【紅單懶人包】預售屋紅單是什麼?紅單轉讓很好賺?炒紅單獲利管道公開!
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呂國瑋
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【紅單懶人包】預售屋紅單是什麼?紅單轉讓很好賺?炒紅單獲利管道公開!

2021 年 9 月 7 日

 
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預售屋 紅單 是很多完房產的投資客致富的秘密,政府一直以來也都宣示要積極圍堵紅單的私下交易,但紅單的炒作仍舊讓房價不停的飆升。身為房產菜鳥,到底 紅單 是什麼?為什麼有些人可以這麼輕易的轉賣然後賺差價你卻不行?今天筆者就為大家介紹這個大家都看得到,但卻非人人都賺得到的 預售屋紅單 !

紅單是什麼?

紅單 可以是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」,只是因為都是紅色(粉紅色),所以就被簡稱為紅單了!至於預約單和訂購單的差異,其實關鍵就在「議價」了沒?

當你一開始去看了一間預售屋,你很有興趣,通常這時代銷業者會請你支付 5 ~ 10 萬的訂金(小訂),讓你可以保留你想要的戶型 7 ~ 10 天。這過程中你跟建商會針對價格、建材等細節進行更進一步的討論,直到談妥價格後才會給你訂購單,而此時你必須補足訂金到總價的一定比例(通常是 5% 內)。等到確定合約內容等等都沒有問題時,你們才會正式簽約。

延伸閱讀>>>買 預售屋 比較沒壓力? 小訂 補足 開工款 怎麼算? 預售屋付款方式 詳細圖解給你看!

總而言之,你在購買一間預售屋到真正簽約前你會拿到兩張紅單,一張是預約單,上面不會有議價的價格;另一張是訂購單,上面則會有清楚的議價結果。但不論是在哪一種單的階段,只要沒有正式簽約,通常反悔都還是可以退全額訂金的

  • 每一間代銷公司或是建商對於 預售屋紅單 的詳細名稱或是定義可能多少會有一點不同。但一般來說都是指在簽約前你所拿到的憑證。
  • 本文所稱紅單,泛指「購屋買賣預約單」及「購屋買賣訂購單」這兩類型。

預售屋紅單範例

為什麼會有紅單?

早期預售屋開賣時建照尚未核准,紅單便是用來證明民眾已經付錢買到預售屋的優先購買權(等未來拿到建照後就有優先購買權可以換成真正的合約)。也因為建照尚未核准,所以很多規劃可能還不完全或是還會變更,也因此沒辦法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售的預售」要等到建照發出並確定價格後,消費者若仍決定要購買,便再依約定時間補足訂金、正式簽約;若不願購買,則就憑此單據拿回之前支付的訂金。

延伸閱讀>>>建造執照 是什麼 ? 建照 該怎麼看?圖解教你怎麼查建照 !

現在雖然潛銷期時(註)可能建案就已經有建照了,但建商為了服務客戶或是測試市場風向,所以仍會保留這樣的傳統。也可以算是建商選擇給雙方更多的談判時間跟空間,並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。

潛銷期:沒有在市場上大打廣告公開,只有開放給少數建商的VIP客戶承購的階段

紅單轉讓很好賺?

在等待從 紅單 換成正式契約的時間段,就是投資客利用來 轉讓紅單 的時間。因為通常在這個時間進行轉換是不需要花費任何成本的(在沒有正式轉換成契約前,是不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款)。

投資客的紅單在市場上其實挺搶手的,可以歸結出下列兩個原因:

  • 投資客可能是透過在潛銷時期拿到某些熱門戶型的優先承購證明,所以一般民眾在公開銷售時可能已經買不到這麼好的位置。
  • 建商在潛銷階段發現市場上都對這個案子非常有興趣,所以雖然給 VIP 客戶的價格較便宜,但在正式開案(公開販售)時,就會把價格再拉高。

也就是因為存在著「 戶型的稀有性 」「 價差 」,這些「紅單」才會這麼炙手可熱。

舉例來說:

投資客在潛銷期以一坪 80 萬元的價格包下了頂樓的 5 戶,等到正式開案之後再透過各種管道(可能是熟識的仲介、可能是代銷人員)去尋找想要買卻買不到頂樓的客人(房源都在投資客手上了)。這時再用一坪加價10萬元的方式轉讓紅單,這樣不用負擔任何成本,就可以賺進大把鈔票。

而且對於投資客而言,轉賣紅單真的是一種幾乎無本的生意(訂金可收回、不容易被查稅),再加上建商也會默許他們可以晚點來簽約,等於順勢推升了紅單交易的行為,炒高建案的市場熱度及價格,也因此轉讓紅單通常都為人詬病。這種情形在台灣房地產市場炙手可熱的時候尤其嚴重,但隨著國稅局開始抓轉紅單交易課稅及建商新增紅單轉讓的規範(EX:只能三等親內轉讓、一年內不能更名)…等,紅單市場的買氣逐漸降溫,不再如此有利可圖。

紅單轉讓管道公開!

那到底轉讓紅單有哪些方法?投資客在買到大量好物件的紅單後,到底應該怎麼消化這些單子賺錢呢?

1.透過承銷的代銷

投資客可以透過原本承銷這棟預售屋的代銷公司 or 代銷人員求售。雖然明面上是絕對禁止的,但細想這樁交易對於代銷業者來說是有利無害,也沒什麼理由拒絕。畢竟這樣可以大量購買物件的投資客(VIP)不僅可以幫他們拉抬銷售業績,還可以拉抬價格,順便幫他們轉賣也沒有什麼損失,甚至還有可能可以私下拿個大紅包,何樂而不為?

2.透過第三方仲介

投資客也可以不要委託原本的代銷公司,轉而拜託自己身邊熟識、配合的仲介。仲介利用自己手上的客戶資料庫可以快速的媒合到潛在客戶並銷售。對於仲介而言,這些預售屋紅單的物件價格跟類型都是有競爭力的,自然推銷起來也會比較容易。對於仲介來說,容易成交就意味著仲介費可以入袋,所以也是樂於接案!

3.透過私人管道

有些投資客也會打造屬於自己的顧客圈/朋友圈,這樣一來就不用假手他人,也不需要包紅包或支付仲介費,所有獲利都可以自己吃下來!唯一的麻煩就是對接客戶要自己來。

紅單怎麼換名?

雖然說現在代銷公司都會說簽了紅單就禁止換名字,但其實這也是可以有方法處理的。

通常老一輩的代銷從業人員會教你用編造故事的方式,來蒙混過關。例如:轉讓的人是遠房親戚;因為資產配置要掛在其他人名下;因為要避稅所以要換名字…等。畢竟只要理由不要太瞎,政府就算真的要抓也是很難真的有十足証據,那自然就無從查起,代銷公司或建商自然也沒有什麼理由擋下你的更名。

炒紅單風險高!

雖然說紅單轉讓可能存在著獲利可能,但也是存在著不小的風險。因為紅單沒有真正簽約,所以買賣不算真的成功,而且現在的紅單上都會有但書載明可能會發生「交易失敗退還全額訂金」的狀況,增添不小的不確定性。

又或者也常看到案例是最後要簽定型化契約了,買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高。也有民眾付了錢,拿到紅單之後,卻遭一些不肖建商以誤賣為由,要求消費者去買其他樓層或退訂。

所以說不論你拿了紅單是要自己換約還是想要轉賣,都要注意「紅單」的特性非屬於正式簽約,所以可能存著很多不確定性,務必注意!

政府抓紅單交易!

不論是過去或現在紅單交易最大的風險就是被查稅,且通常在房市景氣熱絡的時候就會抓的非常嚴格(例如: 2021 年上半年)。現在雖然也是透過立法的方式想要杜絕這樣的行為,政府更是祭出不得轉售紅單法規,若是違反,將針對建商、代銷依戶(棟)處 15~100 萬元罰鍰。

但其實從我們上面的案例看來,這樣的罰款可以說是不痛不癢,畢竟交易是非常隱蔽的,而且要真的拿到實質證據真的非常困難。

【參考資料】

  • 代銷業從業人員

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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