借名登記是什麼?借名登記契約合法嗎?借名登記返還方法?

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借名登記是什麼?借名登記契約合法嗎?借名登記返還方法?
最新更新時間: 2024/3/25
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「 借名登記 」 俗稱「 借人頭 」,是指財產所有權人(借名者)將財產登記於他人(出名者)名下,但是實際上使用、管理財產的人都是借名者

借名登記的情形在台灣其實屢見不鮮,不少案例是為了要逃稅規避法律上資格限制等原因,而選擇將財產登記於他人名下,不過「 借名登記 」這樣的作法在法律上有沒有效 ?如果財產因為借名登記最後要不回來怎麼辦?跟者筆者一起往下深入瞭解吧!

借名登記是什麼?

「 借名登記 」在最高法院上定義是 :「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。簡單來說就是當事人 / 財產所有權人(借名者)將自己的財產以他人(出名者)的名義登記,但是實際財產的使用、管理都還是以借名者為主。

  • 借名者:實際上擁有財產所有權的人,且仍然管理、使用、處分財產
  • 出名者:將名字借給他人登記財產所有權的人,實際不一定會參與管理、使用、處分財產的過程

20230713借名登記內圖

圖片來源:台北市政府地政局

舉例來說,龔先生和朋友合夥投資房地產,但為了方便管理房地產,因此決定將財產所有權人單純化,將全部產權都登記在龔先生名下,不過實際上他的朋友們還是可以有管理、使用、處分財產的權利。

這樣的現象在台灣其實很常見,就是俗稱的「 借人頭 」,基於雙方互相信任的基礎,以「 借名登記 」的方式,將財產以他人名義登記。正常情況下借人頭這樣的作法並不違法,但是有些借名登記的行為卻是違法或是遊走在不安全灰色地帶的,跟著筆者一起往下深入瞭解吧!

借名登記原因

借名登記最常見的登記財產就是「 不動產 」,依據《民法》第 758 條第一項的規定「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」也就是說,台灣不動產採「登記公示」制度,不動產要經過登記所有權的變更才會有效。

舉例來說,房屋、土地的移轉(例如:買賣)都需要完成「登記」才會真正發生效力。而因為在某些情況下,將不動產登記在他人名下能夠帶來更大的利益,所以很多人便傾向採取「借名登記」,下面我們一起看看有哪些原因 !

躲避稅捐、節稅

台灣不動產的課稅主體是以「登記名義人」的方式認定,如果名下有多個財產,要繳的稅額就可能會提升,例如我國地價稅採累進稅率(就像所得稅一樣,只要超過一定金額就會被課徵更高比例的稅),因此部分人就會選擇將一部分的房屋產權登記於他人名下,以減少自身需要繳納的地價稅額。

💡延伸閱讀>>>地價稅懶人包

規避法律上的資格限制

法律上會規定某些財產的取得資格,像是原住民保留地就規定只有原住民能夠購買,而許多商人為了要在原住民保留地蓋露營場,就會借具有原住民身分的人頭去進行借名登記;還有,以前的國民住宅、農地都有資格的限制,因此想取得這類型的財產的人,就會與有取得資格的人約定借名登記

躲避債務

當身上有積欠債務的話,為了避免名下的財產被強制執行、查封,這時候債務人會選擇將財產轉移給他人,如此一來財產就不會被拍賣、變賣而被強制用來清償債務,但是實務上這類型的借名登記都會被認定為無效,因為涉及侵害債權人的債權且違反善良風俗。

除了上面所說的原因,也會有為了「隱匿財產」或「情感關係」等原因而以借名登記的方式,將財產登記在他人名下的狀況。

借名登記法律效力

聽了這麼多案例,是不是很好奇到底以 「借名登記」 這樣不正當的方式來躲避稅收、購買限制等強制規定,在法律上是有效的嗎?

現今司法實務上,普遍認為「 借名登記 」是具「獨立」概念的「無名契約」,並且會以一般契約原則判斷該契約是否有效。

💡也就是說,只要不違反「強制、禁止規定或公序良俗」的情況,借名登記的法律行為都是有效!

舉例來說,如果借名登記是為了規避購買資格的限制,就會違反法律的強制規定;上面所提到為了躲避債務強制執行,而借名登記於他人名下,則違反善良風俗,這樣的借名登記都是無效

不過,躲避稅收的話,就是處在法律灰色地帶,一般來說只要不違反相關稅法的規定,過去在法院上也曾出現「有效」案例。不過筆者建議大家不要輕易嘗試這樣的行為,小心得不償失!

💡【房感小教室】
「無名契約」指在法律上沒有名稱、無從定義的契約。
相對來說「有名契約」因為較常發生,需要特別分類並規範,避免讓人混淆發生爭議,在法律上有特別規定,例如買賣契約、雇傭契約等。

借名登記返還

通常「借名登記」財產擁有者(借名者)出名者之間,雙方都非常互相信任,或是有簽屬相關契約,因此出名人在事後也會願意將財產返還。

但是,將財產登記在別人名下聽著就很有風險的事,總會有狀況發生。如果出名者不願意返還財產的話,依照「最高法院 110 年度台上字第 511 號 民事判決」,「借名人」需要負擔「舉證責任」,想辦法證明借名登記的關係存在,才能順利將財產移轉回來!

下面提供常見的舉證不動產借名登記關係存在證明文件。

  • 借名登記書面契約或借名登記聲明書
  • 不動產的購買證明,像是購買時的出資證明、房貸繳款、代書費等金流收據
  • 擁有不動產所有權狀
  • 水電費、保險費、房屋稅、地價稅的繳納證明

法院要判斷是否有借名登記存在,其實並不容易,因此建議若要採用借名登記,借名者一定好好保管上面所有的相關證明,而且一定要簽訂「借名登記書面契約」,才不會到了最後產生糾紛拿不回財產而後悔不已!

借名登記契約重點!

既然借名登記契約這麼重要,為了能夠避免後續的紛爭,那筆者在這邊就幫你整理出借名登記契約建議必須要有的內容:

  • 標的:詳列要借名登記的財產標的
  • 時間:詳列借名登記的時間範圍、返還時間
  • 約定項目:
    (1) 約定借名人才是真正的所有權人
    (2) 出名人沒有使用、處分、管理借名登記標的的權利
    (3) 約定管理或處分借名登記標的的費用(如:房屋稅等)由借名人負擔

其他還有像是借名登記是否要給出名人報酬、要求出名人提供擔保等等,建議都要在契約中寫好,以保障雙方權益、減少後續爭議!

借名登記風險?借名登記注意事項!

借名登記注意事項(一):出名人可以擅自處分財產!但卻可能要負刑事責任!

雖然法院肯定借名登記具有效力,但是如果出名者擅自處分借名登記的財產,像是將借名財產出賣給他人是可以的嗎?

過去關於這個問題,有許多不同看法,但是在「最高法院106年度第3次民事庭」已經對此作出解釋,採「有權處分說」,表明基於我國物權法採登記主義且從債的相對性出發,借名登記契約是借名人和出名人之間的關係,不能拿來對抗第三人,借名人只有事後對於出名人的求償權而已。

總而言之,借名登記僅僅只是出名人與借名人間的內部約定,其效力不及於第三人,因此出名者是可以擅自處分該借名財產的,不過還是出名者卻可能因此需要負擔登記刑事責任的風險!

如果出名人出售借名人的財產有甚麼責任?實務上這種情形常常發生,一般會以《刑法》第 342 條,也就是「背信罪」來處理,因此出名人擅自將登記在自己名下,但實際上是借名人的財產出售的話,是要背負刑事責任的喔!

“「刑法第342條」:為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金”

借名登記注意事項(二):出名人欠債借名登記財產會怎樣

借名登記契約在法律上,出名人仍然是財產的表面所有權人,所以當出名人欠債,受強制執行,借名人不得以借名登記為由來對抗強制執行,也就是說借名者只能眼睜睜看著該筆財產被視為出名人的財產被一併強制執行掉!

總結來說,當出名人有欠債時,債權人是可以依法追討其名下的財產,向法院申請,強制執行或保全處分以保障自己債權的,因此法院也有權對於這些借名登記財產,進行查封、扣押、拍賣。

借名登記注意事項(三):土地借名登返還時需要繳納土地增值稅嗎?

土地借名登記關係不像信託契約,信託契約可以在地政機關辦理登記時載明移轉原因,日後土地返還時就不用繳納土地增值稅,但是土地借名登記在返還時則需依法申報並繳納土地增值稅。

💡延伸閱讀>>>土地增值稅懶人包

借名登記注意事項(四):借名登記返還請求權有時效限制?

「 借名登記 」同樣適用民法對於請求權的 15 年消滅時效規定。當借名登記契約終止,或是當事人一方死亡、破產或喪失行能力時,「借名登記」法律關係就會消滅,這時借名者或其繼承人便可主張「返還請求權」請求出名者或出名者的繼承人歸還借名登記財產。

不過這邊還要特別注意,《民法》第 125 條規定「請求權,因十五年間不行使而消滅」,也就是說請求權只有 15 年的時效,若未行使,就有可能喪失這項權利。因此筆者建議,當「借名登記」契約終止時,借名者便要趕快主張返還,以保障自身權益。

借名登記注意事項(五):借名登記財產算不算遺產?

「 借名登記財產 」原則上也可以被算在遺產的範疇內,但實務上難救難在「如何證明該財產是借名登記財產」。借名登記財產借名者死亡後,繼承人可以請求出名者返還該借名財產,但是因為實際財產所有人死亡,所以導致證明借名登記存在的這件事變得更加困難,這時往往會出現許多糾紛與舉證困難。

因此,如果要避免日後子女無法拿回借名登記的財產,借名者一定好好保管相關證明,並且簽訂「借名登記書面契約」,以避免後續種種糾紛!

💡延伸閱讀>>>遺產稅是什麼?遺產稅申報流程?遺產稅計算!

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【資料來源】

  • 台北市政府地政局
  • 桃園市政府地政局

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