捷運宅是什麼？捷運共構宅、分構宅差在哪？捷運宅租售資訊一次看！
在現代城市中，人們對於生活品質的要求日漸提升，除了住家的舒適度外，生活機能和交通便捷也是現代人追求的目標。而說到交通機能，就不得不提到大台北地區日益成熟的捷運網路，除了各五顏六色串連的捷運主線外，近幾年更連結了輕軌、台鐵、高鐵、機場捷運等多個其他大眾運輸工具，提供成千上萬位民眾日常的通勤需求。
而在滿足這些需求的過程中，「 捷運宅 」一詞便應運而生，成為城市發展的一個引人注目的趨勢，因其融合了交通與住宅功能的型態，為民眾帶來便利和高品質的生活，本篇將會說明什麼是「 捷運宅 」？「 捷運共構宅 」和「 捷運分構宅 」的差別？接下來就請大家一同到內文深入探索吧！
編按：近幾日捷運宅、捷運聯開案陸續開標中！台中市交通局標售中台灣首座捷運共構宅「冠德文心綻」，共釋出 14 戶，全部由「台灣金聯」搶標成功；而南台灣也不遑多讓，由高雄在地的國城建設、高興昌鋼鐵聯手，拿下高雄捷運橘線O13大東站和黃線Y10站等兩個捷運聯開案，預估將興建住宅產品。
究竟「捷運宅」到底是什麼？共構、分構又有何差別呢？一起到內文比較看看吧！
捷運宅是什麼？捷運宅共構、分構差在哪？
「 捷運宅 」是一種特殊類型的住宅建築，其特點是將住宅與捷運站緊密結合在一起，是一種居住空間及交通便利相互結合的建築態樣，讓住戶可以不需其他額外的交通工具即可抵達住家。
一般來說，捷運宅經常被定義為「離站走路 5～10 分鐘內」的住宅，若以距離計算，可大致抓 800 公尺以內為最理想的狀態；而捷運宅依據基地所在位置，又可以分為「 捷運共構宅 」以及「 捷運分構宅 」，這兩種模式最大的不同是「住家與捷運建築結構間是否聯通」。
捷運共構宅
「 捷運共構宅 」顧名思義就是「住宅與捷運建築結構聯通」的一種居住型態，通常是「捷運在下、住宅在上」的建築態樣，也就是所謂「到站即到家」的概念。
捷運共構宅通常會由地主、捷運局和建商聯合開發，完成後依簽約比例各自拿回一部份住宅量體來做租售，是近年來常常可以看到的公共運輸導向（Transit Oriented Development, TOD）的都市發展形勢，如捷運永春站「永春EAT 」、捷運大安森林站「 勤美璞真 」皆是捷運共構宅的知名案例。
永春 EAT
圖片來源：翻攝自google地圖
捷運分構宅
「 捷運分構宅 」指的則是「離捷運站非常近的住宅」，一般由建商出資開發興建，同樣屬於不需額外交通工具就能徒步到達站點的一種重要住宅型態，但與共構宅最大的不同就是分構宅並不會和捷運站結構聯通，如捷運永春站「 信義 The 1」、捷運大安森林站「 大安謙韵 」皆是捷運分構宅的案例。
捷運宅優缺點
接下來，筆者便針對捷運宅的優缺點，整理成以下表格供各位對捷運宅有興趣的讀者們做比較參考：
捷運宅優點
| 距離捷運站近 | 不論是分構宅或共構宅，都不需額外交通工具即可抵達捷運站點，非常方便民眾通勤。 |
| 生活機能完善 | 捷運站周邊機能通常發展完善，從餐廳、便利商店、超市、郵局、銀行等日常需求都能滿足。 |
| 貸款便利性 | 地段是影響銀行估價的重要關係，因此地段良好的捷運宅可借貸的成數相對比一般住宅高。 |
| 普遍屋齡較小 | 捷運宅為近幾年來新的都市發展模式，因此屋齡通常較小。 |
| 易於出租、抗跌保值 | 因捷運宅地段良好、生活機能完善，容易吸引許多投資客、租屋族的注意，空屋率低也讓價格較不易下跌。 |
捷運宅缺點
| 躁音干擾 | 除了馬路上的車流噪音外，共構宅因建築結構聯通的關係，捷運在運行時多少會有震動傳導，因而可能導致住戶居住品質下降。 |
| 隱私問題 | 分構宅可能會位在捷運高架第一排，如文湖線與淡水線案例，與捷運同高的住戶除了要忍受噪音及振動，更可能會有隱私疑慮。 |
| 出入安全疑慮 | 共構宅社區大門通常會靠近捷運站出入口，在人流龐大、複雜的情況下可能會有安全上的疑慮。 |
| 無車位 | 共構宅下方即為捷運，因此多數建案可能沒有車位規劃，對於有停車需求者來說較為不便。 |
| 無瓦斯 | 考量到安全性問題，共構宅通常會以電磁爐取代瓦斯爐，分構宅則較無此疑慮。 |
| 輕隔間隔音差 | 共構宅有載重的考量，因此施作多會採用輕隔間設計，導致隔音效果相對不佳。 |
| 公設比略高 | 相比一般住宅大樓，共構宅因樓下需與捷運共享公共區域所以公設比通常會稍高一些。 |
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捷運宅標售流程
捷運宅若為共構模式，通常會由捷運局、地主和建商共同參與規劃與建造。在工程完工後，建商將負責自行銷售住宅單位，而捷運局則會通過公開標售（租）或委託民間專業單位招售（租）的方式來處理其持有的部分。
民眾若想參與投標，可以前往捷運局官網進行紙本或電子投標申請，這樣的流程確保民眾具有公平競爭的機會，也讓有興趣購買捷運宅的民眾（須符合一定資格，例如年齡）都有機會投入競標。以下將會把詳細流程分為「建商投標」以及「民眾投標」說明：
捷運宅：建商投標
- 建商投標案件
捷運局會在官網「 北捷土地開發資訊 」欄位，「 開發及租售公告 」中貼出詳細資訊，包含徵求投資人、徵求投資人前參考文件、開發內容管制規定，讓欲參與的投資人先行評估，再決定是否進行投標。
在完工後也會將捷運用地土地開發案權益分配相關資料，也就是本建案基本資料、開發過程、市有地權益分配彙整公告，例圖為蘆洲站「 希望城市 」的完整報告。
2. 建商標售資格審查
捷運局於官網「 北捷土地開發資訊 」欄位，公布營運及營造能力審查要點，對投資人進行背景能力調查，確保工程量能為在負荷範圍之內，附圖為審查要點詳細資訊。
投標廠商營造、營運能力審查要點
資料來源：台北市政府捷運工程局
3. 建商標售需備資料
在投標捷運宅共構計畫時，投標人須填妥「 台北市政府捷運工程局標售聯合開發公有不動產投標單兼切結書 」，並將其裝入「 價格封 」後密封置於「 投標封套 」內。此外，投標封套內還需包含「 押標金收據聯正本 」或「 匯款回條 」，根據個人需求可加入其他相關證明文件。
完成投標封套後，於第一及第二次開標結標日前送至捷運工程局秘書室。若投標人在開標後確定得標，則需要在得標翌日起 1 週內提供身分證影本，確保投標透明公正且投標者符合資格及相關規定。
💡編按：何謂「標脫」、「脫標」？
不論是自然人、法人，只要「投標後未棄標」，即可稱為「脫標」。簡單來說就是「招標成功」的意思，得標後就有權利辦理後續過戶和繳費事宜。
決標結果示意圖
資料來源：台北市政府捷運工程局
捷運宅：民眾投標
民眾的投標流程就相對簡單的多，欲租賃或購買捷運聯合開發住宅的民眾，可至土地開發房屋網查詢有無適合自己的物件，申請網站帳號並填妥資料後後即可參與投標。下圖為民眾參與標案的流程與招租公告示意圖。
民眾投標流程圖
圖片來源：土地開發房屋網
公開招租公告
圖片來源：土地開發房屋網
捷運宅：招售資訊
看完上述介紹，是不是對捷運宅感興趣了呢？想知道更多捷運宅的詳細招售資訊，可至各縣市政府捷運工程局（例如：台北市政府捷運工程局），或至土地開發房屋網進行查詢。
| 建案名稱 | 共構/分構捷運站 | 招售資訊（戶別） |
| 文心移動光城 | 港墘站 | 目前尚無 |
資料來源：土地開發房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2023/11/14）
捷運宅出租流程
捷運宅出租流程與出售流程大同小異，最大的不同是投標的底價會改為「每月租金」。
捷運宅＿招租資訊
筆者彙整了截至 2023/08/07 為止，尚在招租中的北捷捷運宅租屋物件供各位讀者們參考，更多詳細招租資訊可至各縣市政府捷運工程局，或至土地開發房屋網查詢喔！
| 建案名稱 | 共構/分構捷運站 | 招租資訊（戶別） |
| 佳佳廣場 | 行天宮站 | 目前尚無 |
| 希望城市 | 蘆洲站 | 目前尚無 |
| 首泰信義 | 信義安和站 | 目前尚無 |
| 卡地雅大樓 | 頂溪站 | 目前尚無 |
| 戀戀台大 | 公館站 | 目前尚無 |
| 環遊市西華館 | 七張站 | 目前尚無 |
資料來源：土地開發房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2023/11/14）
捷運宅購買/出租注意事項
民眾在購買或租賃捷運宅之前除了考量他們的優缺點、自己的預算和居住需求之外，還需詳細了解品牌建商和政府之間是否存在爭議問題，若是將自己一輩子的積蓄投入，卻因種種狀況持續無法入住的話恐怕會得不償失。
捷運宅爭議
美河市聯合開發案
「 美河市 」案可以說是捷運宅爭議案件中非常為人所熟知的一案。美河市是台北市政府和日勝生集團於新北市新店區小碧潭捷運站的住宅與購物商場捷運機廠共構開發案，爭議發生自土地建物鑑定估值階段，有指控指向不動產估價師並無採取兩種以上估價法推算及局處長利用職權涉嫌共同偽造鑑價報告，浮報價格謀利，並接連引發了政府成本上升及權益分配不均等問題。整起案件自 2006 年開始調查，經反覆調查證實官員犯罪行為屬實，於 2022 年終於得以落幕，這樣的長期爭議與司法程序，對於相關各方造成不少影響及困擾。
美河市
圖片來源：翻攝自google地圖
捷運萬大線捷七用地聯開案
台北捷運「萬大線LG04站捷七」開發案，是由於地主英屬維京群島商勝方投資有限公司台灣分公司與北市政府在土地開發的徵收區域無法達成共識而引發的爭議。起因是北市政府原先規劃將地主勝方投資的土地納入捷運萬大線開發區，而勝方投資已將土地出租給加油站使用，在雙方無法完成聯合開發或協議購買土地的情況下，北市府向內政部提出區段徵收申請，而勝方投資則提出行政訴訟捍衛權利。
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在經過相關單位調查後，最終台北市高等行政法院認為該次土地規劃存在諸多瑕疵，因此要求相關單位重新評估其必要性，是否一定得使用勝方投資的土地，以確保公平合理的土地使用。
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捷運萬大線
資料來源：台北市政府捷運工程局
捷運宅、捷運聯開案最新消息！
中台灣首座捷運共構宅由台灣金聯搶標成功！
中台灣首座捷運共構宅「冠德文心綻」，共釋出 14 戶，坪數落在 35 ～ 51 坪，每坪單價 47 ～ 59 萬元，於 2023 年 11 月 13 日開標後確定由「台灣金聯」砸下 3.74 億餘元全部搶下，溢價率大約落在 5％～19％ 之間。由此顯見中台灣捷運軌道經濟的發展也是備受看好，未來會如何發展就有帶我們多多關注拉！
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南台灣當地建設積極搶購高雄捷運聯開案！
除了中台灣軌道經濟開始發燒，擁有捷運的高雄市也不遑多讓！高雄捷運橘線O13大東站和黃線Y10站等兩個捷運聯開案也於 2023 年 11 月 13 日由高雄在地建設國城建設、高興昌鋼鐵聯手搶下，土地多達 5,091 坪，預估將投資 151 議員興建住宅產品。
高雄捷運橘線O13基地約 3,602 坪，預估投資金額為 83 億元，屆時將分為 2 期進行開發，興建 4 棟地上 24 樓、地下 4 樓的住宅「大東人文之森」，約可開發 900 餘戶 2 ～ 4 房的產品。目前預計第一期於 2025 Q2 動工，第二期則預定於 2030 Q1動工。至於高雄捷運黃線Y10聯開案，則預計投入 68 億元興建 700 戶大樓住宅「大港共生家園」，同樣規畫 2 ～ 4 房產品，預計於 2025 Q2 動工。
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【延伸閱讀】
