農舍｜農舍是什麼？農舍種類有哪些？農舍申請條件、農舍法規一次看！
自從 2006 年雪山隧道通車之後，往返台北與宜蘭的時間大幅縮短，離峰時段更是不用一個小時就能來往兩地，嚮往田園生活的台北退休族、投資客更是紛紛轉而在此置產。從下圖我們可以清楚發現，宜蘭縣政府核發的農舍用途使照自 2006 年後便大量增加，田間也開始出現一棟又一棟華麗的農舍透天厝。
究竟買到「 農地 」後就可以直接蓋 農舍 了嗎？一定要是農民才能蓋 農舍 嗎？農舍分成哪幾種？市場上都怎麼玩農舍？ 就讓筆者為大家一一解開上述的答案。
編按：「 農舍 」一直是台灣房市的一個懸案。到底農舍是什麼？為什麼很多人可以把農舍蓋的像豪宅一樣？為什麼農舍不用拿來放農具呢？一起來看看，這些人都是怎麼操弄農舍法規的！
農舍是什麼？
「 農舍 」是指在農地上興建的建築物，最初是用來堆置農具、肥料或當作臨時休息的地方，與農業經營活動（耕種、畜牧）有著密不可分的關係。最重要的是，農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。
農業用地是什麼？
所謂的「 農業用地 」指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依《農業發展條例》規定可供下列使用的土地：
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地
農舍可以自己蓋嗎？
要自己蓋 農舍 ，首先你要擁有一塊農地，且面積須超過 0.25 公頃（ 756.25 坪），並在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上，同時還需具備農民資格，才可以興建農舍。
以上是針對在 2000 年 1 月 28 日以後（也就是《農業發展條例》修正後）取得土地的「新農」所設立的條件，但是在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日 以前），早已取得農地的「老農」並不受上述條件的限制。
農舍申請條件？農業用地興建農舍辦法重點！
如何才能興建農舍？所以說想要合法的興建農舍，到底要符合哪些條件呢？
- 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者
- 取得農民資格
- 持有農地並在當地設籍滿 2 年
- 農地面積大於 0.25 公頃
- 申請無套繪證明
- 名下沒有其他農舍
農舍種類！
不同的農舍種類也對應著不同的申請條件與使用規範，依照現行法規，農舍可以分成以下 3 種，分別是「 老農配建 」、「 一般農舍 」與「 集村農舍 」，讓我們來看看他們的差別在哪吧！
1.老農配建
前面有提到，在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，農民都可以自由興建農舍。因此部分想要蓋農舍的屋主或建商，會以老農的名義申請建照、興建農舍，待取得使用執照後再進行過戶、移轉給買家，這就是所謂的老農配建。
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2.一般農舍
相較於「 老農配建 」，在《農業發展條例》修正以後取得土地的「新農」，須擁有 0.25 公頃 （756.25坪） 以上的土地並在籍滿兩年，才可興建農舍。如果想要進行農舍買賣的話，必須要先取得「使用執照」長達五年，才可進行操作。
要注意的是，不論是老農還是新農，興建的農舍皆須符合以下規定：
- 建蔽率：10%
- 樓高：10.5 公尺
- 容積率：最大約 150 坪
- 基地面積：最大約 100 坪
💡延伸閱讀＞＞＞建蔽率 容積率 是什麼？怎麼試算？建物能怎麼蓋他們說的算！
3.集村農舍
《農業發展條例》第 18 條第 1 項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以『 集村 』的方式興建農舍，但是起造人必須是 20 戶以上」，簡單來說就是 20 個農民同時提出申請並擔任起造人，在 10% 的「農建農地」上蓋出 20 戶以上的透天厝（高度受限於 10.5 公尺以內）社區，其餘 90% 的「 農用農地 」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。
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由此可見，相較於要「獨自」辦理興建的一般農舍，集村農舍因為可以變成一個大案子由「專人」辦理，在申請上較為簡單，且可統一發包，因此集村農舍的興建價格也較一般農舍便宜。比較麻煩的是需要至少 20 人才能申請建立集村農舍，而一般農舍只需要一個人就能興建了！
蓋農舍條件：農舍面積有限制！
剛剛都是透過《農業發展條例》來介紹農舍的建造資格，但那是以「你可以建造農舍」這件事進行規範，但「蓋在哪裡」與「蓋多大」的相關規定，還是要依循《都市計畫法臺灣省施行細則》喔！首先，如果你的農地屬於「都市計畫區」內中農業區的農業用地，就必須符合都市計畫法第 29 條的規範，包含：
💡 小提醒：只要你不是老農，都必須要有至少 0.25 公頃 （756.25坪）的農地才可以蓋農舍喔！
- 農舍高度不能超過 4 層樓或 14 公尺高
- 農舍建築面積不能超過該宗農地的 10%（也就是建蔽率 10% 的意思）
- 農舍建築總樓地板面積不能超過 660㎡(約 200 坪）
- 如果申請建造農舍的這塊地，已經申請過農舍了，之後這塊「沒有農舍建物的」90%土地，都不能再申請蓋農舍了。
如果是建築在「非都市計畫區」的農舍，則必須依照《實施區域計畫地區建築管理辦法》的規定，才可以蓋出合法的農舍。其中主要是規定：
- 農舍高度不能超過 3 層樓或 10.5 公尺高
- 農舍建築面積不能超過該宗農地的10%（也就是建蔽率 10% 的意思）
- 農舍建築總樓地板面積不能超過 495㎡(約 150 坪）
- 農舍最大基層建築面積不能超過 330㎡(約 100 坪）
農民資格
前面說到，想要蓋農舍，一定要有農民資格。那依照法規規定，想要取得農民資格，可以透過以下三種方式：
1.農保
分成「會員」與「非會員」。會員是指農會會員，為沒有請領軍公教勞保與國民年金的人；而非會員則是指年滿 15 歲、合法從農 1 年以上者，只要向當地農會申請，就可以取得農保。但目前申請農保的審核較為嚴格，取得不太容易。
2.第三類健保
從事農業、漁業的人可以加入的健保，非相關產業者是不容易拿到這個身份的。
3.提交「農業經營計畫書」
沒有上面兩種保險的話，可以透過撰寫「農業經營計畫書」，說明你以後將會如何使用農地、農地的流水與排水計畫、對環境的可能影響等，並提交產銷證明、農業資材證明，交由地方政府進行實質審查，可作假的空間小。以一般投資客而言，如果無法加入農保貨第三類健保的話，就會選擇這個方式。且仲介也會提供相關的撰寫技巧與範本，並不是一件很困難的事情。
農舍爭議！
我們時常可以在同一塊田裡面看到這樣的景象：有 2/3 的面積是注滿水且綠油油的秧苗，另外 1/3 則是插在土裡的鋼筋，甚至還能看到工人在田間施作、任意踩踏秧苗；又或是稻子還沒割完，蓋農舍的怪手就直接開入田中央，蓋起了豪華透天厝等等。
這些「假農舍真豪宅」、「農地種電（註）」、「農地工廠」等違建，都是市場上常見的非法農舍，下次大家經過彰化鹿港、雲林一帶，不妨往田間走走，就會發現不少農田上種著太陽能板。
💡 為了讓農業發展與再生能源的經營兩者兼顧，農委會允許部分地區與時段可申請進行小面積的農地轉種電，所以不完全都是違法的喔！
此外，也有不少建商會把「資材室」當作農舍賣，並打著不須申請建築執照也可以現買現蓋的口號，遊走法律邊緣，這點身為消費者的大家需要小心。所謂的資材室就是面積 13.61 坪以下的農業設施，且不得作為居住使用，雖不須申請建照，但仍須依法申請容許使用。一旦被發現是違法開發，可是會被處以最高 30 萬元的罰鍰的！
非法農舍亂象？聽聽這些人怎麼說！
近十幾年來，農舍議題層出不窮，這是因為在一開始時，法規並沒有那麼完善，政府也不知道市場上會有業者打著「小木屋」、「買農地送農舍」等標語，以低廉的價格將這些「 非法農舍 」販售給消費者，同時，也因為市場上的投機心態，導致農舍價格大漲而產生了農舍亂象。然而政府（農委會）、房仲業者與農人對於農舍這個大議題，各自卻有著不一樣的看法，繼續來看看他們是怎麼說的吧！
農委會主委看非法農舍
陳吉仲認為農地本來就是用來生產作物，不該允許蓋建物的，但為了方便農民耕作，才「特許」興建農舍。如今，卻導致農地價格飆漲、工廠不斷出現在田中央與農地「破碎化」的現象。同時，這些農舍、工廠排放出的廢水，更是破壞了整個農業生態、影響農業發展。
為了維護農地的完整性，因此農委會規定農舍只能蓋在道路或地界線旁，不能蓋在田中央，以期把農地零碎化的影響降到最低。此外，陳吉仲認為沒有農地就沒有農業，沒有農業就沒有農民、農舍，所以政府對於農地要有全盤的保護政策。
由此可見，政府是以一個「由上而下」的觀點在解決農業與農舍的問題，卻忽略了農民在如此政策下可能面臨的困難。接下來的段落裡，筆者將會就農民的想法做重點歸納，讓大家更加了解執政者與實際農耕者的想法差異。
房仲業者看非法農舍
有房仲業者表示，農舍買賣的第一對象並不是農民，而是投資客與台北的退休族群。這些「非農民」購買農舍後，剩下的農地多半沒有農用，以致於農地建地化，此外，農地的價格也不再取決於土壤與水質的好壞，而是地段好不好。
2015 年《農業用地興建農舍辦法》修法後，購買農地與興建農舍的資格更加嚴苛，以致於農地、農舍的交易量皆下降。但是，農地的價格卻只有稍微跌落一成，之後又再度走高。房仲業者表示，這是因為不管是投資還是自用，地主們絕對不會賠錢賣農地，即使放著，農地也無須徵收贈與稅、土地增值稅與遺產稅，具有節稅的效果！
因此就房仲業者而言，他們多半認為農舍的問題就是源自於地方政府執法不嚴，也不敢管理，才會導致農舍（其實也就是透天別墅）亂象的出現。
農民看非法農舍
農們可以分成兩派，一派是支持修法的農民，希望農舍相關法規能夠更加嚴謹；一派則是反對修法的農民，希望法規能越寬鬆越好。
反對派的農民認為問題出在「農業無法生存」且政府無法落實農舍管理，才會導致農舍被炒作、農地建地化的情況出現。
自從台灣加入 WTO 後，因為國內農產品的價格較高，無法與低價的外國農產品競爭，導致農民生活並沒有因此過得比以前好，甚至得盡可能壓低成本出售。後來又因為「農舍問題」，水利會不允許搭排（借用水利會的渠道系統把住家、農舍、工廠的廢水排出）且規定農舍要臨側興建（也就是要在田地邊緣、瀕臨道路的一側興建），導致農民做什麼都得綁手綁腳、擔心觸法。但事實是，不管把農舍蓋在哪裡，都會導致附近農地的日照不足，影響實際在耕種的人。
因此，農民擔心日益嚴苛的規範會使得農地和農舍的價格一落千丈，一旦他們有資金需求得向農會貸款時，便可能面臨不被受理的窘境，逼得他們走投無路。因此他們希望能夠像過去一樣，開放大家都能買農地、買賣限制放寬，所以持反對意見。
支持派的農民則認為，買農舍的人沒有維持農作是政府沒有好好管理的問題，與農民無關。並指出反對派的農民正是因為想放棄農業，因此希望農地價格高昂，賣個好價錢。
在了解支持與反對派農民的意見後，筆者認為真正要解決的問題，在於台灣農民「應該如何生存下去」，倘若可以因為耕種賺很多錢，他們也不會想換工作，就好像你 / 妳想轉職的原因一樣，不外乎是職場環境不好、待遇不佳、薪資低等等。
筆者看非法農舍
農舍問題的爆發，反映的不僅是政府法規的不完整、執法的不徹底，更是整個農業產銷結構的黑暗。因為資訊不對稱、中盤商的價格操弄，導致農夫的收購價格不斷被壓低，產業條件低落，想賣農地、棄耕的農夫越來越多。政府或許可以思考更完善的配套措施來改善整個農業環境，而不是僅就農舍問題開槍，否則想炒房的投機客、建商還是有辦法找到對農業感到失望的農民協助興建農舍，農舍問題依然無法解決。
看到這裡，相信大家可以發現，政府、房仲與農民這三方對待農舍議題的出發點相當不同，其中所牽扯的層面更是廣闊，大到政府開放台灣的政策，小到可耕地破碎化的處理等等，可見農舍問題真的是一個複雜又難解的課題啊！
農舍常見問題 QA
Q：擁有農地就自動晉級為「農民」了嗎？
A：沒有喔！就像上面提到的，農民資格是需要申請的！你可以取得農保，或是健保屬於第三類被保險人，再不然就是寫一份農舍經營計畫書提供政府審閱！
Q：農地的買賣稅金怎麼算？
A：農地買賣會觸及到的土地水有「土地增值稅」以及「房地合一稅」，兩者課稅的面向不太一樣：
- 土地增值稅
農地移轉給自然人，可以適用不課徵土地增值稅的規定；
農地移轉給法人，則仍須課徵土地增值稅。 - 房地合一稅
2016 年後取得的農地，如果符合上述不課徵土地增值稅的規定，那原則上也可以不用被課徵房地合一稅
＊農舍則沒有辦法適用上述的優惠，包含遺產稅、贈與稅、個人綜合所得稅，都還是需要繳納喔！
Q：可以只買有農舍座落農地的 1/5 （僅購買部分比例）嗎？
A：不行喔！根據《農業發展條例》第 18 條之 4 的規定，「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」。也就是說，農地和農舍是不能分割買賣、移轉、設定抵押權的！
Q：蓋農舍只能務農嗎？可以養雞養鴨或是做民宿嗎？
A：農舍並沒有強制規定只能自己務農，你要養雞養鴨（養魚不行！）或是出租給別人種田都可以，但原則上必須要遵從你的農業經營計畫書去做！
此外，之前有些人會用農舍來經營民宿，但現在政府已經不太核發農舍作為民宿的相關經營許可了，除非是在風景區或休閒農業區內，且基地面積達 1 公頃以上等符合相關規定的農舍，否則現在農地非農用的管制是越來越嚴格的！
【資料來源】
- 心天畝
- 農舍面面覷-讀＋READr
【延伸閱讀】
