關鍵字搜尋 可以影響房市？從 搜尋引擎指數 看住宅交易量＆房價！
關鍵字搜尋 對於房屋交易也會有影響嗎？隨著網際網路科技越來越發達，「大數據（Big Data）時代」可以說是 21世紀 的代名詞。各種類型數據的數量和種類越來越多元、豐富，人們透過網路搜尋資訊和交易的頻率也大幅增加，依據台灣網路資訊中心公布的「2020年台灣網路報告」，全國 12 歲以上整體上網率已經達 83.8% ，可以知道人們透過網路搜尋數據的依賴程度相當高。
此外，根據不動產仲介的相關統計，台灣有將近 80% 的民眾在購屋前會習慣先在網路上查詢市場交易的相關資訊，或甚至是直接選擇在線上看屋，表示網路數據對於不動產市場有相當程度的重要性！
搜尋引擎 （一種資料搜索的系統，像是Google、Yahoo…等）提供的資料具有大量、即時等特性，可以反映不動產市場更即時、更真實的交易情形。所以在這篇研究中，我們將透過觀察人們使用 Google 搜尋引擎 蒐集不動產交易資訊的情形，了解搜尋引擎與住宅房價、成交量的關係。
補充：什麼是大數據（Big Data）？
所謂「大數據」，指的就是具有「數量龐大、種類多元、累積或處理速度快並且真實紀錄」等四種特性的資料！
Google搜尋趨勢（Google Trends）
Google搜尋 是由 Google 公司推出的一個網際網路搜尋引擎，它是網際網路上最大、影響最廣泛的搜尋引擎。而「 Google搜尋趨勢 （Google Trends）」則免費提供 關鍵字搜尋 指數，提供使用者查詢關鍵字的受歡迎程度，可以針對某個國家或某個區域在特定時間範圍內的特定關鍵字進行查詢。
Google Trends 關鍵字搜尋指數以「週」為單位，每週該關鍵字的搜尋次數除以當週搜尋引擎的總搜尋次數，得到的數值經過標準化程序之後，會界於0到100之間，我們稱為 搜尋引擎指數 。
關鍵字搜尋研究方向
本篇研究就是希望可以透過 Google Trends 搜集的搜尋引擎指數，來觀察「搜尋引擎指數」和「住宅交易量」、「住宅交易價格」之間的關係。在經過一番比較後，我們選擇「信義房屋」、「買房」做為代表買方搜尋需求的關鍵字。
關鍵字搜尋：信義房屋
在探討「搜尋引擎指數」和「住宅交易量」間的關係中，我們使用「信義房屋」做為搜尋引擎的關鍵字。
根據研究結果，我們發現搜尋引擎指數和不動產交易量間確實存在正向變動的關係，代表關鍵字搜尋比例越高，不動產交易數量也會跟著增加，非常符合現在民眾在購屋前，會傾向先上網搜尋相關資料的現象。
也就是說，民眾透過搜尋引擎查詢仲介、房價等相關資訊，當作後續進行不動產交易的基礎，同時也代表著在網路上搜尋房屋資訊的行為，可以做為不動產交易量的領先指標（指的是能「提前預測市場價格變化」的指標）！
關鍵字搜尋：房貸、賣屋
除此之外，我們在研究中還進一步選擇「房貸」、「賣屋」兩個關鍵字，來代表買賣雙方的搜尋行為，觀察這兩個關鍵字和住宅交易量的關係。
研究結果顯示，「房貸」和「賣屋」的搜尋引擎指數和不動產交易量並沒有顯著的關係。推測原因可能是受到 2008 年次級房貸爆發的影響，導致「房貸」關鍵字對交易量的影響受到干擾，所以看不出房貸和交易量間的關係。而「賣屋」的部分，則可能是因為台灣近幾年的利率和持有稅率偏低，導致擁屋者的持有成本非常低，所以在沒有達到理想價格時，就不會輕易進行交易，使得我們看不出賣屋關鍵字和交易量間的關係。
那這兩組關鍵字跟「房價」會不會有關係呢？我們也額外研究「房貸」、「賣屋」兩個關鍵字，來觀察這兩個關鍵字和房價的關係。但同樣的，我們發現房貸和賣屋的關鍵字搜尋引擎指數和房價也沒有顯著的關係。
補充：2008年次級房貸危機
次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），簡稱為次貸危機。是因為美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加所引發的金融危機，嚴重影響到全球各地的銀行和金融市場。
次貸危機以 2007 年 4 月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為代表，從房地產市場蔓延到信貸市場，使許多金融機構和他們的客戶損失慘重，甚至進一步演變為全球性的金融危機，引發 2008 年的金融海嘯。
關鍵字搜尋：買房
在探討「搜尋引擎指數」和「房價」間的關係中，我們使用「買房」做為搜尋引擎的關鍵字。
研究結果發現，搜尋引擎指數和房價之間也同樣存在著正向變動的關係。也就是說，前期「買房」的搜尋指數上升時，房價也會跟著上漲，代表搜尋引擎指數對於後續房價的走勢是有影響的！
關鍵字搜尋影響整理
讓我們來整理一下，到底研究中的 關鍵字搜尋 分別對房市有著怎樣的影響吧！
關鍵字搜尋對房市有影響！
根據我們的實證結果，可以發現 Google Trends 搜尋引擎指數對於不動產交易的價格和交易量都存在著顯著正向並且領先的關係。也就是說，使用搜尋引擎搜尋相關 購屋關鍵字 的比例越高，確實會有進一步帶動不動產交易價格、交易量增加的效果！
也間接說明，一般民眾在購屋前，都會習慣提前做功課，方式當然就是透過網路搜尋引擎來蒐集自己有興趣的不動產交易資訊，不論是購屋標的、不動產仲介還是區域行情。在蒐集完需要的資訊之後，購屋者就會進一步到不動產市場中進行後續的交易。
網際網路於 1980 年代開始迅速發展，網際網路帶來高度的便利性、高速性，現代人也越來越依賴網路世界提供資訊的功能，而網際網路成為人們生活中不可或缺的工具。
【更深入了解本篇論文】
林左裕，2019，「應用網路搜尋行為預測房地產市場」，應用經濟論叢，105：P219–254。
論文連結＞＞＞請點這裡
【延伸閱讀】
