【紅單懶人包】預售屋紅單是什麼？紅單交易炒作房地產？紅單轉讓最高罰 300 萬！
預售屋 紅單 是很多完房產的投資客致富的秘密，政府一直以來也都宣示要積極圍堵紅單的私下交易，但大量以紅單轉讓炒作房地產的行為，仍讓房價不停飆升。身為房產菜鳥，到底 紅單 是什麼？為什麼有些人可以這麼輕易的轉賣然後賺差價炒作房地產，而你卻不行？今天就讓筆者為大家介紹這個人人看得到，卻非人人都賺得到的 預售屋紅單 ！
編按：被譽為打房重拳的《平均地權條例》修正草案，在 2023/1/10 正式通過立法院三讀，並且在 2023 年 7 月 1 日正式上路。有關「禁止預售屋紅單轉售」的規定，將懲處違規者的罰鍰提升至最重 300 萬元！
究竟紅單到底是什麼？政府為什麼要禁止轉售呢？一起到內文深入了解吧！
紅單是什麼？
「 預售屋紅單 」可以是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」，只是因為都是紅色（粉紅色），所以就被簡稱為「 紅單 」了！至於預約單和訂購單的差異，其實關鍵就在「議價」了沒？
當你一開始去看了一間預售屋，你很有興趣，通常這時代銷業者會請你支付 5 ～ 10 萬的訂金（小訂），讓你可以保留你想要的戶型 7 ～ 10 天。這過程中你跟建商會針對價格、建材等細節進行更進一步的討論，直到談妥價格後才會給你訂購單，而此時你必須補足訂金到總價的一定比例（通常是 5% 內）。等到確定合約內容等等都沒有問題時，你們才會正式簽約。
總而言之，你在購買一間預售屋到真正簽約前，你會拿到兩張紅單，一張是預約單，上面不會有議價的價格；另一張是訂購單，上面則會有清楚的議價結果。但不論是在哪一種單的階段，只要沒有正式簽約，通常反悔都還是可以退全額訂金的。
- 每一間代銷公司或是建商對於 預售屋紅單 的詳細名稱或是定義可能多少會有一點不同。但一般來說都是指在簽約前你所拿到的憑證。
- 本文所稱紅單，泛指「購屋買賣預約單」及「購屋買賣訂購單」這兩類型。
為什麼會有紅單？
早期預售屋開賣時建照尚未核准，紅單便是用來證明民眾已經付錢買到預售屋的優先購買權（等未來拿到建照後就有優先購買權可以換成真正的合約）。也因為建照尚未核准，所以很多規劃可能還不完全或是還會變更，也因此沒辦法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售的預售」要等到建照發出並確定價格後，消費者若仍決定要購買，便再依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，則就憑此單據拿回之前支付的訂金。
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現在雖然潛銷期時（註）可能建案就已經有建照了，但建商為了服務客戶或是測試市場風向，所以仍會保留這樣的傳統。也可以算是建商選擇給雙方更多的談判時間跟空間，並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。
💡潛銷期：沒有在市場上大打廣告公開，只有開放給少數建商的VIP客戶承購的階段
紅單交易很好賺嗎？
在等待從 紅單 換成正式契約的時間段，就是投資客進行 紅單轉讓 的時間。因為通常在這段時間進行轉換不需要花費任何成本（在沒有正式轉換成契約前，是不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款），而有利於炒作房地產。
投資客的紅單在市場上其實挺搶手的，可以歸結出下列兩個原因：
- 投資客可能是透過在潛銷時期拿到某些熱門戶型的優先承購證明，所以一般民眾在公開銷售時可能已經買不到這麼好的位置。
- 建商在潛銷階段發現市場上都對這個案子非常有興趣，所以雖然給 VIP 客戶的價格較便宜，但在正式開案（公開販售）時，就會把價格再拉高。
也就是因為存在著「 戶型的稀有性 」及「 價差 」，這些「紅單」才會這麼炙手可熱。
💡舉例來說：
投資客在潛銷期以一坪 80 萬元的價格包下了頂樓的 5 戶，等到正式開案之後再透過各種管道（可能是熟識的仲介、可能是代銷人員）去尋找想要買卻買不到頂樓的客人（房源都在投資客手上了）。這時再用一坪加價10萬元的方式轉讓紅單，這樣不用負擔任何成本，就可以賺進大把鈔票。
而且對於投資客而言，轉賣紅單真的是一種幾乎無本的生意（訂金可收回、不容易被查稅），再加上建商也會默許他們可以晚點來簽約，等於順勢推升了紅單交易的行為，炒高建案的市場熱度及價格，也因此 紅單轉讓 通常都為人詬病。這種情形在台灣房地產市場炙手可熱的時候尤其嚴重，但隨著國稅局開始抓轉紅單交易課稅及建商新增紅單轉讓的規範（EX：只能三等親內轉讓、一年內不能更名）…等，紅單市場的買氣逐漸降溫，不再如此有利可圖，也有效遏止炒作房地產的情況。
預售屋紅單轉讓管道公開！
那到底轉讓紅單有哪些方法？投資客在買到大量好物件的紅單後，到底應該怎麼消化這些單子賺錢呢？
1.透過承銷的代銷
投資客可以透過原本承銷這棟預售屋的代銷公司 or 代銷人員求售。雖然明面上是絕對禁止的，但細想這樁交易對於代銷業者來說是有利無害，也沒什麼理由拒絕。畢竟這樣可以大量購買物件的投資客（VIP）不僅可以幫他們拉抬銷售業績，還可以拉抬價格，順便幫他們轉賣也沒有什麼損失，甚至還有可能可以私下拿個大紅包，何樂而不為？
2.透過第三方仲介
投資客也可以不要委託原本的代銷公司，轉而拜託自己身邊熟識、配合的仲介。仲介利用自己手上的客戶資料庫可以快速的媒合到潛在客戶並銷售。對於仲介而言，這些預售屋紅單的物件價格跟類型都是有競爭力的，自然推銷起來也會比較容易。對於仲介來說，容易成交就意味著仲介費可以入袋，所以也是樂於接案！
3.透過私人管道
有些投資客也會打造屬於自己的顧客圈/朋友圈，這樣一來就不用假手他人，也不需要包紅包或支付仲介費，所有獲利都可以自己吃下來！唯一的麻煩就是對接客戶要自己來。
紅單要怎麼換名？
雖然說現在代銷公司都會說簽了紅單就禁止換名字，但其實這也是可以有方法處理的。
通常老一輩的代銷從業人員會教你用編造故事的方式，來蒙混過關。例如：轉讓的人是遠房親戚；因為資產配置要掛在其他人名下；因為要避稅所以要換名字…等。畢竟只要理由不要太瞎，政府就算真的要抓也是很難真的有十足証據，那自然就無從查起，代銷公司或建商自然也沒有什麼理由擋下你的更名。
炒紅單風險高！
雖然說紅單轉讓可能存在著獲利可能，但也是存在著不小的風險。因為紅單沒有真正簽約，所以買賣不算真的成功，而且現在的紅單上都會有但書載明可能會發生「交易失敗退還全額訂金」的狀況，增添不小的不確定性。
又或者也常看到案例是最後要簽定型化契約了，買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高。也有民眾付了錢，拿到紅單之後，卻遭一些不肖建商以誤賣為由，要求消費者去買其他樓層或退訂。
所以說不論你拿了紅單是要自己換約還是想要轉賣，都要注意「紅單」的特性非屬於正式簽約，所以可能存著很多不確定性，務必注意！
紅單轉讓最高可罰 300 萬元！（ 2023 最新規定！）
根據政府 2022/4/7 提出的《平均地權條例》修正草案，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除了「配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形」外，不得讓與或轉售第三人，建商也同樣不可以同意或協助契約讓與、轉售預售屋紅單，違規者均可按戶棟處罰 50～300 萬元！
原先在尚未提出修正草案前的《平均地權條例》第 47-3 條以及第 81-2 條中，就已經規定預售屋紅單不得轉售給第三人，若違規，將針對建商、代銷依戶（棟）處 15～100 萬元罰鍰（目前仍依照此規定懲處，因修正草案尚未三讀通過）。相較之下，2022 年的修正草案將罰鍰提升至兩倍以上，可以說是更進一步打擊投資、投機客利用紅單炒作房地產的行為。
不過，其實從我們上面的案例看來，這樣的罰款可以說是不痛不癢，畢竟交易是非常隱蔽的，而且要真的拿到實質證據真的非常困難。未來修正草案是否會順利通過、通過後政府又該如何稽查這些紅單轉讓交易、阻止炒作房地產，都值得我們持續關注。
【參考資料】
- 代銷業從業人員
【延伸閱讀】
