怎樣算違建?違章建築是什麼?違建要拆嗎? 違章建築查詢方法!
作者 Anson
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怎樣算違建?違章建築是什麼?違建要拆嗎? 違章建築查詢方法!

2022 年 8 月 9 日

 
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「 違章建築 」可能是最常被新聞媒體討論的房地產議題之一,而違章建築政策的走向也和民眾的利益息息相關,究竟哪些違章建築會被拆,哪些又不會被拆?如果我家已經有違建,那該怎麼管理呢?會不會在買房的時候,不小心買到違建了?如果你有以上疑難雜症,那這篇文章或許可以為你提供一些解答。

編按:台北市政府為了要逐步淘汰既有違建,目前刻正針對「既存違建」的通融規範進行修法!相關法規修改內容已於 2022 年 6 月 1 日刊登市府公報進行預告程序(預告 30 日),預計於 8 月底前完成修法,並於 2023 年 1 月 1 日實施。違建落日條款要被取消了?如果我現在租屋處是違建的話會有影響嗎?快往下滑了解詳情!

違章建築

根據台灣目前現行的法律規定,違章建築(違建)指的是:「為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物」。什麼?是不是有看沒有懂,用白話來說,違建會出現在以下四種狀況

  1. 主要建物已經取得使用執照,但在使用執照核定的建蔽率容積率高度上限之外,未經過允許就擅自加蓋的建築(例如:陽台外推、頂樓加蓋…等)
  2. 違反土地使用分區容許的使用用途(例如:工業區住宅、商業區住宅…等)
  3. 在不得興建建築物的土地上興建(例如:在保護區內、國營地上搭建鐵皮…等)
  4. 建物的設計符合建築法律規定,但可能是由於程式上疏失,導致未請領建照就擅自興工

簡而言之,違章建築定義=沒有取得「建造執照」或「使用執照」的建物!

如果不知道什麼是建造執照或使用執照的話,可以參考延伸閱讀的文章。
建造執照>>>什麼是建造執照 ? 建照隱藏什麼重要資訊?圖解教你怎麼查建照 !
使用執照>>>什麼是使用執照 ? 和建造執照有什麼不同?3步驟帶你看懂使照!

違建拆除標準?違建一定要拆嗎?

雖然違建的定義很明確,但因其存在的歷史相當的長,而且又和民眾生活息息相關,所以在違章建築的管理上就衍生出好幾套不同的應對方式,各縣市政府也有屬於各自的一套管理標準。例如有些違建是屬於「即報即拆」、但又有些是屬於「緩拆免拆」,標準相當的繁多,也難怪民眾在面臨到違章建築的問題時,常常面臨到不知道該適用哪套標準,所以覺得無所適從。

首要前提是,違建本身就是違法的存在,沒有所謂永遠不會被拆的保證!違建常常會受到改朝換代的新政策影響,而存在隨時被拆除的風險。
依據目前的政策,大致上可以將違建分為以下三類:

即報即拆的違建

有「公共安全危害的違建」以及「新違建」屬於此種即報即拆的類型。

  1. 公安危害違建:指的是經過消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行,發現後就是立即拆除
  2. 新違建:指的是有別於既存違建、舊有違建,是一種存在期間較短的違建,但這個「新」的定義也是取決於各縣市政府。例如:台北市規定 1995 年以後出現的違建,就是屬於新違建;而台中市則規定 2011 年 4 月 21 號之後的,才是新違建。

既存違建 / 舊有違建

台北市為例,在 1995 年到 1964 年間存在的違建,屬於既存違建 1964 年以前就存在的違建,屬於舊有違建
這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管,並按照違法情節列入拆除的分期計畫,因此既存違建絕對不是「違建就地合法」,只是暫緩拆除而已。

免拆違建

程序瑕疵的違建和法律規定的例外狀況屬於此類。程式瑕疵的違建,指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,只是因為程序問題,未請領建照而擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。法律例外的免拆違建有 16 種,因為情節輕微且影響較小,所以可以免拆,常見的例如鐵窗、碟式天線、女兒牆、庭園中的假山假水等,都在此範疇。

違建可以修繕嗎?

違建的修繕僅限於「既存違建」和「舊有違建」,「新違建」不在允許修繕的範圍

  1. 「舊有違建」的修繕:必須向縣市政府申請核准,若擅自修繕,也視為新違建進行處理。
  2. 「既存違建」的修繕:無須向縣市政府申請核准,但僅能使用原來的材料並保持原有規模(包含高度、面積)進行修繕;如果被查到修繕後違建規模明顯增加,則視為新違建來優先拆除

違建可以買賣嗎?

由於違建的面積沒辦法進行登記,所以房屋的權狀上也看不到違建的存在,因此在法律上,違建的所有權是屬於蓋違建的人,即使消費者付錢買了違建,也無法得到其所有權,只能獲得一個「事實上處分權」。不過在市場上,因為違建有實際的使用價值,還是會有人願意出錢買,其價格會是合法建物的 30% ~ 50% ,但要注意的是,如果消費者明知道此建物是違建,還執意要買的話,日後被拆除時,賣家無須賠錢給消費者,消費者需自負全部的責任

延伸閱讀>>>權狀 是什麼? 土地所有權狀 房屋所有權狀 停車位所有權狀 怎麼看?所有權狀 懶人包!

常見違章建築

違建:頂樓加蓋

屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積 1 / 8 之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。

違建:陽台外推

陽台是上方有遮蓋物的平臺,若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用,可能為陽台外推。

違建:露台外推

露台是上方無任何頂遮蓋物之平臺,若加蓋遮雨棚或牆壁,可能為露台外推。

違建:騎樓外推

騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間,在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓,在騎樓搭建鐵捲門(也包括水泥磚牆加蓋)即屬違建。

違建:夾層屋(樓中樓)

在天花板與地板之間搭建樓地板,若未申請,在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓,就是違建

違章建築查詢

對於違建的類型和爭議有一定了解後,我們要如何避免在不知情的狀況下買到違建呢?以下就介紹兩種實用的方法,大大降低買到違建的機會。

使用違建查詢網站

線上列管違建查詢目前各縣市政府都有專門查詢列管違建的網站,民眾只需要去所在地的縣市政府網站查詢即可,不過網站上所公布的違建主要是以「新違建」為主,以台北市的網站為例,僅提供 1995 年以後的新違建查詢。所以要分辨 1995 年以後的違建就需要第二種方法。

違建查詢

比對執照&圖面

現場圖紙比對第二種方法需要帶著建物的「使用執照」和「建物測量成果圖」,實際到建物現場做比對。「使用執照」可以在網路上查詢,具體操作方法可參考延伸閱讀;「建物測量成果圖」則需民眾到地政事務所,申請一份建物或附屬建物測量成果圖。只要有這兩份材料,按圖紙查對,只要出現了圖紙上不存在的建物,八九不離十就是違建了

違建查詢系統 / 專區

違章建築檢舉

違建畢竟是違法的建築物,現在的街道上充斥著各種違章建築,如果想要檢舉的話,可以怎麼做?讓我們一起來看看!

違建檢舉方法

檢舉違建時需要檢附違建的照片、位置資訊以及相關證據,相關單位受理後會再一定時間內前往勘驗。一般會分成「施工中案件」與「一般案件」做處理,如果是施工中的案件,相關單位會在 3 日內到場勘察,而一般案件則是在 15 日內到場勘察。
民眾檢舉違建的方式則大致可以分為以下三種:

  1. 書面檢舉
    尋找所屬居住地的違章建築拆除大隊網頁,找到寄送違建檢舉函的地址,檢附違建照片、地址及相關證據郵寄過去即可。
  2. 電話檢舉
    從內政部違建處理資訊系統找到各縣市處理違建的市民專線電話進行檢舉。
  3. 線上檢舉
    直接到內政部營建署的違建處理系統,登錄自然人憑證後就可以直接進行線上申報。

違建案件受理後,案件的具體辦理狀況可以到內政部營建署或各縣市的「違建查報」系統進行追蹤!

違建檢舉流程

  • Step 01  檢舉
    民眾可以自行選擇上述三種方法進行違章建築的檢舉。相關單位收到檢舉後,需要送到主管機關,工作時間約 2 ~ 3 天。
  • Step 02  勘查
    主管機關收件後,才會著手安排勘查事項,工作時間約 10 ~ 14 天。
  • Step 03  處分
    主管機關派遣相關人員前往勘查後,會認定該建築物的違法事實,並進一步進行各項文件或是移交其他單位之處理,工作時間約 10 ~ 14 天。
  • Step 04  執行
    最後,如果認定該建築物確屬違建,則會進一步將其進行分類處理。如果屬於「新違建」,就會安排立即拆除作業;如果屬於「既存違建」或「舊有違建」,就會依照案件狀況安排拆除進度,通常等待拆除的時間可能會超過 1 年以上(除非有急迫之需要)。

台北市既有違建不能再修繕了?

前面我們有提到,違建會依據他的存在時間及房屋狀況作為處理原則的分類。原則上除了危害公共安全或新建的違建會被列為優先查報拆除的對象,既存違建在一定條件下修繕或變更,都可以用「拍照列管」的方式處理,暫時不必查報拆除。

近年,台北市政府為了淘汰既存違建的落日條款,刻正修改「臺北市違章建築處理規則」,規劃取消「既存違建修繕得拍照列管」以及「屋頂既存違建室內裝修申請」等相關規定。根據台北市建築管理工程處的說法,將來台北市將完全不允許既存違建「構造上的變更或修繕」,包含梁、柱、屋頂、樓地板、壁體、室內天花板、隔間牆等構造,不論在室內或室外都不得變更或修繕;但是非構造上的變更,例如粉刷、貼壁紙等行為則不受限制

目前相關法規修改內容已於 2022 年 6 月 1 日刊登於市府公報上,進行預告 30 日的程序,預計可以在 2022 年 8 月底前完成修法。但惟考量修法後既存違建應優先查報拆除,會影響部分民眾另尋居所、搬遷上之需求,因此會給予 4 個月的緩衝期,讓法規在 2023 年 1 月 1 日才正式實施

總結來說,過去既存違建如果有公安之虞是可以選擇拆除也可以選擇修繕,但未來如果修法通過,只要屋主針對既存違建進行任何修建、改建、更換屋頂等行為,一但被發現就會列為優先直接拆除的對象。

這時身為租屋族的你一定很好奇,如果現在自己的租屋處正好是頂樓加蓋,未來修法通過之後,難道屋子有問題就不能請房東修繕了嗎?
答案是:沒錯!修法通過後,就算颱風、地震導致違建結構體出現嚴重瑕疵,只要屋主有修繕行為被查證,就會直接拆除!!!
所以如果你是還在四處尋覓落腳處的無殼蝸牛,建議在挑選租屋處時還是要盡量避開頂樓加蓋等違建,以降低之後可能被迫搬離的風險喔!

居住安全很重要!

看完這篇文章,相信大家對於違建有更深一層的認知了!目前六都中僅有台北市針對違章建築下重手,其他五都針對違建的處理原則,基本上多將施工中的違建、新違建都列為優先拆除的對象,而存在時間較久的既存違建、舊有違建,則皆暫時拍照列管,分類分期處理。但不管怎麼樣,違章建築終究不是合法建築物,再加上台灣位處活躍的地震帶上,違章建築將會有居住安全上的疑慮。所以不論是緩拆還是免拆的違建,未來國內針對違章建築的法規只會越來越嚴謹!

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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