股價賺 3 倍、年領 11 %股息，找到好股的 4 個關鍵是？

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有一支股票，我們拿 2008 年初期的高點價位約 29 塊，到 2009 年的最低價位約 17 塊的中間價作為比較合理的價位，所以是 23 塊。如果在次貸危機那年勇敢買入這家房地產公司，也不用買在最低點，這個公司當年發的股息是每股 1.67 塊，殖利率是 7.2% 。之後公司持續增加股息，在 2018 年每股股息為 2.64 ，也就是以當時的成本價來算是 11.4% 的殖利率。股價則是 70 塊，資本利得有三倍的回報。

我相信在那時，隨便買在現在一定也有其他更好回報的股票，也可能有人抱怨，那是因為在 2008 年買入所以才能有這麼好的結果，那種機會很少。那麼反過來說，我希望以後要有大崩盤，大家可以好好把握，而不是一直害怕。

選股邏輯與進出場時機

所以要怎麼買到高股息而且同時也能賺價差的股票？
在大市不好的時候，要勇敢買進有穩定成長的股息股
公司本來就會發高額股息，股息發放紀錄不間斷
成長不用很巨大但是還是要有些微成長
堅定持有讓時間做他的工作，只要公司沒有巨大變化就不賣出

Realty Income

這家公司就是 Realty Income ，一家不動產信託公司，一隻 REITS 型的股票。雖然 REITS 有不同的經營模式，但是大部分的 REITS 簡單說就是收租金的公司，公司收到租金，把大部分的租金利潤以股息形式分給股東，剩下的再拿去購買或投資其他不動產。評估 REITS 不太看每股獲利，而是看 FFO ，Funds From Operations，也就是類似於營運現金流，因為不動產有大量的折舊， FFO 才能比較還原公司的經營狀況。

一般來說 REITS 在擔憂的市場中比較抗跌，因為資金轉移到這種股票的關係。不過在極度恐慌的市場下， REITS 也還是會遭殃，資金會再撤出到其他資產。 REITS 的利潤雖然大部分都會發給股東，但依然還是會有經營不善的可能。所以挑選到好的 REITS 是一個重要因素。不是殖利率高就好，要 FFO 能夠持續成長，這樣股息也才有成長的可能，股價也不會下跌。

回到 Realty Income ，他擁有超過 5,800 個物業。這些資產主要是零售空間，約占公司租金的 82 ％。而且在零售業中，投資組合相當多元化，有藥店，廉價商場，體育館，只有便利商店部門，佔租金的 10 ％以上。這個公司最厲害的就是他的出租率，在過去 10 到 20 年平均是 98.3% ，即使在大蕭條時期都還有 96.6% 。也就是這樣的競爭力讓他們能連續 86 個季度股息成長。最近他們開始進軍國際，買入美國外的物業，相信還有成長空間。很難說現在的股價到底便不便宜。但放長遠來看，這不是一家你會擔心的公司。

高股息也可以很安全，但是需要時間成長。 Realty Income 常被提為退休的好股，你可以緊盯這支股票變化,或是尋找類似的股票，在好的時機出手。

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《美股大叔》授權轉載

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