仲介費誰要付？房仲抽成比例？可以議價嗎？找房仲的注意事項！
不論是買房還是賣房，如果你有透過房仲協助，那一定就會遇到「 房仲抽成 」、「仲介費」要如何計算的問題！在買、賣房的過程中，就會出現三組人馬相互博弈，除了期待能夠完成交易的「買方」及「賣方」外，扮演兩邊溝通橋樑的「不動產經紀人、營業員」（以下簡稱房仲）也是決定這個交易能不能達成的關鍵。
這三方之間究竟有怎樣的利害關係？賣方仲介費 買方仲介費 到底要給多少？如果你要買房時，你該注意什麼？今天筆者都將幫你整理清楚，說個明白！
編按：相信大家在買賣房屋時，如果有聘請房仲，都會遇到收取「仲介費」的問題吧？而近期美國公布取消持續數十年的 6% 房仲佣金，並同意支付高達 4.18 億美元的賠償金！此消息一出，在台灣房市內也掀起一陣討論。
目前內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的 6%，而台灣目前房市買氣正熱，專家指出若貿然跟進取消仲介費，在沒有規範的情況下，恐會產生服務費漫天喊價的情況！
買房費用已經所費不貲，要如何在買賣房屋時不要吃虧再被多收仲介費？內文教你一次看懂仲介費行情！
房仲與買方、賣方的利害關係？
買方與房仲
不管什麼原因，需要一間房子的你可以有兩種方式來買房。一種是自己親力親為，凡事自己聯絡，但多數現代人不會去選擇這樣耗費時間成本的方案。另一種較為普遍的作法便是請房仲幫你找。這時房仲會依照你的喜好、條件篩選物件，並陪你去看各種你有興趣的房源，幫你談判直到你買到滿意的房子為止。
賣方與房仲
不論什麼原因需要賣房子的你也可以有兩種方式選擇。一種是自己張貼廣告、自己帶看、自己賣，例如在報紙上、 591售屋網上…等地方刊登賣屋廣告，但你也可以委託房仲幫你處理這件事。把鑰匙交給他們，只要說清楚你的底價是多少，房仲就會努力捍衛這條防線，替你聯絡合適的買主來看房，直到最後成功賣出你的房子。
房仲立場
房仲如上所述，是被夾在買、賣雙方間的角色，一方面必須幫助買方用最便宜的價格找到他想買的房子；另一方面卻也要幫助賣家賣在最高的價格。這兩個看似矛盾的概念，卻必須由房仲權衡，所以這時候仲介到底會偏向誰，就至關重要了！我們可以透過「 房仲抽成 」的計算方式，來找找端倪。
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房仲抽成？仲介費行情？
根據「內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，一般買賣房屋時，不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的 6% 。依照現在不動產市場的行情，通常是根據成交價向賣方收取「 仲介費 4% 」、向買方收取「 仲介費 2% 」的仲介費用。也就是說，成交一戶 1,000 萬的房子，賣方需要給仲介費 40 萬，買方則是支出仲介費 20 萬。
由上面的試算金額可知，縱使一件交易的達成需要兩方都同意，但事成後，房仲抽成是可以從賣家手上獲得較多的報酬。且因為是抽「成交價」的 6％ （ 4% + 2% ），所以房屋的成交金額越高，對於房仲來說越有賺頭，當然有時候就會不願意好好幫你殺價啦！
仲介費可以殺價嗎？
雖然說買房賣房對於買賣雙方來說，能省下的額外成本當然是能省則省，不過房仲業者也是非常辛苦在撮合這筆交易的，所以如果要針對房仲佣金去做議價，建議還是要達到雙方都滿意的狀況才會比較好喔，以下提供幾個議價的小訣竅給要買房、賣房的大家參考：
- 不要一開始就大殺特殺：
房仲也是服務業，也是同樣為了完成這筆交易在努力的一方，建議不要用太過激烈的字眼和房仲業物議價，例如：「房子明明賣的不夠理想，你還好意思跟我收 4% 服務費？」對於房仲來說，他還沒跟你簽訂居間的合約之前，除非你的房屋超級有價值（超級賺錢），不然房仲也會認為你是奧客而不願提供服務給你。 - 淡季時最好議價：
通常如果到了月底或是房市淡季，因為房仲業者會有業績的壓力，所以為了要達標，仲介服務費的議價空間也會變比較大。 - 用實支價格談價：
以剛剛第一點的例子來說，因為仲介費用通常是按照房屋交易總價乘上一定比例去計算，所以無論房子被賣高還是賣低，對於這筆交易的當事人來說，最虧的會是賣方，舉例而言，原本要賣 1,000 萬的房子，仲介費用可以拿 40 萬，但最後只賣了 950 萬，仲介費用拿 38 萬，賣方少賺了 50 萬元，可是仲介其實只少了 2 萬的服務費用。
所以建議可以在談合約時，利用「實際支付」價格來做服務費用的界定，舉例來說，這個房子我想要實拿 1,000 萬，談成仲介費用是 40 萬，如果 950 萬元成交，那仲介費用就是 20 萬，利用這樣子實際差別訂價的方式，刺激房仲更認真、更效率地協助你達到期望的售屋情況。
房仲服務費的秘密！
以台灣現在的社會情況來說，賣家通常不會只持有一戶房源，也有可能賣家賣房之餘也需要買房，一來一往之下，賣家可以帶給仲介的後續價值絕對比一般買家來得高。
當然有時候如果身為買家的你出價在賣家底線價格之內時，房仲為了能夠促成這筆交易完成（不然 6% 一毛都拿不到），也還是會為你殺價的！只是有意無意的，房仲業者都會較偏向賣方一些，凡事可能多為賣家思考。
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哪些買房費用是買賣雙方共同負擔？
除了仲介費用，其實買賣雙方都各自有自己在買屋、賣屋時要負擔的費用，這邊筆者特別幫大家彙整了買賣雙方需要共同負擔的項目，讓大家在購屋時可以作為參考，以下費用的支付仍需依照個案情況做判斷：
| 費用 | 行情價 | 支付分配 |
| 仲介費 | 房屋交易總價＊ 6% | 賣方 4% ＋ 買方 2% |
| 代書費 | 10,000 ～ 20,000 元 | 賣方 50% ＋買方 50% or 買方 100% |
| 履約保證費 | 房屋交易總價＊ 4/10000～6/10000 | 賣方 50% ＋買方 50% |
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找房仲要注意什麼？
所以從上面房仲的佣金抽成狀況可以了解到，房仲從賣家手中拿的較多，所以不論如何，有意無意都會較為偏向賣家一些。那身為買家的你在跟房仲談的時候應該要注意什麼呢？
找房仲注意事項（一）：不要完全相信房仲資料！
雖說房仲在不動產交易上的經驗確實比你多，但是不代表他們告訴你的事情都是真的！很常有案例看到房仲會拿一些「修飾」過的資料給買家看，例如：刪掉某些低價案例的實價登錄資料、用離峰時段測量開車到地標的時間…等。房仲透過這些美化的資訊讓買家心中對於價格、時間尺度的掌握失去準心，進而認為這樣的物件或是開價是物超所值的。
有些不良房仲也會利用你的無知跟信任，誘騙你放棄一些自己的權利或是簽下一些對你不利的文件，例如：要你放棄契約審閱期、要你先幫他簽個斡旋再繼續談…等。千萬不要誤信仲介言，凡事都要多查證、多問人，畢竟這樣一來一往之下，損失的可不是小數字啊！
避免這樣得情況最好的方式還是「自己搜集資料」，像是到內政部實價登錄系統自己搜尋，才不會被別人牽著鼻子走！
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找房仲注意事項（二）：買賣合約很重要！
沒有成交，房仲就沒有業績也沒有收入。所以有時候房仲為了要趕快成交，會對你這個買家做出一些口頭承諾，例如：保證房貸可以貸到 8 成、保證房屋沒有漏水…等，縱使你有錄音，但在法律上最站得住腳的還是白紙黑字的合約。也因此不論房仲答應你什麼事，不分大小都需要鉅細彌遺的寫在合約書中，才能用印。不然到時候口說無憑，損失的是自己。
找房仲注意事項（三）：斡旋、議價很重要！
通常買方出價或是談判的對象都是跟房仲，但在出價時務必抱持著「沒有這間我也沒差」的心態。出價次數不可太多、幅度不可太大、金額亦不能一次到位，盡量保留籌碼，千萬不要因為相信房仲，就讓仲介知道自己心中底價！要記得，房仲可能是較偏心屋主那邊的啊！
雖然說房仲拿了賣家比較多的錢，但也不是說必然會偏向賣家。只是不動產交易這麼龐大的金額，務必要慎之又慎，才不會造成自己莫大的損失。因此了解買家、賣家、房仲之間的關係，才可以幫助你避開這些禍端。
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