買房一定要 斡旋 ? 斡旋 要約書 陷阱多,簽了想反悔代價超大!
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買房一定要 斡旋 ? 斡旋 要約書 陷阱多,簽了想反悔代價超大!

2020 年 11 月 30 日


終於看到想買的房子了!每每看房時,總會聽到仲介說「如果喜歡的話可以出 斡旋 或 要約 喔」。買房一定要有 斡旋程序 嗎? 斡旋 與 要約 的差別是什麼呢?是不是就是訂金的概念?如果不成功或反悔的話會有什麼後果?這些常在初次買房時會碰到的疑問,筆者接下來一併說明。

「斡旋」是什麼意思?

簡單來說,斡旋程序就是仲介協助買賣雙方協調價格及其他條件的過程,房地產不像其他生活用品,交易金額龐大。為了確認買賣雙方的意願與保障雙方的權益,通常在買方有意願出價時,仲介會希望買方支付一筆「 斡旋金 」,一方面強化斡旋效力,二方面展現出價誠意,讓仲介在限定的斡旋時間內(通常為 1 至 3 天,也可能視案件複雜度或金額高低而定),與賣方確認協調是否願意接受買方提出的價格。

目前除了斡旋金的形式外,另有要約書的形式,不論消費者透過哪種形式進行後續斡旋,兩者皆屬於定型化契約,也明確表達買方的意向,因此在簽屬當下,必須要注意相關條文事項喔!

斡旋金 ? 要約書 ?

在進行斡旋時,斡旋金要約書同樣能表達買方的意願。前者在簽屬斡旋契約時,需要支付一筆金額,後續談成則直接轉為訂金談不成則無息退還;後者則不需要先支付一筆金額,但談成後視為意向確認須直接簽約或約定簽約時間,兩者的模式不同,在斡旋前如仲介只提供斡旋金的模式,也可主動要求以要約書的形式喔!

想反悔怎麼辦?可以隨時撤回嗎?

簽完斡旋或要約後,想反悔怎麼辦?當然可以!只要仲介還沒將斡旋及要約送達給賣方前注意!「送達」這件事意義重大)都不會使斡旋或要約產生效力喔

但要是送達了……賣方又龍心大悅喊賣,結果電話另一端的買方才說要撤回,這樣就會違反契約相關的規定囉!而且因為送達與否往往是仲介說的算,畢竟是他在操作的,所以還是請大家在簽斡旋或要約,務必要考量再三!

違約怎麼辦?要罰錢嗎?

直觀而言,大家一定會覺得,可以選擇不付錢的要約書形式,幹嘛要先付斡旋金呢?但其實,要約書形式雖然在斡旋前不用支付任何金額,但如果談成後反悔違約賠償金額可能是斡旋金的好幾倍!消費者不可不慎!

以斡旋金的方式來說,斡旋金轉為定金後,如買方反悔不買,或違反契約約定事項,以致無法簽訂買賣契約時,定金將由賣方沒收;而若為賣方反悔不賣,或違反契約約定事項,以致無法簽約時,賣方應加倍返還買方當時所給付的定金。

而要約書的部分而言,賣方承諾簽屬要約書,同意買方出價及相關內容後,若有任一方反悔違約,違約的一方須賠償違約金(買賣總價款 3% )給對方,依都會地區房價計算來看,數額較前者斡旋金高出許多。

其他應注意事項

買家在簽斡旋或要約之前,一定要向仲介詢問,或自行檢視,以確認房屋產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件、自宅優惠稅率之申請)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。

如斡旋時間太短,雙方想要多些時間思考怎麼辦?這時可以與仲介說明是否可再延期,並請雙方簽訂確認,而如斡旋不成,仲介應在斡旋期限到達後在約定期間內無息退還,且仲介不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用

另外,如斡旋金支付部分使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人外,注意必須要在支票上註明禁止背書轉讓

最後,如果斡旋階段完成,進入不動產買賣契約書簽訂時,買賣任一方有拒不履行契約或反悔的情形,權益受損的一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。

斡旋小撇步報你知

各位在買房時,除了仔細檢視相關資料外,切記無論是斡旋或是要約,填上去的價格一定要是內心願意支付最底的價格千萬不要有慢慢還價的心態,避免成到一個較高的價格,後續花上幾年的冤枉錢。

部分仲介常常會建議價格,而該部分在一般情形下,不會低於仲介與賣方簽訂的底價,該建議價格可以參考就好。不過有時候如果出價低於底價一些,對於部分賣方來說也是會考量的喔!相反的,如果遇到美好的房產想好好把握,也別畏懼的加價爭取喔!

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