斡旋 是什麼 ? 斡旋金 要約書 差在哪?可以反悔嗎? 訂金 定金 不一樣?
作者 Jasper
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斡旋 是什麼 ? 斡旋金 要約書 差在哪?可以反悔嗎? 訂金 定金 不一樣?

2021 年 12 月 24 日

 
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買房一定要 斡旋 嗎? 斡旋 與 要約 的差別是什麼呢?看房的過程中,房仲看你開始流露出喜歡房子的訊號時,開始有意無意的詢問,你的購屋預算是多少呢?你要不要出出看價格我去幫你談談看,你可以先付一筆「斡旋金」,我再幫你跟屋主談價格。有開始看房的讀者,對於這個情境肯定是不陌生的。

斡旋金 在房地產買賣交易過程中,是一個常出現的名詞,在實務上也常是認知差異和常形成「交易糾紛」的地方

  • 到底「 斡旋 」是什麼東西?隱含什麼樣的意涵?
  • 斡旋金 和 訂金 差在哪裡? 又和 要約書 有什麼不一樣的呢?
  • 身為 買方 又有什麼需要注意的?

今天筆者就帶著大家一起來好好討論這個議題吧!

斡旋是什麼?

斡旋 就是仲介協助買賣雙方協調價格及其他條件的過程,房地產不像其他生活用品,交易金額龐大。為了確認買賣雙方的意願與保障雙方的權益,通常在買方有意願出價時,仲介會希望買方支付一筆「 斡旋金 」,一方面強化斡旋效力,二方面展現出價誠意,讓仲介在限定的斡旋時間內(通常為 1 至 3 天,也可能視案件複雜度或金額高低而定),與賣方確認協調是否願意接受買方提出的價格。

目前除了斡旋金的形式外,另有要約書的形式(下面會介紹到),不論消費者透過哪種形式進行後續斡旋,兩者皆屬於定型化契約,也明確表達買方的意向,因此在簽屬當下,必須要注意相關條文事項喔!

斡旋金是什麼?

斡旋金 依據行政院消費者保護會的定義是:買方如果透過 房仲 購買房屋,當買方看上某間房屋時,出價和賣方開價有差距,房仲常會要求買方先付一筆金額,來作為和賣方斡旋,當賣方同意買方出價時,這筆錢將轉為定金,雙方開始有簽訂買賣契約的義務。一般房仲所使用的「斡旋金收據」「要約承諾書」「出價保證金」等單據,都屬於此。

白話來說,仲介為了促成交易,向買方收取一筆費用,代為向屋主協商價格,性質類似於「保證金」,如果議價成功,屋主願意賣房屋,這時候買方的「斡旋金」將轉為房屋定金。實務上很常使用,也有不同的稱呼方式,如:買賣協調金、出價保證金等等,但實際上斡旋金在台灣法律上並沒有明確規範,也因此也存在許多爭議。

訂金 VS 定金

上面剛剛提到,如果斡旋成功,則斡旋金會被轉為「定金」。到底「 訂金 」跟「 定金 」差在哪呢?簡單來說,定金就是有一種確「定」的意思,所以如果支付了「定金」之後要反悔可能要付雙倍的金額。「訂金」則屬於可以要回的項目,就像一般在租屋時如果房客很喜歡就會先支付一點訂金,最後等正式簽完合約之後再轉為租金扣抵。

但其實在法律上「訂金」與「定金」到底寫了哪個字並非真正的重點,重點還是在於契約約定的實質內容與當事人的真意。所以如果真的誤寫、誤用了,也還是可以好好的談看看,看是否能夠拿回一點錢;或是尋求法律途徑,證明自己是誤用的,那至少還有機會把錢拿回來喔~

訂金、定金差在哪?

要約書 是什麼?和斡旋金有差嗎?

其實在進行斡旋時, 斡旋金 與 要約書 同樣都能表達買方的意願。前者在簽屬斡旋契約時,需要支付一筆金額,後續談成則直接轉為訂金談不成則無息退還;後者則不需要先支付一筆金額,但談成後視為意向確認須直接簽約或約定簽約時間,兩者的模式不同,在斡旋前如仲介只提供斡旋金的模式,也可主動要求以要約書的形式喔!

斡旋金與要約書差異

斡旋可以反悔嗎?

簽完斡旋或要約後,想反悔怎麼辦?當然可以!只要仲介還沒將斡旋及要約送達給賣方前注意!「送達」這件事意義重大)都不會使斡旋或要約產生效力喔

但要是送達了……賣方又龍心大悅喊賣,結果電話另一端的買方才說要撤回,這樣就會違反契約相關的規定囉!而且因為送達與否往往是仲介說的算,畢竟是他在操作的,所以還是請大家在簽斡旋或要約,務必要考量再三!

延伸閱讀>>>房仲 都偏心 賣家 ?注意這 三件事 才能安心買房!

違約會罰錢嗎?

直觀而言,大家一定會覺得,可以選擇不付錢的要約書形式,幹嘛要先付斡旋金呢?但其實,要約書形式雖然在斡旋前不用支付任何金額,但如果談成後反悔違約賠償金額可能是斡旋金的好幾倍!消費者不可不慎!

以斡旋金的方式來說,斡旋金轉為定金後,如買方反悔不買,或違反契約約定事項,以致無法簽訂買賣契約時,定金將由賣方沒收;而若為賣方反悔不賣,或違反契約約定事項,以致無法簽約時,賣方應加倍返還買方當時所給付的定金。

而要約書的部分而言,賣方承諾簽屬要約書,同意買方出價及相關內容後,若有任一方反悔違約,違約的一方須賠償違約金(買賣總價款 3% )給對方,依都會地區房價計算來看,數額較前者斡旋金高出許多。

斡旋金、要約書違約情況

斡旋QA1:斡旋金越多越好談嗎?

法律上並沒有明定的收取範圍,因此之前遇過有些房仲會鼓吹多出一些,讓屋主可以看見買方誠意,但比起斡旋金多寡,要說服屋主同意賣房,最重要的是回歸買方出價多少,是不是落在屋主的理想價格區間,反而不是這筆費用的多寡,因此不要被房仲影響了。

上面有提到斡旋金性質類似買家訂金,並非額外的款項,那到底要付多少呢?實務上常以出價總價 1% – 3% ,或是一筆固定金額 10 – 20 萬作為斡旋金,因此一間 1,500 萬的房子,付 20 萬斡旋金談成後,斡旋金將直接轉為房屋定金,買家付款金額為 1,500 萬扣掉 20 萬後的 1,480 萬。

目前做法是由房仲公司代為保管,房仲只拿斡旋書面向屋主進行議價動作,上面寫明買方支付的斡旋金額度。而屋主同意買方出價金額,並在上面簽字確認願意出售,此時斡旋金就會轉變成法律上的定金,產生法律約束力

斡旋QA2:反悔不買或不賣了,斡旋金拿不拿得回來?

實務上糾紛常發生於屋主「同意賣屋」時,買方「反悔不買並要求返還斡旋金」。此時是否可以拿的回來?關鍵在於是否已經轉為定金。如果屋主在約定的時間內回覆要賣,買方交的斡旋金將轉為定金,此時買方後悔不買、或是屋主改變心意不賣,這時後斡旋金將轉為「違約金」。

而房仲是必須「完成買賣雙方交易」才能收仲介費,因此當超過斡旋委託期間,或是雙方因價格談不攏破局,此時買方是可以要求房仲將斡旋金無息全額退還,而且不得藉故扣取任何費用。

斡旋QA3:一定要斡旋金才可以議價嗎?

你可能有另一個疑惑,除了支付斡旋金開始議價外,還有其他方式嗎?是的,還有另一種!委託房仲去向屋主議價還有另一種方式,稱為「要約書」,房仲業者不可以強制跟購屋者收取斡旋金

依據行政院消費者保護會,對於「要約書」的定義:要約書是指買方不交斡旋金,而將記載購買房屋意願的書面文件,交給房仲向屋主進行磋商,當屋主同意買方的條件時,雙方就有完成這筆交易的義務。

因此,如果用要約書就不用先交付一筆「斡旋金」!那我選擇「不需要拿出現金的要約書 」一定比較好嗎?

實際上要約書與斡旋契約兩者都是具有法律效益。當賣家同意要約書內容,這筆交易就等同生效,如果你毀約不要買的話,賣方可以要求違約金的,違約金額為出價的 3% ,細算下來可能比斡旋金還高。身為買方需要細細計算這之間的價差,在看房時也可以跟接洽的房仲聊聊屋主的特性。

斡旋、要約注意事項!

買家在簽斡旋或要約之前,一定要向仲介詢問,或自行檢視,以確認房屋產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件、自宅優惠稅率之申請)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。

如斡旋時間太短,雙方想要多些時間思考怎麼辦?這時可以與仲介說明是否可再延期,並請雙方簽訂確認,而如斡旋不成,仲介應在斡旋期限到達後在約定期間內無息退還,且仲介不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用

另外,如斡旋金支付部分使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人外,注意必須要在支票上註明禁止背書轉讓

最後,如果斡旋階段完成,進入不動產買賣契約書簽訂時,買賣任一方有拒不履行契約或反悔的情形,權益受損的一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。

斡旋小撇步

各位在買房時,除了仔細檢視相關資料外,切記無論是斡旋或是要約,填上去的價格一定要是內心願意支付最底的價格千萬不要有慢慢還價的心態,避免成到一個較高的價格,後續花上幾年的冤枉錢。

部分仲介常常會建議價格,而該部分在一般情形下,不會低於仲介與賣方簽訂的底價,該建議價格可以參考就好。不過有時候如果出價低於底價一些,對於部分賣方來說也是會考量的喔!相反的,如果遇到美好的房產想好好把握,也別畏懼的加價爭取喔!

斡旋金制度好嗎?

斡旋金制度的核心思想在於,預防「買方反悔不買」與「賣方反悔不賣」的情況,對於交易的買賣雙方與房仲皆有好處,可以防止惡意的違規,影響另一方的權益。而買方也可以避免殺出第三方程咬金(對方出價更有誘因),壞了原先的買屋計畫,因此斡旋金制度是不只有保護屋主。

而內政部也有要求房仲業者,需要主動告訴買方有「要約書」和「斡旋金」二種可以選擇,因此身為買家可以好好思考,你要選擇哪一種方式唷!

此外,內政部有提供要約書供業者與民眾下載,「內政部不動產資訊平台」網站中的「不動產委託銷售契約書範本」的附件中即有要約書範本可以下載。

另外筆者最近看房也有一個小感悟,部分房仲會在看房的很早期就開始鼓吹出斡旋,看完本文讀者應該可以知道不論是「要約書」或「斡旋金」都是有法律效益的,因此不要抱持隨意出價的僥倖心態,以免觸底屋主的底價,斡旋金直接轉為定金囉!

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週餘
 
 
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