金雅重劃區機能如何?房價多少?金雅重劃區建案?
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金雅重劃區機能如何?房價多少?金雅重劃區建案?

2022 年 8 月 5 日

 
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「 金雅重劃區 」位於新竹市北區,在國泰荷蘭村及湳雅大潤發後方。金雅重劃區在土地使用分區劃分上屬於「鄉村區乙種建築用地」,是自辦農村社區土地重劃區。說到這裡是不是有點霧煞煞?到底這些名詞是什麼意思?如果真的要買金雅的各位又該注意什麼?今天就讓筆者來為大家說明清楚!

金雅重劃區介紹

我們現在所說的「 金雅重劃區 」,其實是「金雅」、「舊社」兩個相鄰重劃區的統稱,兩者的面積合計為 19.57 公頃,於民國 102 年初動土開工,現況新建案林立,成為新竹市北區的房市重點區域。金雅重劃區範圍為公道五路四段以南、東門大排以東、鐵道路二段以北的區域,稍後會方別就交通機能、公共設施、生活機能等面向逐一介紹。

金雅重劃區 位置圖

金雅重劃區土地使用分區

在正式介紹金雅重劃區之前,讓我們先來了解金雅的「鄉村區乙種建築用地」是什麼吧!

金雅重劃區 使用分區圖

乙建的房子可以買嗎?可以合法居住嗎?答案是可以!

乙建和都市計畫範圍的建地相同,房屋只要有取得建築執照和使用執照都是可以購買的,雖然都市計畫內土地在公共設施豐富性及完整性等方面相較非都市土地而言還是較有優勢,但筆者認為,乙建的優點如下:

低密度開發

依據非都市土地使用管制規則,乙種建築用地法定容積率 240% ,建蔽率 60% 。意即在乙建的房子因受限於低容積,所以建築物的高度較低,透天住宅產品反而受到市場歡迎,且土地開發強度較低,整體形塑的景象不像都市建築鱗次櫛比、高樓林立的壓迫,反而給人一種較為放鬆可自在呼吸的感覺。

價格優勢

承上述建蔽率限制故乙建土地上的房子樓層數較低,從成本面的角度而言建商的營建成本較少,且非都市土地通常位於郊區,就市場面而言,市郊的房子成交價格比起市中心親民許多

綜合上述,消費者如要購買乙建土地的建案,比起都市計畫區內的建案而言所需考量的項目較多,而金雅重劃區走的是自辦農村社區土地重劃,走訪金雅重劃區可發現這裡沒有非都市土地建地常常為人挑剔的缺點。這裡的道路筆直,市容整齊,純住宅的規劃沒有輕工業小工廠的進駐,而且範圍內也有公園綠地,金雅重劃區雖然範圍不大卻自成一格,這裡具備的區位優勢,在科學園區周邊區域外溢效應帶動下房市熱絡發展。

金雅重劃區交通機能

金雅重劃區位於新竹市北區,重劃區內主要聯外道路為鐵道路二段還有北側的 68快速道路,通往竹北、新竹市中心、新竹科學工業園區均便利。缺點則是大眾交通運輸較為不便,從 Google maps 上來看,公車站牌的設置多在重劃區外側的武陵路和東大路二段上,公車路線並無延伸至金雅重劃區,故在大眾交通的接駁上較薄弱。

另外新竹輕軌的路網布局,目前規劃上於金雅重劃區較有效益的是綠線,但捷運站點預計設置於重劃區西側的東大路,與重劃區尚有段距離,加上輕軌完工遙遙無期,對於現階段的金雅重劃區而言,大眾交通運輸便利性尚有待加強。

金雅重劃區公共設施

依據新竹市政府地政處發布公告,金雅重劃區重劃完成後提供公共設施用地為 3.09 公頃,佔重劃區總面積約 31% ,包含金雅公園、金雅親子公園、金雅兒童公園還有社區中心等,其實在公共設施的配置上金雅重劃區算是不錯的。

金雅重劃區生活機能

金雅重劃區靠近湳雅大潤發商圈,沿鐵道路銜接東大路往南約 5 分鐘的車程可到達遠東巨城購物中心,而開車上 68快速道路約莫 15 分鐘可到竹北六家,生活機能可仰賴已發展成熟的商圈補給,再加上隨重劃區發展歷程,金雅重劃區內部已有許多商家駐進,例如:便利商店、咖啡廳、餐館,自身的生活機能也逐步提升。

金雅重劃區房價

金雅重劃區受限於建築限高、法定容積率 240% 等硬性規定,以至於區域內建案樓高都在 15 樓以下,透天建案密度高也是一大特色。金雅推案建商以新竹在地建商為主,如佳昕建設、鴻柏建設、德高建設等均在此區布局。除推出透天產品之外,近年鴻柏建沿著金雅路推出一系列的住宅大樓(鴻柏悅光、鴻柏拾光、鴻柏織光)同樣受到消費者的青睞。觀察金雅重劃區的住宅大樓建案,主打 2 到 3 房的格局、總價約落在 1,000 − 1,500 萬以內,符合近年建商推案的趨勢。

依據內政部實價登錄資料,分析金雅重劃區屋齡 5 年以下的新成屋平均成交單價約為每坪 25  − 35萬元之間,雖然少部分住宅大樓可到達 4 字頭的門檻,。此外,依據 2022 第一季國泰房地產季報,新竹縣市可能成交價格的水準值為每坪 36.84 萬元,金雅重劃區房價已接近甚至逐步超越了新竹縣市的房價平均值,可見金雅重劃區的雖為乙種建築用地重劃區,卻不減人氣,依然受到市場的歡迎。

金雅重劃區建案

新竹的房市在近年內持續升溫,而位於北區的金雅重劃區,具有純住宅的優異居住條件,加上緊鄰台68線東西向快速道路,近湳雅大潤發商圈及大魯閣廣場,除了坐享鄰近市區機能及聯外道路便利等優勢,重劃區內的新推個案更以相較周圍的「低總價」之姿成功搶進首購市場,逐漸成為新竹的推案重鎮。以下筆者為大家介紹幾個金雅重劃區內的知名建案:

建案名稱 房型 坪數 交易單價
鴻柏拾光 2 − 3 房 28 − 38 坪 23.55 萬元/坪
昕天地 2 − 3 房 26 − 37 坪 22.45 萬元/坪
佳鏵禾雅 2 − 3 房 27 − 36 坪 22.95 萬元/坪
昕未來 2 − 3 房 26 − 39 坪 22.10 萬元/坪
品禾B-612 2 − 3 房 25 − 38 坪 21.11 萬元/坪
天玥 2 − 3 房 28 − 38 坪 17.88 萬元/坪
昕景澤 2 − 3 房 25 − 39 坪 26.47 萬元/坪
鴻柏悅光 3 − 4 房 40 − 50 坪 26.07 萬元/坪

金雅重劃區未來性?

隨著關埔重劃區開發已經飽和,金雅重劃區因為吃到新竹科學園區周邊區域的外溢效應,在銷售的上仍開出紅盤,呈現價漲量穩的市場表現,在買盤上以新竹的在地客為主,未來發展是可以期待的。

金雅重劃區 區位優勢

【參考資料】

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週餘
 
 
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