預售屋紅單 是什麼? 紅單轉讓 真的這麼容易?這麼好賺?

作者:呂國瑋   |   2020 / 11 / 18

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


相信大家最近一定很常在報章雜誌或是新聞媒體上看到 預售屋紅單 這個關鍵字!很多所謂的房產達人都說靠著 轉賣 預售屋紅單 可以致富,政府也宣示要積極圍堵紅單的私下交易。

但問題是到底「紅單」是什麼?為什麼可以這麼輕易的轉賣然後賺差價?今天筆者就要好好來為大家介紹這個大家都聽過,但大家都不似懂非懂的「紅單」。

紅單的身世之謎

所謂的紅單,可以是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」,只是因為都是紅色(粉紅色),所以就被簡稱為紅單了!

至於預約單和訂購單的差異,其實關鍵就在「議價」了沒?

當你一開始去看了一間預售屋,你很有興趣,通常這時代銷業者會請你支付 5 ~ 10 萬的訂金(小訂),讓你可以保留你想要的戶型 7 ~ 10 天。這過程中你跟建商會針對價格、建材等細節進行更進一步的討論,直到談妥價格後才會給你訂購單,而此時你必須補足訂金到總價的一定比例(通常是 5% 內)。等到確定合約內容等等都沒有問題時,你們才會正式簽約。(更詳細的預售屋付款流程可參考延伸閱讀)

總而言之,你在購買一間預售屋到真正簽約前你會拿到兩張紅單,一張是預約單,上面不會有議價的價格;另一張是訂購單,上面則會有清楚的議價結果。但不論是在哪一種單的階段,只要沒有正式簽約,通常反悔都還是可以退全額訂金的

*每一間代銷公司或是建商對於 預售屋紅單 的詳細名稱或是定義可能多少會有一點不同。但一般來說都是指在簽約前你所拿到的憑證。

*本文所稱紅單,泛指「購屋買賣預約單」「購屋買賣訂購單」這兩類型。

為什麼要用紅單而不是直接簽約呢?

早期預售屋開賣時建照尚未核准,紅單便是用來證明民眾已經付錢買到預售屋的優先購買權(等未來拿到建照後就有優先購買權可以換成真正的合約)。也因為建照尚未核准,所以很多規劃可能還不完全或是還會變更,也因此沒辦法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售的預售」要等到建照發出並確定價格後,消費者若仍決定要購買,便再依約定時間補足訂金、正式簽約;若不願購買,則就憑此單據拿回之前支付的訂金。

現在雖然潛銷期時(註)可能建案就已經有建照了,但建商為了服務客戶或是測試市場風向,所以仍會保留這樣的傳統。也可以算是建商選擇給雙方更多的談判時間跟空間,並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。

*潛銷期:沒有在市場上大打廣告公開,只有開放給少數建商的VIP客戶承購的階段

轉賣紅單時機及誘因?

在等待從紅單換成正式契約的時間段,就是投資客利用來轉賣紅單的時間。因為通常在這個時間進行轉換是不需要花費任何成本的(在沒有正式轉換成契約前,是不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款)。

投資客的紅單在市場上其實挺搶手的,可以歸結出下列兩個原因:

  • 投資客可能是透過在潛銷時期拿到某些熱門戶型的優先承購證明,所以一般民眾在公開銷售時可能已經買不到這麼好的位置。
  • 建商在潛銷階段發現市場上都對這個案子非常有興趣,所以雖然給 VIP 客戶的價格較便宜,但在正式開案(公開販售)時,就會把價格再拉高。

也就是因為存在著「戶型的稀有性」「價差」,這些「紅單」才會這麼炙手可熱。

而且對於投資客而言,轉賣紅單真的是一種幾乎無本的生意(訂金可收回、不容易被查稅),再加上建商也會默許他們可以晚點來簽約,等於順勢推升了紅單交易的行為,炒高建案的市場熱度及價格,也因此轉讓紅單通常都為人詬病。這種情形在台灣房地產市場炙手可熱的時候尤其嚴重,但隨著國稅局開始抓轉紅單交易課稅及建商新增紅單轉讓的規範(EX:只能三等親內轉讓、一年內不能更名)…等,紅單市場的買氣逐漸降溫,不再如此有利可圖。

紅單存在著高風險!

雖然說紅單轉讓可能存在著獲利可能,但也是存在著不小的風險。因為紅單沒有真正簽約,所以買賣不算真的成功,而且現在的紅單上都會有但書載明可能會發生「交易失敗退還全額訂金」的狀況,增添不小的不確定性。

又或者也常看到案例是最後要簽定型化契約了,買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高。也有民眾付了錢,拿到紅單之後,卻遭一些不肖建商以誤賣為由,要求消費者去買其他樓層或退訂。

所以說不論你拿了紅單是要自己換約還是想要轉賣,都要注意「紅單」的特性非屬於正式簽約,所以可能存著很多不確定性,務必注意!

【參考資料】

【延伸閱讀】

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呂國瑋
期待有一天可以打破房地產知識的桎梏,讓買賣、投資房產不再是某些人的專利! Facebook:呂國瑋
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