竹北高鐵特區買房指南！高鐵特區機能？竹北建案？竹北電影院開幕！
說到新竹你一定馬上想到竹科，而現在竹科周圍推案的當紅炸子雞，就是三大重劃區，其中一個就是今天要介紹的「 竹北高鐵特區 」（另外兩個是台科大重劃區、縣治一～三期重劃區）。
竹北高鐵特區受惠於新竹科學園區產業群聚帶來大量的就業人口，吸引龐大的住宅需求！加上近來科技業景氣蓬勃，竹科居民薪資所得名列前茅，大幅推升了新竹地區近年來的房屋價格。在舊市區土地使用逐漸飽和的情況下，鄰近科學園區的「 竹北高鐵特區 」便成為了民眾向外找尋居住地點的房市熱區！
編按：歷經兩年籌備的新竹縣第一座影城商場「享平方影城商場」終於在 2022 年 12 月正式開幕！除此之外，宏匯、冠德等知名建商即將攜手開發高鐵新竹站土地，打造基地廣達 15,000 坪複合型商辦＋商場！屆時將為竹北高鐵特區挹注更優越的生活機能！
2024 年 1 月 30 日聯發科在新竹高鐵站前的辦公大樓舉行動土儀式，持續朝 2027 年完工啟用的目標邁進。
新竹縣政府宣布，從2024 年 2 月 16 日起，新竹縣將試辦跳蛙公車以及增班快捷公車 8 號，加強高速公路以東與台鐵竹北站的連結，路線將會途經高鐵新竹站，讓竹北高鐵特區的交通更加便捷！
文末有幫大家彙整幾個竹北高鐵特區的指標建案，想入手高鐵特區的股粉趕快往下認識！
竹北重劃區
新竹、竹北有多個知名重劃區，今天要特別為大家介紹的就是「 竹北高鐵特區 」，想了解更多其他重劃區的話，可以參閱股感網站的其他分析文章喔！
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竹北高鐵特區
「 竹北高鐵特區 」位在新竹縣竹北市東側、國道一號公速公路以東地區，計畫區東側以興隆路五段為界，北側以東興路一段為界，南側以興隆路三段為界，區域總面積約為 309.22 公頃。
高鐵特區土地使用分區
竹北高鐵特區區域內的道路採用特殊的「 棋盤式 」規劃，高鐵特區面積以住宅區（黃色區）佔大宗，約 103.49 公頃（占全部面積的 33.47% ），主要分布在車站專用區的西側與南側；第二名是新竹生醫園區所在的產業專用區（咖啡色），約 38.3公頃（占 12.39% ）位於整個高鐵特區的東側；最後才是高鐵車站專用區（藍色十字區）以及商業區（紅色區），分別佔地 14.76 公頃（占 4.77% ）、 19.35 公頃（占 6.26% ）。
竹北高鐵特區交通機能
竹北高鐵特區大眾運輸
竹北高鐵特區有「高鐵新竹站」可以快速連接南北交通，班次密集。還有「台鐵六家車站」可以搭乘火車，不過六家車站屬於台鐵的六家支線，所以只有復興區間車行駛往新竹方向，班次一天大概只有 35 班，錯過就要等 30 分鐘。
在公路運輸上，竹北高鐵特區內可藉由光明六路西行接到國道一號竹北交流道北上或南下，從新竹高鐵站出發到竹北交流道車程大約只要 10 分鐘。
竹北高鐵特區聯外道路
1.東西向－60M（含園道）光明六路
光明六路橫亙在高鐵特區北側，起自特區西北側，迄至生醫園區區北側，西與光明六路東一段相接，可往竹北舊市區及國道一號竹北交流道，往東可往高鐵新竹站。
2.東西向－20M 東興路
東興路在高鐵特區的北側，往東可接往芎林。
3.東西向－30M 興隆路
興隆路橫亙於高鐵特區南側，起自特區西南側，沿頭前溪堤防，往西接往興隆路一段到舊市區，往東可接往高鐵新竹站。
興隆路同時也是特區內接往竹科的重要道路，可沿東行到興隆大橋，非尖峰時刻的話上橋約 15 分鐘即可進入竹科園區；沿西行則可以到經國大橋，非尖峰時刻的話上橋約 10 分鐘即可進入竹科園區。
高鐵橋下聯絡道最新消息（2024/01/03更新）：
歷經 10 年、花費 35.74 億元的高鐵橋下聯絡到延伸至竹科工程已於 2024 年 1 月 3 日全面通車。此路段全長 4.3 公里，工程第 1 期（興隆路至公道五路段）及第 2 期（公道五路段至中興路段）分別在 2015 年 7 月與 2019 年 8 月通車，此次通車的第 3 期開通至力行路段，未來從高鐵特定區往返竹科不需再繞進市區，有望改善車流壅塞狀況！
竹北高鐵特區主要道路
1.東西向－30M 文興路一、二段
文興路一、二段起自特區西側，往東穿越特區中央後迄於興隆路五段，往西可接往竹北舊市區，往東可接到高鐵新竹站。
2.南北向－30M 嘉豐五路一、二段
嘉豐五路一、二段縱貫特區西側，北起光明六路東二段南至興隆路。
3.南北向－30M 嘉豐南路一、二段
嘉豐南路一、二段北起光明六路東二段，南至興隆路。
4.南北向－30M 嘉豐十一路一段
嘉豐十一路一段北起特區北側，南至文興路。
竹北高鐵特區生活機能
接著，筆者從食衣住行育樂的面向，來為大家介紹竹北高鐵特區的生活機能：
竹北高鐵特區＿食、衣
在日常採買、餐廳的部分，連接竹北市縣治二期的文興路沿線已有許多大型連鎖飲食店與量販店進駐，像是藏壽司、摩斯漢堡、全聯福利中心、Mia C’bon超市等，其他主要道路也紛紛有許多知名品牌進駐，基本上日常生活所需無虞。另外，高鐵站附近也有比較大型的購物商場，像是位於暐順經貿大樓的「 6+PLAZA 廣場 」。
如果走光明六路或文興路西到靠近高鐵特區的縣治二期範圍，則有更多購物的選擇，像是 2022 年初開幕的「 竹北遠百 」以及 2022 年 12 月正式開幕的「 享平方影城商場 」。享平方影城商場是龍享廣場投資興建的立體停車場 BOT 案，設計地上 10 層、地下 1 層複合商場停車塔，規劃 6 樓以下為影城和商場， 7 樓以上則是停車場，預計將會成為新竹縣第一座大型影城商場。
除此之外， 2023 年更預計會有「 豐生活購物中心 」開幕，地上 6 層、地下 1 層的複合式商場，面積超過 15,000 坪，預估將引進超過 180 個中、中高價位的美食、品牌名店及影城進駐，使區域內的生活機能更為便利。
竹北高鐵特區＿行
除了前面有提到的高鐵、火車、公路運輸外，竹北高鐵特區公車路線較少、班次不密集，所以大部分居民還是以自駕為主。如果從高鐵新竹站到新竹科學園區位於光復路上的園區大門，非上下班時間自駕約需花費 15 ～ 20 分鐘。
竹北高鐵特區＿育
高鐵特區內的學區資源也相當豐富，包含六家國小、嘉豐國小、東興國中、六家高中、新竹特殊教育學校與陽明交通大學六家校區等公立學校，以及康乃薾雙語中小學、新竹縣康乃薾美國學校等私立名校。
其中，嘉豐國小是新設學校，一期校舍在 2022 年中完工，共招收 10 班、 290 位學生，二期校舍持續興建中，一＋二期共規畫 60 班、 1,600 名學生。而六家高中附設有國中部，是新竹縣第一所成立的雙語教育實驗班學校， 2021 年首度開始招生。
竹北高鐵特區＿樂
在公園綠地的部分，高鐵特區內的「世興空氣品質淨化區」，以種植植物綠化為主，佔地約 19,000 坪，屬於體育場用地，目前除了規劃有綠地，還有兩座簡易棒壘球場，經常有運動社團舉辦慢速壘球和足球等比賽。還有「水圳森林公園」，佔地約 9,800 坪，是竹北市面積最大的公園，也是被豪宅包圍的大公園，園內有湖泊、觀景台、景觀步道、涼亭與草地，適合全家大小一起野餐、遊玩。
除了上述介紹的兩個大型綠地，整個高鐵特區內還有數十個大大小小的公園，沿著六家一路、六家七路、復興六路、復興七路，共計有兩條帶狀的綠地。此外，高鐵特區南側還有竹北紅樹林慢壘球場。
竹北高鐵特區重大建設
高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案
由宏匯集團與冠德集團旗下的環球購物中心組成宏匯企業聯盟，在 2022 年 10 月 31 日取得「 高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案 」，以未來之心 Gateway Plaza 為開發定位，預計將在竹北高鐵特區打造一個大型的複合式商辦＋商場，土地開發面積廣達 15,000 坪，預計總共會投入 155 億元，是高鐵新竹站最大的地上權開發案，未來可以為高鐵特區帶來的商業機能相當可期！
新竹生物醫學園區
「 新竹生物醫學園區 」佔地約 38.1 公頃，以「 生醫科技與產品研發中心 」、「 產業及育成中心 」、「 台大生醫分院及特色醫療機構聚落 」三大中心共享研發資源，藉此積極引進國際知名的生醫產業與研究單位，並結合新竹科學園區與 ICT 產業優勢，形成聚落效應。
園區規劃包括醫療複合區、育成研發區、產業區及必要性服務設施等配置，最大特徵為中央綠帶貫穿整體園區，造成景觀上強烈的視覺效果，成為當地非常醒目的地標，目前已經有 30 多家廠商進駐。
聯發科取得高鐵專用區地上權
近期竹科內的科技廠多選擇在科學園區外拓展辦公空間，此地上權案位於新竹高鐵站第一排，是設定 70 年的地上權案，土地面積 5,252 坪，未來聯發科技預計將投入 90 億元來進行開發，在 2024 年舉行動土儀式，全案預估在 2027 年完工啟用。
另外，交通部鐵道局指出，高鐵專用區未來可能會規劃有辦公室、百貨商場、飯店等使用，預計屆時將可引進 3,000 多個就業機會，促進高鐵周邊經濟及商業發展。
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台大醫院新竹生醫園區分院
💡編按：新竹台大分院生醫醫院第 2 期研究大樓在經過九次流標後，終於在第十次成功決標，並在 2023 年 10 月 17 日進行動工，若順利完工，生醫醫院竹北院區就能完全開放醫療量能，提升醫療量能品質。
「台大醫院新竹生醫園區分院」，整合了醫療大樓、醫學中心、生醫研究及醫學產業等重要機能，除了是新竹地區規模最大的醫院，更讓竹北生活圈豐富的生活機能再增添優秀的醫療量能。
竹北高鐵建案？
目前高鐵特區的推案，除了本地建商大硯建設、坤山建設以及合石建設以外，還有像是豐邑、寶佳等大型知名建商在此大力推案，筆者列出近期幾個比較具有知名度的建案，供大家做參考！
| 建案名稱 | 戶數 | 房型 | 坪數 | 平均成交單價 |
| 鴻築竹科滙 | 330 戶 | 2 ～ 4 房 | 25 ～ 48 坪 | 35.50 萬元/坪 |
| 大硯urban15° | 46 戶 | 3 ～ 4 房 | 55 ～ 65 坪 | 47.80 萬元/坪 |
| 合石源源 | 52 戶 | 3 房 | 45 ～ 52 坪 | 42.82 萬元/坪 |
| 坤山央央 | 108 戶 | 3 ～ 4 房 | 55 ～ 72 坪 | 56.66 萬元/坪 |
| 合石如馥 | 44 戶 | 3 房 | 62 ～ 65 坪 | 60.48 萬元/坪 |
| 和發一森峰 | 130 戶 | 2 ～ 3 房 | 25 ～ 38 坪 | 60.24 萬元/坪 |
| 極至惠友 | 110 戶 | 3 ～ 4 房 | 38 ～ 55 坪 | 46.23 萬元/坪 |
資料來源：樂居網、591，筆者彙整 （資料更新時間：2024/01/26）
竹北高鐵特區房價
縱整上述彙整的建案結果以及筆者的資料分析，可以發現竹北高鐵特區的房價最初在 2020 年底整體 3 字頭、部分建商 4 字頭的價位，一直到 2021 年初基本上已經站穩單坪 40 萬，甚至在 2021 年中後讓單坪 50萬成為特區內的地板價，在 2022 年則是可以發現單坪 60 萬元以上的建案屢見不鮮，2023 年在部分新建案單坪成交價已超過 70 萬。
雖然房價的變動會受到受每個建案的產品規劃而略有差異，不過整體來看，竹北高鐵特區的房產市場價格漲勢仍相當驚人。
竹北預售屋排隊爭議！
前部分有討論高鐵特區內建商推案情形，那就來提一下近期又躍上新聞版面的「竹北預售屋排隊爭議」。其實從政府修改「平均地權條例」，限制預售屋轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度以及禁止紅單轉售等作為，都可以感受到政府對於打房的態度似乎轉趨明朗，尤其消保官頻上建案接待中心稽查的消息也時有所聞，也直接導致建商在銷售房屋時開始轉趨低調，很少再出現排隊購屋的人潮，以避免被相關單位盯上。
不過，某一個在高鐵特區內 8 月中開賣的建案竟然湧現排隊人潮，如此高調的行為登上新聞熱搜，相關單位也火速前往了解。除了可能是建商的銷售手法容易製造民眾搶購，或是導致民眾過於樂觀看待房市，其實也有可能是高鐵特區內建商推案量有「供不應求」的可能，是值得後續重點觀察的課題。
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竹北高鐵特區可以買嗎？
隨著竹科園區附近土地的開發逐漸飽和，竹北市成為竹科上班人們的首選購屋地點，其中又以「 竹北高鐵特區 」最受矚目。竹北高鐵特區挾帶交通運輸便捷、綠地遍布其中、住宅區容積率為中等密度等優良居住品質優勢脫穎而出。
儘管高鐵特區內，目前大型的百貨公司仍在區域外，且新設施多集中在西側的喜來登飯店附近，包含：竹北遠百、準備開幕的享平方影城商場與豐生活購物中心等，但是高鐵特區的交通運輸系統四通八達，無論去哪裡都在 10 ～ 15 分鐘的車程內。此外，在未來發展機會上，更有生醫園區以及聯發科標下的高鐵專用區地上權。
如果想要入手竹北高鐵特區的民眾，建議可以開始慢慢著手規劃，因為便利的機能，再加上這些重大建設的持續開發，竹北高鐵特區未來的房市發展將會相當可期。
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貸款總費用年百分率說明：
1. 房屋貸款總費用年百分率約 2.19%~10.20%起，總費用年百分率不等於貸款利率。
2. 實際貸款條件以玉山銀行提供之產品為準，實際年百分率會視顧客貸款產品及授信條件而不同。
3. 更多詳細情形請參閱玉山銀行網站。*謹慎理財 貸款先規劃*
【參考資料】
- 新竹縣政府
- 樂居網
- 實價登錄
【延伸閱讀】
