房屋轉貸是什麼?房貸轉貸優缺點?房屋轉貸條件?轉貸常見QA整理!
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房屋轉貸是什麼?房貸轉貸優缺點?房屋轉貸條件?轉貸常見QA整理!

2022 年 6 月 13 日

 
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申請到房貸後發現別間銀行的利率比較好怎麼辦?不要傻傻的以為房貸只能固定在同一間銀行,你也是可以進行房貸轉貸的!但怎樣的狀況下房屋轉貸才划算?轉貸有哪些流程及文件要準備?一起來看看!

房屋轉貸是什麼?

房屋轉貸(房貸轉貸)顧名思義,就是將原本的房貸由 A 銀行轉移到另一家 B 銀行。至於為什麼要轉貸? 原因不外乎以下幾點:

  • 在原銀行辦理增貸不如預期。
  • 原有房屋貸款條件不佳:如果原本銀行的房屋貸款成數不高,利率又高於其他銀行,建議借款者可以先跟原銀行談利率調降。如果不成,再考慮房屋轉貸以降低利息負擔。

對於每月房貸還款金額影響的因子有很多,包括利率,貸款成數,寬限期等等。除了利率影響每月房貸負擔外,在房貸轉貸時的擔保品的估值與貸款成數其實影響更大。因此在申請房屋轉貸前,不妨貨比三家,找出對你最優惠的條件吧。

房屋轉貸小提醒

筆者所謂貨比三家,並非向多家銀行提出房屋轉貸申請,而是事先上網查詢各銀行的貸款條件與資格。若同時向多家銀行申貸,會造成聯徵資料調閱次數短期內增加的狀況。此時銀行會擔心借款人短期內負債增加,銀行風險提高,進而影響放款意願。因此要避免一次向多家銀行送件申貸的狀況喔。

房屋轉貸申請條件

如果已經有房貸,但對既有的房貸條件不甚滿意,或有額外增貸需求者,都可以嘗試申請房貸轉貸。申請時銀行評估的面向與一般房貸相同,也就是授信5P。感興趣的讀者可以回頭複習這篇文章。

延伸閱讀>>>房貸申辦教學!房貸流程?申辦房貸準備資料?房貸條件有哪些?

房貸轉貸的優點

轉貸的優點在於,如果能找到銀行給予更好房貸條件,對借款人而言自然是好事一樁。借款人常見的評估面向如下:

房貸貸款成數

不同銀行對擔保品的估價可能存在差異,找到估價最佳的銀行自然可以增加可貸金額。但需注意的是,房屋鑑價是在提出轉貸申請後才會進行的,在前期比較各銀行貸款方案時無法得知確切的估價,只能透過各大銀行的線上房貸試算系統進行初步評估。

降低房貸利率

轉移到利率較低的銀行,可以減少每月房貸的利息負擔。這部分是在評估轉貸方案的核心考量之一。

房貸寬限期&貸款年數

與轉貸銀行重新擬定房貸合約時,有機會能延長貸款年限與爭取較佳的寬限期,獲得更好的貸款條件。

房貸增貸額度

銀行會提供房屋轉增貸的服務,也就是在房屋轉貸的同時,給予一筆增貸的額度。但這筆額度要視房產增值狀況、借款人信用與償還本金多寡進行評估。

房屋轉貸的缺點

房屋轉貸的缺點也十分明顯,因為涉及跟原銀行解約,移轉程序跟房貸流程幾乎相同,整體過程除了費心費力外,也有不少費用要支付,包括:

  • 違約金支付:轉貸前務必跟原銀行問清楚違約金的計價方式。
  • 額外費用:新銀行的新申辦房貸的費用,如開辦費、估價費、代書費…等這些都少不了。

這些費用幫讀者整理如下:

房屋轉貸的額外費用負擔 費用
帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費 依各銀行規定辦理。
貸款設定登記規費 按設定金額的千分之一。
代書費 市場行情約 2,500~6,000 元。
塗銷費 市場行情約 1,500~2,500 元。

因為房屋轉貸有較高的費用負擔,一般會建議如果有資金需求,優先考慮跟原借款銀行討論增貸或辦理其他房貸產品,如果不成再考慮房屋轉貸。要先確認省息金額需要大於轉貸成本,辦理房屋轉貸才划算。

房貸轉貸流程

轉貸整體流程與一般房貸流程基本一致 ; 不同之處在於轉貸涉及與原銀行解約以及原有抵押權的塗銷等程序,會較爲複雜。

轉貸Step1:找轉貸銀行並提交申請

因為轉貸有上述不利的條件,所以若要以房子抵押變現,還是會先建議跟原借款銀行申請增貸、或調降利率等,就能省下上述轉貸成本。如果談判結果不理想,再進行轉貸申請。那如果既然已經決定要轉貸了,務必貨比三家,挑選最優惠的轉貸方案。才不會白白負擔高昂的轉貸成本。

轉貸Step2:房屋鑑價 / 估價

銀行在受理轉貸後,便會派估價人員去評估不動產價值。

轉貸Step3:審核貸款條件

銀行會從上述 5P 的面向進行貸款審核,作為決定貸款成數、利率與貸款條件的依據。

轉貸Step4:對保簽訂貸款契約

對保就是銀行與客戶簽訂借款契約。由客戶攜帶身份證明文件,到銀行現場進行簽約與身份核對外,也要記得確認合約內容是否有誤,以保障自己的權益。

轉貸Step5:抵押權設定與權利清理

轉貸銀行要去設定房子第二順位抵押權,並會代替解款人清償原銀行房貸(第一順位抵押權),並到地政機關辦理塗銷原銀行的抵押權。自此,在法律上,轉貸銀行就成為你的第一順位抵押權人了。

轉貸Step6:撥款

銀行的會幫忙開戶(通常位於借款行),這個帳戶便是銀行撥款與日後繳房貸物的戶頭。

房屋轉貸準備資料

基本上與辦理一般房貸相同,但房屋轉貸銀行多會要求多提供前一房貸的繳款明細,以更好的評估客戶的信用狀況。準備資料如下:

申請房貸所需準備的文件 對保需要攜帶資料
  1. 身分證明:
    借款人與保證人的身分證影本
    戶口名簿或戶籍謄本
  2. 所得與財產證明:
    報稅證明、扣繳憑單、薪資單、薪轉戶存摺、財產證明、在職證明等。
  3. 所有權證明:
    土地與建物登記謄本、所有權狀。
  4. 貸款申請書
  5. 房貸最近一年繳款明細。
  1. 借款人與保證人的身分證正本
  2. 第二證件
  3. 私章
  4. 建物土地權狀正本

房屋轉貸常見QA

Q1:房貸產品百百種,我該辦理轉貸、增貸、還是二胎房貸?

在考量順位上:增貸>轉貸>二胎房貸

主因為增貸可以免去轉貸成本(違約金與重新辦理房貸的負擔金額),另外二胎房貸最不推薦的原因在於其貸款條件最差,利率負擔與貸款額度均不理想。如果能透過前兩個方式便宜借到錢,何苦為難自己。

延伸閱讀>>>二胎房貸是什麼?和一胎房貸差別?二順位房貸需要保證人?二胎房貸找誰辦有差嗎?

Q2:房屋轉貸一定能獲得更好的貸款條件嗎?

不一定,唯一能在申請前確認的只有利率水準。因此才請讀者務必確認省息金額>轉貸費用負擔後,才適合進行轉貸申請。至於影響較大的擔保品估價、貸款額度與貸款成數等,須等轉貸銀行審核與估價完畢後才會確認。房屋估值較高,在貸款條件上,自然對借款人有利。但也可出現估價相似的狀況。

此外,在更好的寬限期的爭取上,銀行自然也有駁回的權利。在辦理轉貸前,多跟銀行接洽確認利率額度、並用線上系統進行試算、多向銀行洽詢,都是事前必做的功課。

【參考資料】

  • 各銀行官網:新光銀行、玉山銀行、永豐銀行
  • 新事貸網站
  • 貸鼠先生網站

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