交易資訊:

  • 全國的地籍資料:這個官方網站提供各房屋的歷史成交價、地籍資料、現任屋主的貸款狀況等等。
  • 房屋估值報告:這個網站利用區域附近的近期成交資料來計算目前的房屋估值,包含裝修的成本等等,對出價極具參考價值。

在成交之後,買賣雙方的仲介就會著手準備購屋合約, NVM 的經紀人會使用制式合約,在審視合約時除了注意個人基本資料與付款細節,務必請委託的房仲把與制式合約相異的地方標記並進行討論。

正式簽約之後,和台灣一樣,荷蘭也是由土地代書進行房地產過戶移轉與交屋,買房仲介通常有熟識的代書可推薦,不過買家也可自行尋找,只要 google “notaris“ (代書的荷蘭語)加上房屋所在城市名,就可以找到當地的土地代書,每個代書的收費差異甚大,所以得多花點時間比「價」 !

筆者一般會仔細讀過該代書在 google 上的評價,選擇 3 到 5 家比較多英語系國家客戶留言的代書進行報價,最後選擇報價在中間值的代書。

荷蘭買房注意事項

  • 荷蘭大部分的住宅都是自有土地,但還是有少數的住宅只擁有地上權(荷蘭語: erfpacht /英文: ground lease ),地權是屬於市政廳,需每年向市政廳繳交地租。
  • 如果購買的房屋屋齡超過十年以上,建議買家找鑑定屋況的專家,同時也讓買方仲介將屋況鑑定註明在購買合約內,若發現重大的瑕疵,可以無償的取消合約。
  • 若購買的是公寓,一定要深入研究大樓管理委員會(荷蘭語:Vereninging Van Eigenaren)的財務報表以及會議紀錄,賣方的仲介有義務提供詳細的管委會資料。
  • 由於住房短缺,荷蘭的各大城市正研擬未來幾年內會開始限制投資房產進行出租,詳細的實施辦法還未明朗,但可以確定的是每個市政廳會自行訂立規則,所以請向當地的買房仲介詢問該市政廳相關的計畫。

荷蘭購屋相關費用

筆者就以艾恩德霍芬市在 2021 年平均房價約 350,000 歐元來解說購屋的其他費用。由於房價飛漲導致民怨,荷蘭政府在 2021 年決定將投資客購買住宅的房屋轉讓稅由 2% 提高到 8% ,且同時間取消 18~35 歲首次購屋者的房屋轉讓稅,後者直接導致購屋的需求大幅增加,在供給嚴重不足的大環境下,房價反而比2020年要漲得更多。如何穩定房價一直都是台灣政府和人民面臨的重要議題,對荷蘭政府或是其他歐洲國家也不例外 !

土地代書除了幫忙移轉產權以及交屋,也會計算購屋需要繳的房屋轉讓稅,代書的收費通常介於 500 – 1,000 歐元 不等。而買方仲介的收費約介於 2,000 歐元到 3,000 歐元不等,屋況鑑定費約 500 歐元,所以相關的總費用約 32,500 歐元。

荷蘭購屋相關費用表

荷蘭購屋評價

荷蘭政府的資訊公開透明,完善的法規加上穩定的政經局勢,大幅地降低海外投資客的風險。各大城市長期房屋供給不足,加上人口成長帶動的住房需求,支撐著租金和房價的上漲。與東南亞、日本、英國、美國相比,筆者認為荷蘭、或是其他中西歐國家是頗具潛力的長期投資標的,希望這篇文章可以帶給大家一個不一樣的選擇 ! 

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週餘
 
 
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