【 青埔 房價系列 2 】 青埔 房價 有救了嗎?

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 14

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


青埔 房價系列

從上一篇文章中我們了解到,隨著生活機能的逐漸到位, 青埔 高鐵特定區(青埔)或許在不久的將來有望洗清「鬼城」之名。但這些設施是否能夠成為此 青埔 房價 的支撐,讓青埔地區結束長久一來的頹勢,重新振作呢?筆者幫大家找了許多數據,就讓我們一起來剖析吧!

最近的交易熱度表現如何?

依據內政部實價登錄資料統計 2020 年 1 ~ 4 月交易狀況,青埔高鐵特定區交易量破百,平均單價每坪 26.8 萬元。又根據住展雜誌統計,青埔地區歷經 2014 年至 2017 年餘屋出清所導致的房價修正,從 2018 年起買氣轉熱,新推案戶數超過 2,000 戶,去年更達 3,500 戶,交易熱度相當驚人。但交易熱絡及推案數的上升,真的代表青埔的房價回來了嗎?

最近的房價表現的又如何?

筆者試著著眼於分析青埔特定區範圍內各社區的實價登錄資料,爲避免將不同使用類別的社區混為一談,所以比較的方式是將各建物「近一年的成交單價」與該建物「歷年平均單價」來做比較,希望可以在排除不合理的資料狀況下,了解到青埔特定區房價的變化。(註)

剔除部分無法判斷的社區數據後,可以發現青埔特區近一年成交房價「未漲回」該建物歷史成交平均價格的仍佔 6 成,只有不到 4 成的社區,已經成功站回均價。翻開歷史紀錄,青埔在多頭高峰時( 2011-2013 年)房價攀升到「坐 3 望 4 」,亦即成交區間落在每坪 30 ~ 40 萬,現在成交價區間則只剩每坪 22 萬~ 35 萬( 2020 年 1 ~ 4 月平均單價只有每坪 26.8 萬元)。這代表說,縱使這麼多民間、商業設施及將落成的利多消息,多數現在持有青埔特定區的屋主仍處於「買貴」的情況,除非要認賠殺出,不然要以當初購買價格脫手並不容易。

若試沿著主要道路把青埔特定區沿著各主要道路及老街溪區分成七大住宅密集區塊(A~F區)來看,僅有領航北路以西北至特定區邊緣(F區),也就是青埔國中周圍的社區,目前看起來表現最為強勁。此區過半的社區皆已經漲過均價,可以說是青埔特區全區復甦最強勢的區域;又或者可以說是屬於相對抗跌的區域。

但其他區域,包含在這兩個月即將開幕的新光複合娛樂城、HOTEL COZZI Blu和逸飯店桃園館XPARK水族館、橫山書法藝術館(靠近桃園捷運 A17 及 A18 站)的 A 區、 B 區,多數社區從近一年成交的案例來看,價格仍然低於該社區歷年平均值。

尋找 青埔房價 仍表現不佳的原因,或許正如同華泰名品城總經理梁曙凡說的「…….青埔區域基本生活機能仍不足,大賣場部分僅有 2 家全聯可採買,一般診所也不夠……」,縱使IKEA的加入,也對於地方民生必須的活動幫助沒有大家想像中的大。

各社區價格既然低於其歷史平均值,那是不是該進場撿便宜?

如果是有自主需求的人可能要想想周邊生活機能仍然有缺陷的問題,你能否接受?如果是屬於有投資需求的人則要考量既然這些眾所矚目的設施都無法有效拉抬青埔特定區的房價,那未來是否仍有足夠的獲利空間?以及縱使有一定的成長空間,當多數社區售價回到歷史平均值,若被困已久的早期投資客大量釋出物件,是否會再度造成市場供過於求以至於價格下跌?所以筆者會建議,出手之前還是多聽、多看、多比,千萬不要看到一堆新聞就一頭熱栽下去做了別人的替死鬼啊!

(註)篩選資料原則:

  1. 有的社區因近一年才有實價登錄紀錄,所以沒有辦法比較近一年的成交單價及該建物歷年平均單價變化,故予以剔除。
  2. 有社區因近一年無交易資料,無從比較起,故予以剔除。
  3. 因為坪數對總價會有影響,故比較的基準皆是平均建坪單價。
  4. 資料來源:內政部實價登錄系統、樂居網實價登錄系統。

【延伸閱讀】

相關個股
loading animation
呂國瑋
期待有一天可以打破房地產知識的桎梏,讓買賣、投資房產不再是某些人的專利! Facebook:呂國瑋
關注