買房流程 有哪些 ? 簽約 注意事項 有哪些 ? 4 步驟讓你安心買到房!
作者 Jasper
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買房流程 有哪些 ? 簽約 注意事項 有哪些 ? 4 步驟讓你安心買到房!

2021 年 6 月 14 日


買房流程 到底有哪些?其實簡單來說可以分成 4 個階段:簽約→用印→完稅→交屋!

在與賣方激烈還價之後,終於在雙方合意之價格下順利成交,此時興奮之餘,緊張的情緒必定會同時湧現,畢竟接下來要開始面臨 簽約 及 房屋貸款 詢問等麻煩事,即使現在成交簽約時, 仲介 與 代書 必定會在身邊仔細並不厭其煩地提醒你 合約細節 及 交屋流程 ,為了方便大家更快速地了解相關流程 ,筆者以下也會簡單的歸納在進入 買房 簽約 階段時的 注意事項。

 買房流程 4 步教你!

買房流程 牽涉到買賣契約簽訂不動產過戶移轉等相關行為,在 簽約 到過戶期間除了支付 房屋價金 之外,亦會將執行相關行為所產生相關之 稅負 及費用一併算清楚。以一般房屋買賣流程來說,通常會分為四大階段: 簽約 →用印→完稅→交屋,在 簽約 時確立雙方權利義務,在 用印 時執行稅負申報及 銀行貸款 相關作業,在完稅時完成稅負費用分算繳納、銀行抵押設定及過戶,在交屋時正式移交 房屋 及相關物件。

而 買房 四大階段也會有不同的款項比例需要支付,其中, 簽約 時所支付的款項約為總價款之 10%交屋時所支付的款項大多因應貸款成數抓在 70% ,其他如用印及完稅的支付款項比例可於簽約時討論(大約 20% )。

現在有 代書 及 銀行 的協助下, 買方 大部分僅需要在 簽約 交屋時多琢磨心思即可,因為用印及完稅部分所產生的相關稅負,大多會在履約保證帳戶(下一段會詳細解釋)中解決,除了當初付的 斡旋金 (簽約後已轉成買賣價金的一部份)可以拿來支應,如果不夠付,代書也會通知雙方以 現金 或 匯款 的方式支付唷!

延伸閱讀>>>斡旋金 要約書 到底是什麼?

簽約,要注意什麼?

簽約時買賣雙方將簽訂正式的 不動產買賣契約 ,內容除詳細載明買賣標的範圍外,更詳述買賣流程、價金款項給付方式、相關條件、買賣雙方應盡義務及違約等重要事項,另外,也會將不動產現況說明書及不動產說明書等文件附上,大家記得務必要再做一次確認!

延伸閱讀>>>買房聖經: 不動產說明書 !沒讀懂前還是別買房了!

為了保障買賣雙方權益買賣契約履行順利,現今多數房屋買賣多會另外簽訂 履約保證契約書 ,在簽約到正式交屋期間,所有的款項將經由履約保證信託專戶,以防款項任意挪用或是有詐欺的行為,造成三方權益的危害。

前面所提到的四大階段付款比例,也會在簽約時一併將比例及支付期間確立,並簽立四期期款的本票。請注意,一定要在期限內付款,否則會有違約的風險喔!(如果想延長期限,一定也要盡早告知 仲介 ,讓 仲介 告知 賣方 出具補充契約協議來解釋期限延長之合理性喔!)

用印,要注意什麼?

用印過程通常包含,買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交給代書(對於買方來說大多就是雙證件即可), 代書 在完成土地增值稅/契稅申報書、所有權移轉契約書及登記申請書後,讓雙方確定並蓋上雙方之正式印鑑後,將相關申請書及申報書送至相關機關,即完成用印程式。對於不熟悉地政相關用語及流程的各位,在用印流程除了備好證件及印章外,就是在代書提供相關文件時,看一下上面敘述的買賣標的及你的個人資訊是否正確即可,其他的,讓專業的代書來吧!

你以為用印過程你可以這麼置身事外嗎?錯!苦差事來了!請開始聯繫銀行詢問貸款事項吧!一般而言,房貸申請作業流程又可以分為八大流程:申請→照會→估價→審核→核貸結果通知申覆→對保→設定→撥款,雖然大多數的流程是銀行相關人員需要辦理的,但是這些得花上個 1 至 3 週不等,如果想要比較哪家成數較優、哪家利率較低、哪家又可以省多少手續費,又要在期限內完成支付,馬上動起來!電話打起來!

完稅,包含哪些項目?

在稅捐稽徵機關核發相關稅單後, 代書 一般會通知雙方出面完成相關稅負費用繳納,雖然可以在 買房 簽約 時議定,相關稅負費用皆透過 履約保證專戶 支付,但建議大家還是確定一下自己繳了什麼費用喔!以下幫大家整理房屋交易時,買賣雙方分別需要支付那些稅負費用:

在完稅階段除了繳清相關稅負費用外,也需要請代書及銀行完成過戶及抵押權塗銷/送件相關作業喔!在這期間會開始拿到大量文件,並且或許會與代書變成臨時好朋友地常跑銀行辦手續,加油!忍住!就快結束囉!

其他房產相關稅賦延伸閱讀:

交屋,要注意什麼?

終於到了最後階段了!代書會在完成相關過後,並拿到新權狀、新謄本後,會將權狀謄本、稅費分算單據、仲介/代書服務費收據、不動產買賣契約、不動產說明書等重要文件,在交屋時一併交給買方。大多數會在房屋現場完成點交,交付文件、鑰匙、遙控器及住戶規約等物品(實際則視買賣、仲介、代書跟你的約定),請大家在交屋時,在將不動產現況說明書拿出來在現場對照一下,如果有問題請立即反應 !另外簽約時簽立的四張本票,請務必記得取回喔!非常重要再說一次,請務必取回本票!

結語

在拿到厚厚一疊的文件及相關物品後,代表買房流程結束,恭喜各位熬過來了!(雖然還有後續裝潢的事情)請各位好好保管相關的文件,確保自己買房的權益!

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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