法國投資要挑哪？法國度假屋投資好賺嗎？法國投資經驗分享！
＂Bonjour!＂在「法國房產投資指南！如何投資法國房產？」的文中，筆者透過數據來說明法國在國際旅遊的強大競爭力，從而解釋為何筆者選擇以出租「短期度假屋」的方式，切入法國當地的房地產進行投資。這篇文章會更詳細的介紹到底如何在法國投資度假屋！
法國度假屋投資地點
法國度假屋的位置種類大致可以分成三個類別：
- 大都會： 例如巴黎（Paris）、里昂（Lyon）、馬賽（Marseille）等等，居住人口前幾名的大城市。
- 國際聞名的度假景點： 例如大溪地（Tahiti）、蔚藍海岸（Côte d’Azur）、阿爾卑斯山的白朗峰（Mont Blanc）。
- 都市近郊的知名景點： 例如普羅旺（Provins），位於巴黎東南方 77 公里的城市，其古城和中世紀的市集在 2001 入選世界文化遺產。
法國度假屋投資地點比較
不同短期度假屋類別都有其各自的優缺點，下表大致整理出不同類別的比較，每個投資者對風險的承受度以及理解都不同。筆者認為選擇一個可以讓自己安心、睡得著覺的投資標的，對遠程投資來說尤其重要，接下來只要找到好的團隊認真經營，長期下來都可以獲得不錯的報酬。
投資度假屋的四大步驟
1.深入分析地點潛力
短期度假屋的收益與當地的旅遊業發展密切相關。在開始做投資報酬率的深入分析，筆者會建議先從宏觀的角度，研究市政府對未來旅遊業長期發展的願景，當地旅遊業供給的稀缺性、以及需求的成長潛力。
舉個例子來說，從過去十年白朗峰山腳下纜車站的入站人次，或是超級越野耐力賽的參加人數（UTMB），可以判斷出對鄰近地區住宿的需求是否會持續成長，旅遊局也可以提供各地區的度假屋總床數的歷史曲線圖，用來了解供給的狀況。找到長期供給小於需求的有潛力市場，對投資的成功至關重要。
2.分析預估的收益
在選對市場後，下一步就是鎖定合適的物件，例如：套房（英文： studio）、一至四房公寓（英文：1-4 bedrooms apartment）、有庭院的木屋（英文： Charlet）等等，不同的物件會吸引不同年齡層、有著不同需求的旅客，所帶來的投資收益差別甚大。網路上有專業的平台提供客觀的資料做分析，譬如 AirDNA、Key Data，另外，讀者也可以透過 Airbnb 或是 Booking.com 的平台，搜尋附近類似的物件來大略推估淡、旺季平均住房率，與每晚平均住宿價格，進而計算投資報酬率。
小提醒：
大部分投資短期度假屋的屋主都可以、也願意提供過去投資收益的資料，但由於收益很大程度上取決於該度假屋如何行銷、定價、管理等等，所以這樣的資料不一定具備參考性，筆者強烈建議使用平台數據的平均值做投資報酬率的預估會比較客觀。
3.尋找有口碑的物業經理、維修團隊
能精準鎖定客群進行行銷，提升住房率，以及能帶給旅客值得回味的體驗，進而在訂房平台上留下正面評價讓每晚住宿費提高，這些全都仰賴當地的物業經理和維修團隊。即便在同一個地點、同一類的房型，每年營收有可能相差至 50% 以上，筆者建議在初步做市場調查時，就應該花足夠的時間去研究是否能夠找到當地優質的物業經理進行代管。
如何找到好的物業經理呢？google 搜尋當然是一種方法，但是通常會耗費大量的時間和精力。從訂房的平台或是 facebook 當地的社團，是比較有效率找到有口碑的物業管理團隊、以及維修後勤的方法。另外，在簽下購買合約之前，要求自己至少要有三個專業的物業經理，以及三個有信譽維修工人的聯絡方式，才能在交屋之後，順利地開始短租度假屋。
小提醒：
遠程管理度假屋的經營團隊極具挑戰性！在合作前一定要把雙方的期望值溝通清楚，且定期地審視經營的績效。如果選擇的是規模較大的物業管理公司，通常會提供線上平台，屋主可以隨時登陸看到訂房的紀錄、收支的狀況等等，會省下很多溝通上的麻煩。
4.嚴格控管收支
選擇了理想物件在好的地點，且有專業經營團隊協助，這不但會大幅地提高投資報酬率，且能減低讀者的工作量，增加可自由分配的時間。物業經理每年、或每季會將租金收入扣除管理和維修費用，轉到指定的帳戶，同時間也會附上費用說明及其維修的收據。
另外，筆者幾乎在每篇文章都會提醒的，建立一套管理現金流的系統，定期記錄且嚴格審視所有收入與開支，是確保任何投資能成功的不二法門。
法國投資案例
筆者就以地理位置極佳，離冬季滑雪或夏季登山勝地梅傑夫（Megeve）、聖日爾維萊班 （Saint-Gervais-Les-Bains）、以及孔布盧 （Combloux），各只有十分鐘內車程的度假公寓為例，來計算淨投資報酬率。
滑雪公寓介紹
該公寓在一樓，公寓內有一間臥室，客廳的沙發可以展開為雙人床，供2 – 4人住宿，陽台外有超美的山景，採光良好，有開放式廚房和度假山屋的裝潢設計。此外，度假山莊還附有公設，讓在戶外運動一整天後，帶著疲憊身體回到度假屋的遊客，能夠在室內溫水游泳池、或是蒸氣室內放鬆休息，這些都是非常吸引遊客的重要元素。該物件在 Booking.com 取得 8.8 分 （滿分 10 分） 的好評價，可以知道造訪的遊客對山莊提供的服務與體驗相當滿意，也反映出團隊的用心經營。
滑雪公寓價格計算
位在阿爾卑斯山的滑雪公寓要價約 210,000 歐元，購屋費用加總後 227,960 歐元。
關於購屋相關費用的計算＞＞＞ 法國買房 要注意什麼？投資法國房子好賺嗎？法國房產投資指南！
滑雪公寓現金流
該度假屋於 2019 年底落成正式營運，不幸地受到新冠疫情的衝擊，由於法國政府實施嚴格的封鎖政策，在過去有幾段長時間的歇業。不過，即便如此還是繳出不錯的成績。租金的總收入為 16,480 歐元，物業管理公司費用為 25% 的收入，每月 175 歐的大樓管理費，市政廳的稅金為 320 歐，另外，由於是全新的度假屋，所有裝潢、設備都還在保固期，維修的費用先忽略不計，結算後每年的淨現金流為 9,940 歐元。
筆者相信在歐洲逐步解封後，被迫長時間歇業的狀況將不會再出現，同時旅遊人數會慢慢恢復，大幅提升住房率以及每晚的住宿費，每年淨現金流將有倍數成長的機會。
法國投資注意事項
申報所得稅
法國度假屋的租金收入需要繳交所得稅，但同時它也被視為是商業投資，可以使用房屋折舊、相關費用來抵稅。由於語言的隔閡和複雜的法規，筆者強烈建議找稅務專家協助申報所得稅，一般來說，如果申報得當，會有十年以上的時間可以免稅。
裝潢不可少
雖然遊客大部分的時間都在戶外活動，但是買家對度假屋的室內裝潢、設備、以及家俱等等的要求還是不能少。高品質、帶些微奢侈的度假屋，不但可讓遊客留下正面的評價，進而推升住房價格，也對降低高昂的維修費用很有幫助。
如果讀者鎖定物件的室內裝潢較為老舊，可以透過賣方仲介或社群的幫忙，找對裝潢短期度假屋有很多經驗的工人，他們通常知道甚麼樣的裝潢對提升投資報酬率有幫助。
預留足夠的時間
法國人做事情對效率比較沒那麼講究，所以在計畫買房、簽約、貸款、交屋、裝修、出租等步驟，一定要留足夠的時間，才不至於讓自己承受太大的壓力。
投資經驗分享
筆者認為全球新冠疫情對各國旅遊業的影響會是短期的，然而各國採取的貨幣寬鬆政策對資產價格的影響將有很大的可能性會是長期的。房地產投資會是讀者抵銷通貨膨脹對購買力衝擊的一個絕佳武器。簡單來說，房地產投資會變成是必要的資產配置之一。
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