什麼是 違章建築? 違建 一定會被拆除嗎? 如何避免買到 違建 ?
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什麼是 違章建築? 違建 一定會被拆除嗎? 如何避免買到 違建 ?

2021 年 4 月 9 日


違章建築 可能是最常被新聞媒體討論的房地產議題之一,而違章建築政策的走向也和民眾的利益息息相關,究竟哪些違章建築會被拆,哪些又不會被拆?如果我家已經有違建,那該怎麼管理呢?會不會在買房的時候,不小心買到違建了?如果你有以上疑難雜症,那這篇文章或許可以提供一些解答。

什麼是違章建築?

根據台灣目前現行的法律規定,違章建築指的是:「為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物」。什麼?是不是有看沒有懂,用白話來說,違章建築會出現在以下四種狀況

  1. 主要建物已經取得使用執照,但在使用執照核定的建蔽率容積率高度上限之外,未經過允許就擅自加蓋的建築
  2. 違反土地使用分區容許的使用用途(例如工業區住宅、商業區住宅等)。
  3. 在不得興建建築物的土地上興建(例如在保護區內、國營地上搭建鐵皮等)。
  4. 建物的設計符合建築法律規定,但可能是由於程式上疏失,導致未請領建照就擅自興工。

簡而言之,沒有取得建造及使用執照的建物,都是違建!如果不知道什麼是建造執照或使用執照的話,可以參考延伸閱讀的文章。(延伸閱讀:建照是什麼?

違建到底會不會被拆呢?

雖然違章建築的定義很明確,但因其存在的歷史相當的長,而且又和民眾生活息息相關,所以在違章建築的管理上就衍生出好幾套不同的應對方式,各縣市政府也有屬於各自的一套管理標準。例如有些違建是屬於「即報即拆」、但又有些是屬於「緩拆免拆」,標準相當的繁多,也難怪民眾在面臨到違章建築的問題時,常常面臨到不知道該適用哪套標準,所以覺得無所適從。

哪些違建是必須拆的?哪些又是可以補救的?

首先的大前提是,違建本身就是違法的存在,沒有所謂保證永遠不會被拆,常常會因為改朝換代而有新的政策,所以存在隨時被拆的風險。而目前的政策,大致上可以將違建分為以下三類:

  1.  即報即拆的違建:有公共安全危害的違建以及新違建屬於此類。公安危害指的是經過消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行,發現後就是立即拆除。而新違建指的是有別於既存違建、舊有違建,是一種存在期間較短的違建,但這個「新」的定義取決於各縣市政府。例如台北市規定民國 84 年以後出現的違建,就是屬於新違建;而台中市則規定民國 100 年 4 月 21 號之後的,才是新違建。
  2.  列管緩拆的違建:既存違建和舊有違建屬於此類。以台北市為例,在民國 84 年到民國 53 年間存在的違建,屬於既存違建;民國 53 年以前就存在的違建,屬於舊有違建。這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管,並按照違法情節列入拆除的分期計畫,因此既存違建絕對不是「就地合法」,只是暫緩拆除而已
  3. 免拆的違建:程序瑕疵的違建和法律規定的例外狀況屬於此類。程式瑕疵的違建,指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,只是因為程序問題,未請領建照而擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。法律例外的免拆違建有 16 種,因為情節輕微且影響較小,所以可以免拆,常見的例如鐵窗、碟式天線、女兒牆、庭園中的假山假水等,都在此範疇。

違建對民眾有什麼實際的影響?

與合法建築相比,違建在實際使用上會額外面臨到兩方面的困難,第一是違建修繕的問題,第二是違建買賣的問題。

  • 違建修繕
    違建的修繕僅限於「既存違建」和「舊有違建」,「新違建」不在允許修繕的範圍。「既存違建」的修繕無須向縣市政府申請,但僅能使用原來的材料並保持原有規模進行修繕,若被查到修繕後違建規模明顯增加,則視為新違建來拆除。「舊有違建」的修繕必須向縣市政府申請核准,若擅自修繕,也視為新違建進行處理。
  • 違建買賣
    由於違建的面積沒辦法進行登記,所以房屋的權狀上也看不到違建的存在,因此在法律上,違建的所有權是屬於蓋違建的人,即使消費者付錢買了違建,也無法得到其所有權,只能獲得一個「事實上處分權」。不過在市場上,因為違建有實際的使用價值,還是會有人願意出錢買,其價格會是合法建物的 30% ~ 50% ,但要注意的是,如果消費者明知道此建物是違建,還執意要買的話,日後被拆除時,賣家無須賠錢給消費者,消費者需自負全部的責任

市面上常見的違建類型

  1. 「頂樓加蓋」:屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積 1 / 8 之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。
  2. 「陽台外推」:陽台是上方有遮蓋物的平臺,若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用,可能為陽台外推。
  3. 「露台外推」:露台是上方無任何頂遮蓋物之平臺,若加蓋遮雨棚或牆壁,可能為露台外推。
  4. 「騎樓外推」:騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間,在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓,在騎樓搭建鐵捲門(也包括水泥磚牆加蓋)即屬違建。
  5. 「夾層屋」(樓中樓):在天花板與地板之間搭建樓地板,若未申請,在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓,就是違建

怎麼必免買到違建?

對於違建的類型和爭議有一定了解後,我們要如何避免在不知情的狀況下買到違建呢?以下就介紹兩種實用的方法,大大降低買到違建的機會。

  • 第一種方法:線上列管違建查詢目前各縣市政府都有專門查詢列管違建的網站,民眾只需要去所在地的縣市政府網站查詢即可,不過網站上所公布的違建主要是以「新違建」為主,以台北市的網站為例,僅提供民國 84 年以後的新違建查詢。所以要分辨民國 84 年以後的違建就需要第二種方法。
  • 第二種方法:現場圖紙比對第二種方法需要帶著建物的「使用執照」和「建物測量成果圖」,實際到建物現場做比對。「使用執照」可以在網路上查詢,具體操作方法可參考延伸閱讀(延伸閱讀:使用執照是什麼?);「建物測量成果圖」則需民眾到地政事務所,申請一份建物或附屬建物測量成果圖。只要有這兩份材料,按圖紙查對,只要出現了圖紙上不存在的建物,八九不離十就是違建了

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