被錯誤解讀的德國住房租賃市場

作者:楊現領   |   2017 / 08 / 20

文章來源:華爾街見聞   |   圖片來源:Jayroz


把德國租賃市場發達歸因於政府租金管制政策是對市場明顯的誤讀,並且對當前中國建立購租並舉的長效機制具有一定的誤導作用。發展租賃市場,政府與市場的邊界在哪裡?

眾所周知,德國的租賃市場比較發達,租賃人口占 56% 左右,首都柏林的租賃人口達到 86%,漢堡為 77%,高於其他發達國家 40%-50% 的水平。為什麼德國人如此熱衷於租賃?

近日,新聞報導《為什麼德國一半家庭租房而不是買房:房租管制和退租保護》,文章分析德國租賃發達是因為政府實施的租金管制制度。

確實,為保障國民租房,德國19世紀制定《住房租賃法》起初規定 3 年內房租累積漲幅不得超過 30%,2012 年 12 月規定房租 3 年內漲幅不得超過 15%。2015 年租金剎車法再次規定房東再出租住房,租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的 10%。

但是,德國租賃市場發達真的是由於租金管制嗎?德國租賃市場發達的真相到底是什麼?

租金管制到底起作用了嗎?

儘管德國從 19 世紀開始便制定和實施較為嚴格的租金管制政策,但過去十幾年,租金管制政策並沒有真正發揮作用。2000 年以來,德國房價指數年均上漲 1.6%,物價水平上漲 1.4%,工資水平上漲了 2%,根據租金與房價、物價及居民收入的關係估算,德國租金的漲幅應當遠低於限定標準,並未觸碰到租金管制的禁區。

既然租金管制政策沒有發揮作用,德國租金漲幅為什麼如此平穩?

一方面是需求不強。2016 年底,德國人口為 8266 萬人,家庭 4080 萬戶 (2015 年) ,這些家庭大多分散在德國各個城市,人口集中度很低,人口超過 100 萬的大城市僅 4 個。首都柏林 352 萬,漢堡 179 萬,慕尼黑 145 萬,科隆 106 萬。

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另一方面則是供給充足。到 2016 年,德國存量住房 4170 萬套,戶均套數約為 1.02 套。德國家庭小型化,但房屋房結構偏向 3、4、5 房。這意味著儘管戶均套數只有 1.02 套,但人均居住面積達到 46.5 平方米,人均租住公寓面積達到 44.6 平方米 (2014 年) ,高於世界發達國家水平。有這麼大的居住空房,德國租房並不困難,租金自然也不會太高。德國租金占家庭可支配收入比重為 27.2%,柏林為 28.9%,漢堡為 29.4%。

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德國租賃住房的供給來自於私人住房和政府提供的住房。德國房地產稅收制度完善,持有環節的稅率達到 2.3%,業主需要把閒置多餘房屋拿出來出租收取租金來彌補持有稅收成本,同時還能享受更大的稅收優惠。

根據 immobilienscout24 公佈數據,慕尼黑、漢堡的租金回報率達到 3.5% 和 3.8%,柏林達到 4.3%,業主具有足夠的租賃積極性,柏林 190 萬套公寓中 85% 用來出租。值得注意的是,德國房齡在 39-68 年的公寓用作租賃的比例達到 61.2%,1948 年以前的房屋租賃比例也高達 56.2%,表明這些高齡房屋的居住使用價值仍然很大。

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德國租金並非總是不漲。2011 年至 2016 年房,柏林租金年均上漲 9.6%,慕尼黑年均上漲 6.9%,漢堡年均上漲 4.9%,意味著柏林和慕尼黑 3 年租金上漲均超過了 15%,超過租金管制的上限。

租金的快速上漲來源於近年來移民人口大量流入。2015 年德國淨流入移民人口為 110 萬,同比增加 104%,占總人口的 1.2%。2015 年德國移民淨流入達到近 40 年以來最高值。這些人口主要以租賃作為居住的方式。據德國聯邦統計局調查,有移民背景的人中 65.5% 為租賃,外國人移民租賃比例高達 76.6%。

以上這兩種情況表明,租金管制並沒有對市場起到作用。市場需求不旺時,租金漲幅難以達到上限;市場需求旺盛時,租金管制也難以真正奏效。

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德國租賃發達的真正原因是什麼?

租賃市場發達不外乎兩種可能,一是買不起,二是不必買。

第一個問題,德國房價高嗎?根據德國房產中介 wohnungsboerse 網站訊息,2016 年德國 150 平方米商品房均價約為每平方米 1880 歐元,遠低於英國每平方米 2483 歐元。即使在房價最高的慕尼黑,150 平方米的房屋均價僅為每平方米 6076 歐元,柏林為每平方米 2430 歐元,低於大倫敦區的每平方米 6850 歐元的均價,更不用說倫敦市的房價了。

從房價收入比來看,按照德國家庭年收入為 50352 歐元計算,慕尼黑和柏林的房價收入比也僅有 7.2 左右,遠低於其他發達國家。因此,房價並非阻擋人們買房的原因。

我們進一步比較德國租房和買房的收益發現,在德國,租房與買房享受到的收益相差不大,德國人口、家庭以及城市結構特徵更有利於租賃市場發展:

第一,房價不漲導致房屋缺乏投資價值。買房與租房最大的不同在於買房能夠實現家庭資產保值增值。過去十幾年德國房價保持平穩,漲幅很小。根據德國聯邦統計局的房價指數,2000 年到 2016 年,德國房價指數年均上漲 1.6%,僅略高於物價水平,低於工資上漲速度。買房的投資收益顯然不適合保值增值。

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第二,租房也能夠享受到同等社會保障和公共資源。租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決於資源配置的均等化水平。德國地區之房差異小,公共基礎設施和公共服務配置較為均衡,社會福利和保障均等化,租房和買房都能夠無差異享受。

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第三,租房市場秩序比較規範,租房的權利能夠得到法律保護。德國《住房租賃法》規定,一般的房租合約都無限期,承租者可提前幾個月提出退租要求,出租者除非特殊情況,不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合約。

此外,德國政府建立了住房安全與健康標準的評估體系 (包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準) ,控制出租房屋的質量,規定出租房屋需要定期進行維修,以保證舊房屋基本都經過重新維修和改建。

實際上,德國租賃發達與其人口的高流動性、家庭小型化密切相關。德國城市化水平較高,上世紀 60 年代城市化率已經超過 70%。人口跨城市流動性大,居民並不需要購買房屋定居。

德國家庭小型化趨勢明顯,2015 年,德國 1 人戶占 41%,二人戶占 34%,戶均人口規模為 2 人。小型化家庭更傾向於租房,一人家庭租房比例高達 72.3%,二人家庭租賃占比 47.3%。

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因此,在德國租賃的收益並不比買房少,買房的必要性不高,再加上政府對租房還有補貼,大量可以買房的人仍然會選擇租房。

租金管制的代價

儘管租金管制打著保護租房者權利的旗號受到租房者的擁護,但我們必須看到,租金管制是有代價的。

租金管制帶來最大的問題是抑制住房供給。一些歐洲國家也實行類似於德國的租金管制法律,但善意的項目不能總是取得善意的結果。荷蘭由於租金管制導致投資下降,尤其是影響大城市新公寓建設,政府正在考慮對租金監管政策是否應作出調整。

法國租金管制使建築行業陷入嚴重的衰退,由於出租率的上限,投資者的收益率惡化。許多新項目已經被取消或擱置,住房建設數量進入最低水平。西班牙也在考慮放鬆管制來提振市場。

其次,租金管制形成監管灰色區域。奧地利租賃的 3/4 是由國家規定,儘管如此,奧地利的租金近幾年急劇上升。由於租金基準的不透明,各地標準的差異,很難以確定所請求的租金是否在規定的範圍內。德國慕尼黑近期也在對是否放鬆租金管制進行爭論。

租金管制可能還會讓租房更難,租金管制看似讓租房者降低成本,但卻抑制了供給。由於持有環節稅收的缺失和租金回報率的低下,本來業主和開發商投資租賃房屋的動力就不足,一些業主寧願空置坐等房價上漲也不會拿出來收租金。

若實施租金管制,業主更加不願意把房屋拿出來租賃了。開發商、租賃機構都面臨難盈利的困局,最終租房者面對的將是更高的空置率和更少的租賃房源。

讓市民能夠住的好一些,這初衷是好的,但如果不尊重市場規律,就容易好心辦壞事。市場的核心規律就是供需匹配,尤其不能忽視供給。

歸根到底,導致租賃秩序混亂的主要原因正是市場供給不足。由於可租房源少,租客通常市場地位較弱,業主處於市場強勢地位,可以不懼違約而任意結束租期,任意提高租金水平。因此,要想改變租房者的境地,可行的辦法一定是鼓勵業主提供租賃房源,讓專業的營運機構提供高品質的產品和服務,才能滿足多層次租賃需求。

參考資料:

華爾街見聞》授權轉載

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