寬限期介紹｜寬限期是什麼？房貸寬限期怎麼申請？寬限期缺點整理！
「 寬限期 」應該是購房者常常聽到的一個名詞吧。但房貸寬限期，購屋者應從哪些方面進行評估呢？房貸寬限期的長、短方案優缺點有哪些？又分別適合哪些人？就容我在此簡單和大家說明吧！
寬限期是什麼？
「 寬限期 」就是在房貸還款時，可在一定期間（寬限期）內，只償還利息不用還本金。也就是俗稱的寬限期內「 還息不還本 」。主要目的是讓借款人在「前期」沒有那麼大的還款壓力。
看似很美好的寬限期，能減輕借款人前期的房貸負擔。讀者可能會想，那寬限期是個申請到賺到，越長越好的東西嗎？注意，我在此特地提到「前期」美好，所以寬限期其實有不為人知的缺點的。以下就透過一個計算實例，跟讀者們講解寬限期的優缺點吧！
寬限期試算
針對寬限期對房貸方案的影響，我為大家建一個房貸的簡易模型，方便讀者看出兩者差異。首先，假設貸款額度 1,000 萬元，利率 1.65% ，還款年限 30 年。依據有無寬限期，分為以下兩個貸款方案：
從上面為大家繪製的圖形中可以看出，寬限期方案有以下特點：
- 寬限期間貸款負擔輕
寬限期方案前 3 年每月僅需還款 1,375 元，只有一般房貸每月支付額度的四成左右。 - 寬限期後貸款負擔增加
寬限期後每月本息負擔較一般房貸高出 3,033 元。主要原因是寬限期間還息不還本，因此本金需要在 27 年內攤還。相比一般房貸的本金還款期間則是完整的 30 年，每月負擔稍輕。 - 總貸款額度增加
寬限期貸款的本息總額比一般房貸的本息總額高出 20.9 萬元。主因是多付了 3 年利息，且寬限期後本金佔比加重，因此利息也較高。
說到這裡，讀者可能覺得每月 3,000 元， 30 年 20 萬左右的差額其實負擔並不重。但其實在決定是否運用寬限期此一決策上，「 貸款總額 」與「 利率 」是兩大關鍵。我幫讀者將兩個方案的總利息差額，對「 利率 」與「 貸款額度 」進行敏感性分析。可以看出，當貸款額度與利率越高，則選擇寬限期方案多繳的利息總額便會越可觀。
在現在的升息大環境下，倘若你是小資族，且未來漲薪幅度不高的狀況下，背負高額房貸又選擇寬限期，長期而言，其實會讓房貸負擔增加不少。最後，為讀者推薦幾個房貸試算器，能夠有效幫助讀者初步評估寬限期對於房貸方案的影響喔！
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寬限期缺點、優點比較！
寬限期優點
寬限期方案的前期房貸負擔較小，手邊資金運用較為靈活，不用馬上背負高額房貸壓力。針對這一特性，其實很多投資客或有特殊考量的人，都可以善用寬限期方案進行房貸操作。
寬限期缺點
其實從上方的案例來看，各位讀者想必已經發現寬限期的缺點了吧！包括以下兩點：
- 房貸寬限期的總房貸繳款費用上升，貸款期間應付利率大幅增加。
- 房貸寬限期後期的還款壓力增加，主要原因是寬限期壓縮本金償還期限。
房貸寬限期適合哪些族群？
常聽到有人說，房貸寬限期適合首購族，因為能降低小資族購房時的壓力。我在此持懷疑態度，主要原因是寬限期後會背負更重的房貸負擔，在寬限期內除非漲薪幅度很高，否則只會有前期「房貸壓力輕，買房成本低」的錯覺。對薪資成長變動不大的小資白領而言，嘗試延長還款年限，以減輕每月還款壓力或許是更好的選擇。
讀到這裡，想必有讀者一定納悶，那誰會想因為寬限期白白負擔較高的貸款啊？先別將話說得如此肯定，寬限期間房貸壓力低，手頭資金靈活的優點，其實是特別適合以下三種情況的人：
3-5 年內收入預期大幅增加的族群
若目前手頭自備款不足，的確適合透過寬限期，用時間換取還款空間的方式，來進行理財操作。也會建議在寬限期間若有大筆收入，可以提早還款，並在寬限期屆滿後，向銀行申請重新計息，要求更低的利率。
這類型人群主要包括：
- 做生意的自營業者，預期能在寬限期間賺到一桶金
- 年資期滿薪資大幅躍升的人
- 業務工作，預期未來能進帳大筆業績獎金者
投資客
投資客的目的在一定期間內轉售買賣，賺取價差。因此投資可往往希望降低持有期間的房屋持有成本。因此寬限期對投資客而言，是一個非常好操作的工具。一般讀者可能會想，那寬限期豈不成了房價炒作的工具？這點可以稍做放心，因為央行近期祭出信用管制措施，會在後面為讀者稍作介紹。
換屋族
一般自住族在換屋時，為了讓自己有地方住，通常是先買後售。那在買新房，舊屋尚未出售的這段期間，則可以利用寬限期減少新屋的貸款壓力。在舊屋出售後則可以獲得大筆資金，在寬限期屆滿後可不用煩惱更高的每月支付額，或是提前還款也是另一選擇。
寬限期申請條件？申請方式？
寬限期申請時機
一般購屋時，可以於房貸申請時一併辦理。寬限期不只在購屋時使用，在遇到財務壓力與資金需求時（如非自願離職，房屋重新裝潢等），也可以向銀行申請寬限期，以減輕繳款壓力。此時，可以聯繫房貸專員，去銀行臨櫃辦理。
寬限期申請條件
針對寬限期，各家銀行的申請條件不一，但可以簡單歸納如下：
- 年滿 20 歲
- 信用狀況良好：還款正常，無信用瑕疵紀錄
- 貸款的不動產為自用住宅
此外，寬限期的申辦也有限制，主要來自於央行的信用管制措施：
- 名下有 3 戶房屋者，無寬限期。
- 在六都以及新竹縣市購買第二戶房屋者，無寬限期。
寬限期可以短期投機？
才剛科普完投資客的操作手段，央行近期就澆了過熱的房市一盆冷水。之前的文章有提過的，央行自 2020 年底陸續寄出四波選擇性信用管制措施，透過限制不動產放款條件，來避免房市投機過熱。其中的關鍵工具，除貸款成數外，就是寬限期。其中管制項目如下。
💡延伸閱讀＞＞＞央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？雙北第二戶房貸限貸令要來了？
| 貸款項目 | 修正措施 | |
| 公司法人 | 購置住宅貸款 | 4成，無寬限期 |
| 自然人 | 特定地區第 2 戶購屋貸款 | 台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期 |
| 針對已有兩戶以下房貸者，購置高價住宅貸款 | 4成，無寬限期 | |
| 第 3 戶以上購屋貸款 | 4成，無寬限期 |
可以看出，在打擊房市投機上，央行透過限制寬限期加大投資客第二戶與第三戶的貸款壓力，但對於自住的購房需求，則較為保障。此外，央行也在 2023 年 6 月祭出第五波信用管制，自然人在特定地區購買第二屋有貸款成數的限制！
房貸寬限期常見問題！
Ｑ：寬限期能延長嗎？
寬限期通常可以申請延長：但通常需要是自用住宅、過去繳款正常，且總寬限期間不得超過五年。
Ｑ：如果寬限期到了，還不出來怎麼辦?
如果寬限期延長期滿，借款人仍然有高昂的還款壓力，這時只好透過以下兩種方式減輕負擔。
- 延長貸款年限：減輕每月還款壓力。
- 轉貸：與新銀行重新談判貸款條件，有機會再有寬限期。
💡延伸閱讀＞＞＞房屋轉貸是什麼？房貸轉貸優缺點？房屋轉貸條件？轉貸常見QA整理！
Ｑ：寬限期內可以提早還款嗎？
寬限期內是可以提早還款的！但需要支付違約金。但倘若能在寬限期間累積一筆可觀存款，提前償還部分房貸，並向銀行申請重新計息，此時利率通常較低。在評估這項方案前，務必對省下的利息金額與違約金進行評估喔。
希望這篇文章有幫助讀者理解寬限期的操作喔，也希望在理解這項工具後能夠善用它。未來也會幫讀者科普更多房貸小知識。
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