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交易
從「 包租公保證班 」開課以來，有許多學員想活化家人閒置的資產，其中不乏「 透天 」的房子。「 透天 」適合「 隔套收租 」嗎？如何評估？要注意哪些地方呢？從「 採光面積 」、「 室內外樓題情況 」、「 實際坪數 」、「 室內裝修法規 」以及「 未來的持有策略選擇 」都會影響到究竟你的房子適不適合 隔套收租！
1. 「 面寬 」與「 長寬比例 」：
不管是透天還是公寓，「面寬」和「長寬比例」都是隔間非常重要的條件。
不過，值得注意的是，這裡的「面寬」指的是「採光面」的寬度，所以即使是狹長的房型，如果它是「邊間」，除了前後採光外，還有側邊開窗採光的話，也非常適合隔套收租。反之，如果長寬比例高（房型狹長），但只有前後採光，通常如規劃套房，夾在中間的房間則會變成沒有對外窗的「暗房」，不僅租金低，房客流動率也會較高。
這時候，最適合這間房子隔間的規劃也許是「前後各隔成一個大單位」，依照坪數大小，前後各規劃成一個「 2 房 1 廳 1 衛」或「 2 房 2 廳 1 衛」，也不失為一個好選擇。
2. 單層「 樓地板坪數 」：
有些透天的建物坪數雖然大，但每一層的樓地板面積小，使得空間規劃受到侷限。建議在評估之前可以先調閱房子的「測量成果圖」，或實際丈量每一層樓的實際坪數（後者更為準確），再配合對外窗、大門、陽台的位置做隔間的規劃。
3. 「 開門 」的位置、有沒有「 外梯 」：
有的透天只有「內梯」，沒有「外梯」，使得即使每一層單獨規劃隔間，走道也必須保留「內梯」的位置，讓樓上的房客可以進出。不僅影響動線、浪費走道坪數，更重要的是，因為不同樓層間房客互通，容易覺得出入複雜，有安全上的疑慮。
最理想的情況是：透天也有「外梯」，這時候可以統一以「外梯」進出，各樓層都有單獨門戶，原有的「內梯」可以拆掉，提高每一層樓的使用坪效。如果真的只有「內梯」的話，也建議在「內梯」和走道裝設攝影機，讓房客安心外，也方便管理。
另外，不管透天或公寓，每一個樓層「開門」的位置都影響隔間規劃甚大（如果只有內梯，指的則是「內梯上來的地方」）。最理想的情況是從房子的側邊中間開門，不過，實際的隔間還是要依照實際坪數、面寬、採光位置做評估規劃較為準確。
4. 室內裝修法規：
受到台北市與桃園市建築法規規定，台北市與桃園市如要增設兩個以上衛浴，則需要直下層屋主簽名同意，才能申請室內裝修許可。此時，產權單純的透天則免除了這方面的麻煩。由於整棟都是自己的，所以，只需要結構、載重、消防等符合建築法規，就可以請建築師申請相關的簽證，創造現金流漂亮的「收益型資產」。
5. 「 自住宅 」vs「 收租宅 」策略選擇：
透天到底適不適合隔套，還有一個重要的關鍵，那就是：
- 最適合這個房子的「定位」是什麼？
例如，依照它的地段、機能、小環境等條件， - 未來如果要出售，它最適合的買方是「自住」的族群，還是想要「收租」的包租公、包租婆？
- 你希望持有它幾年呢？
如果你希望長期持有，沒有出售的計畫，那麼，在「建物價值」遞減之際（隨著建物屋齡成長，「建物價值」會遞減）， - 它的「土地價值」有沒有成長的潛力？
- 它的「土地面積」多大？「土地使用分區」為何？（影響「容積率」、「建蔽率」等條件）
- 附近的新建案行情多少？
- 是否還有未興建的建地？
- 它有沒有都更、改建的機會？
如果有的話，而你又希望長期持有它，那麼，透過裝修讓它成為現金流漂亮的「收益型資產」的確是一個好選擇！
如果房子還有貸款的話，不僅租金足夠支付貸款本息外還有剩（房子「自己養自己」之餘還有現金流），如果房子沒有貸款，所有的租金扣除管理成本後都是「淨限金流」，可以創造一筆可觀的 被動收入 。
所以透天到底適不適合 隔套收租 呢？答案跟上述的條件息息相關。每一個條件都影響著最適合它的規劃，也有不同的財務試算，在決定之前不妨再仔細評估！
《house 123 邱愛莉 授權轉載》
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