買房殺價 技巧公開!掌握 5 個議價資訊 讓你低價買到房!
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買房殺價 技巧公開!掌握 5 個議價資訊 讓你低價買到房!

2021 年 7 月 28 日

 
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編按: 買房殺價 可行嗎?一間房子售價這麼高,到底該如何殺價?這篇文章要告訴你,殺價時你務必掌握的 5 個議價資訊!讓你可以低價買房!

議價 這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?

延伸閱讀>>>看房應該裝窮還是裝有錢?如何面對屋主 仲介 代銷 讓自己更有利?

1.屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是 1,000 萬,但其實只要 950 萬你就可以接受,你會回答 1,000 萬還是 950 萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答 950 萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答 1,000 萬,而不是「真實的底價」 950 萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

2.市場行情

「實價登錄」上路以來,行情已漸趨透明,可以自行參考價格範圍區間和計算「均價」。不過,除了「實價登錄」外,銀行的「估價」也值得參考。銀行的估價通常是根據附近的實價登錄行情,以及該銀行有承作附近物件的房貸資料所呈現的房價行情,值得做為出價前的參考。

延伸閱讀>>【實價登錄】 實價登錄查詢 超多種!哪一種 房價查詢 又精準又好上手?

3.買方設定的合理價

上我的課的同學,通常會跟我討論物件的合理價。「價格」反映「價值」,通常我都會直接詢問房子買入的目的是什麼?希望自住等增值?希望整層收租?隔套收租?整理後即出售?置產考量?不同的出發點,影響我們對於房子的「價值」的判斷

當然,對房地產有做功課的人,通常希望自己買的價格低於均價行情,以投資為出發點的人,可能會先設想退場機制和計算投資報酬率,套用試算表回推合理價,這些都會影響設定的合理價格。

延伸閱讀>>>你買的房究竟值多少?

4.屋主的成本

許多人都想知道屋主的成本是多少,早期沒有「實價登錄」,只能從謄本上屋主的「取得時間」和「貸款金額」回推屋主可能的成本。不過,現在有了「實價登錄」,只要前屋主是在 2012 年 8 月以後取得的,「實價登錄」上就應該要有這一筆喔!

許多人喜歡「一手屋主」(房子蓋好之後就取的房子的屋主),主要原因就是他的取得成本很低,不過,除了屋主的「取得成本」,其實還有一個很重要的資訊:屋主有沒有缺錢?缺多少錢?

許多人聽到屋主缺錢都很高興,掩不住見獵心喜,不過如果屋主缺的錢很多,那可不是好事!例如:如果除了高額房貸之外還有二胎、三胎,即使屋主早年取得房子的成本低,但後年拿房子來抵押借款的金額墊高了他的成本,如果賣掉房子,還不能清償完他的貸款,他可能想賣也不能賣!

5.最後的成交價

這個顧名思義,就是最後議價之後,雙方達成共識、簽約成交的總價囉!我早年剛開始看房子時,很喜歡追蹤看過的物件,了解它後來出售多少錢,賣了多久。所以即使早年沒有「實價登錄」,也能夠培養對價格的敏銳度。現在雖然有了「實價登錄」,不過,由於「實價登錄」距離實際成交仍有 2-3 個月以上的時間差,所以還是直接詢問仲介最快喔!

在房價上漲的時候, ABCDE 的大小順序是如何?在房價下跌的時候,大小順序通常又各是如何呢?

房價上漲的時候,屋主的心態通常比較高,對自己的房子很有信心。市場行情屢創新高,媒體一窩蜂的看漲,賠錢賣的屋主較少,最後成交價也比較容易反映「追漲」的現象。所以在房價上漲的時候,通常會有這樣的排序:

1.屋主期望價格 > 5.最後的成交價 > 3.買方設定的合理價 > 2.市場行情 > 4.屋主的成本

在房價下跌的時候,屋主的心態就算一開始很有信心,也容易隨著出售期間拉長而動搖。 屢創新低,媒體一窩蜂的看跌,賠錢賣的屋主開始變多,最後成交價也比較容易反映「價格修正」的現象。所以在房價下跌的時候,如果屋主的成本又高的話,通常會有這樣的排序:

1.屋主期望價格 > 4.屋主的成本 > 2.市場行情 > 5.最後的成交價 > 3.買方設定的合理價

取得了這些資訊,應該怎麼應用呢?

首先,屋主的「底價」通常還有一點空間。空間有多大多少,取決於屋主的「售屋原因」和屋主的「成本」。永遠記得先查行情,可以的話先跟三家銀行詢問估價,並且設定自己的合理價,在議價之前提醒自己,如超過自己的合理價就不要買。

在房價的高點,仍有人順利買到被低估的房子,在房價的低點,還是有人不小心買貴。 議價 前的功課不可輕忽喔!

House123 邱愛莉 》授權轉載

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