就是不能住？商業用地蓋住宅合法嗎？會被拆除嗎？
讀者來信：「邱愛莉 老師，妳好，妳的書中有提到房子要注意土地使用分區的問題，近日看了一間房子，交通與生活機能都算不錯，但土地分區是商業區，謄本用途是辦公室，這樣的房子在購買時有什麼要考慮的地方嗎？」(延伸閱讀：土地使用分區 是什麼？建蔽率 容積率 又要怎麼算？）
商業用地蓋住宅合法嗎？商業用地也有違規疑慮？
最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳，不過，大家沒注意到的是，除了工業用地有工業住宅的問題，連商業用地也可能有違規使用的疑慮。
延伸閱讀：「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？
商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室，也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。如果基地大，建物分為多棟，則可能將辦公室和住家規劃不同棟別，方便銷售和日後管理。如果沒有分棟，則有可能中低樓層以下規劃辦公室使用，中高樓層以上規劃為住家。一般來說，住家的單價會比辦公室高至少 10% – 20% ，在稅賦上，住家也比辦公室來的優惠，在購買時一定要看清楚。
如何確定商業用地的房子是住家還是辦公室？
那如果想買的房子是商業用地，要如何確定它是規劃為住家還是辦公室呢？如果已經是成屋，可以調閱謄本，如果建物謄本寫的是「辦公室」或「事務所」，那就只能當辦公室使用，如買來之後改為住家格局，當成住家使用，就是違反使用用途，有可能被取締。如果是預售屋，則可以跟建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫，就可以知道每一戶的規劃是辦公室還是住家。（延伸閱讀：土地謄本 建物謄本 是什麼？ 和權狀有什麼不同？教你怎麼看懂謄本細節！）
不過，台灣很多住商混合的大樓或華廈其實都有違規使用的情形，有些精華地段商業用地的小坪數建案，甚至因為挑高 3 米 6 甚至 4 米 2 、 4 米 5 而創下每坪單價新高。購買這樣的房子，除了承擔可能被取締的風險外，最好詢問仲介和管理員同一棟裡當住家和辦公室使用的比例有多少，畢竟辦公室的出入比住家複雜一點，在社區管理上要特別注意。
《house123 邱愛莉》授權轉載
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