都更 很花時間? 要花多少錢? 自辦都更 合建都更 公辦都更 的 住戶權益 差在哪?
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都更 很花時間? 要花多少錢? 自辦都更 合建都更 公辦都更 的 住戶權益 差在哪?

2021 年 5 月 18 日


說好要來了解老家舊房子的 都更 問題,但總覺得有滿腦子的問題要釐清,到底該 自辦 、 合建 還是要 公辦 呢?天啊!這到底該如何是好呢?如果你正面臨不少 都市更新 的問題,那就隨著我們一起來找找解答吧!

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想辦都更,但對相關概念不了解該怎麼辦?

都市更新 到底是什麼?有哪些 管道 可以為我們解答?還是有 線上資料 可以參考?無論你是誰,只要你是一位想要辦理 都市更新 的人,那這個管道請務必要銘記在心,那就是縣市政府都市更新處

縣市政府都市更新處 為了使市民了解都市更新法令,讓市民可以擁有參與都市更新的權益並提升更新意願,只要有超過 15 人以上市民連署向 都市更新處 申請 都市更新說明 需求縣市政府 都市更新處 就會委託 民間 專業 都市更新團體 代表出席說明相關都更法令、如何申請與進行等,讓有意進行都更的民眾可以更快速地了解都市更新的相關概念。

辦理都市更新會產生哪些費用?

當你要開始申辦 都市更新 時,你曾想過會面臨哪些 費用 支出嗎?到底有多龐大就跟著筆者從幾個觀點來看看吧。

申辦都更的支出費用究竟有多少?

這得從看你所要辦的 都市更新 是哪種說起! 自辦 ? 合建 ? 公辦 ?每一種需要花費的費用都不一樣,畢竟這跟 住戶 最後得到的分配利益有關,不過所要支付的 費用 脫離不了這些項目如 整體都市更新規劃 、 空間設計 、 建築興建工程 、與 各式規費繳納 包含 委託專業技師費用 如不動產估價師、建築師、更新後地籍整理、舊建物拆除後對原屋主補償費、原屋主租金補貼等,當然還有 貸款利息 、 稅捐 與 管理費用 等費用需要支付,而這些費用又因為所申辦的都更類型不同而由不同人來支付

1. 以 自辦 都更來說
因為這是住戶自主辦理的 都市更新 ,包含的費用就會比較多,如 整體規劃 、 空間設計 、 建築興建 與 各式政府規費繳納 等,而這些都要所有參與都更的住戶共同負擔,不過因無他人介入實拿坪數會是最高

2. 以 合建 都更來說
這部分就是採取建商與住戶相互合作的方式,由 建商 提供資金、 住戶 提供土地房市合建房產,雙方協議房產分配比例,而於興建完成後再依照分配比例分配雙方的房產與土地持分,扣除給建商的成本後,全部地主大概可分到 6 – 70% 坪數

3. 以 公辦 都更來說
各項費用皆是由政府機關或承辦事業機構或 都市更新基金 優先編列預算來暫時支付費用,並依照都市更新條例第 31 條第一項規定在取得住戶 土地 、 建築物 或 現金 後來補足以支付的費用,而住戶會按照公平的分配方法獲得都市更新後的利益,不過由於政府機關在所占都更區域最多,所以全部地主戶能分到的實際坪數會是最少
不過,無論是參與哪一種 都市更新 方式,政府都會提供一定的補助與獎勵,這點將在後續向各位說明。

都更要花多少時間?這段期間我要住哪?

然而當你要申辦 都更 時,有幾點還是要先行考量一番,那就是 都更 到底要進行幾年,以及這段時間要住哪裡?畢竟整體 都更 並不是短短幾個月就能完成,有可能因為一些因素而拖了好幾年,像是糾結 40 年的中泰花園廣場

以政府 公辦 都更 成功案例來說,多半需要花費 5-10 年來跑完所有都更流程(從申辦到完工入住),通常會因為各種因素如 分配利益 、 規劃不完善 等而導致 都市更新 停擺或延後進行,無論是遇上哪一種往往就會讓整體都更時程延長,這時候苦的都是當初已經同意都更原始戶或地主。

一般這些同意都更的住戶,會先居住在要被都更的房屋內,直到正式收到拆除通知時,才會另外找尋地方居住,通常會以租屋方式或居住在親戚家等到新大樓完工後搬入。

以 正義國宅 為例,於 2017 年中動工,預計 2021 年完工,這時在外租屋至少4年起跳。不過由於在外租屋會額外得到補償,自拆除日起算至新建物完工期間支付,這筆補償費用會由都更實施者支付(如政府、建商),而實際會拿到多少就要看整體預算來做分配(無一定的金額),所以如果都更原始戶沒有其他房產或地方可以居住,那短暫租屋便是最好選擇。(延伸閱讀:正義國宅 2021年底準備開賣? 文林苑 永春都更案 現在竟然變這樣!

推動都更計畫時,政府會給予哪些補助?

天啊!原來申辦 都市更新 要花那麼龐大的費用,那到底 政府 有那些補助可以申請呢?最後就讓我們來了解看看,尤其是 自辦 都更申辦者更要詳閱

一般 都市更新 補助對象分為 都市更新會 、 公寓大廈管理委員會 與 都市更新事業機構 (委託辦理都更並實踐都更的公司)等,然後依照都市更新規畫進行相關費用補助。

補助項目分為 1. 設立都市更新會 2. 擬定都市更新事業計畫 3. 權利轉變計畫等,在 設立都市更新會 部分,最高可以補助 80 萬,主要用於籌備 都市更新會 時所需支付的費用。在 擬定都市更新事業計畫 部分,最高可以補助 500 萬,主要用於各式都更事業項目中如 整體都更設計 、 建築物設計 、 建築師費用 、 興建房產 、 舊建物拆除後對原屋主補償費 、 原屋主租金補貼 等等支出。在擬定 權力轉變計畫 部分,最高可以補助 300 萬,主要用於各種 公聽會 、 住戶權利轉換 、 代書費用 、 各式規費支出 等。

當然,各式補助款項還是會依照實際情況來做評估,究竟會有多少要等專業人士評估後才會知道。

雖然都更問題看似非常複雜,不過想要申辦都更者還是可以找尋專業人士來提供協助,有時候政府單位會是你最好的後盾

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