住家 三房 差在哪？ 大三房 小三房 2+1房 哪個好？優缺點有哪些？
由於「不婚族」與「頂客族」有逐漸增加的趨勢，讓家庭結構陸續轉向少子化的「小家庭型態」，造成住宅空間需求改變，購屋者寧可縮減居住空間購買 小三房 、 2+1房 ，也要選擇高生活機能的地段，因為節省面積就是降低總價。
另一原因是房價越來越高，讓購屋者負擔相對吃重，因此在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下，市場對標準三房等空間需求逐漸減少，讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局，轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態。
「 新三房 」是「 小三房 」與「 2+1房 」，雖然看起來都是三房，但骨子裡完全不同：以前的標準三房，室內將近 32 坪，而現在建商新蓋的「三房」，室內空間大約 20 坪左右，這是建商在三房產品上玩文字遊戲，因此衍伸出不同類型的三房。
所以需要了解這些三房類型的區別在哪，避免花大錢買房後，才發現和理想狀況落差過大。
正三房是什麼？（標準三房）
- 權狀坪數至少要 40 坪起跳，室內坪數大概有 32 坪。
- 每間房間都至少能放雙人床，甚至還有多餘空間可放衣櫥、書桌或茶几。
- 主臥有專屬衛浴，客餐廳旁也會有一套衛浴，形成 3 房 2 衛浴；若坪數再更大，還能做到次臥也有一套衛浴，達到 3 房 3 衛浴。
- 適合子女已長大成年的換屋族，或是與長輩同住的家庭。
正三房優點
- 如果是三代同堂的家庭，小三房完全可以保證自己、父母和孩子有獨立的生活空間。
- 所有房間都可放下雙人床 （King Size 沒問題） 且能雙邊下床。
- 主臥放下嬰兒床後，活動空間足夠。
- 所有房間採光良好。
正三房缺點
- 單價低，但總價高。
小三房是什麼？
乍看名稱有點幽默，指的是「小的三房」，而不是「小三的房」。由於房子總價太高，因此在預算有限與家庭人口不多的情形下，市場對標準三房等空間需求當然逐漸減少，取而代之的是這種小坪數低總價又要達到三房要求的「小三房」。
- 權狀坪數約 32 坪，室內坪數約 26 坪。
- 除主臥能放雙人床外，其餘兩間次臥空間較小，最小次臥只能放單人床與尺寸較小的家具。
- 適合未來有生育計畫的首購夫妻、夫妻有 1 或 2 位年幼子女的家庭。
為了符合坪數需求，「小三房」大部分採 【 3 房 2 廳 1 衛】或是【 3 房 1 廳 2 衛】的格局：
3房2廳1衛
- 捨棄傳統「正 3 房」（ 3 房 2 廳 2 衛） 的 1 間衛浴，因此生活中的沐浴及盥洗會互相干擾。
- 封閉式廚房可以隔離油煙和熱氣，適合經常下廚且烹調方式以炒、煎、炸、烤等料理習慣為主的人。
- 餐桌只能擺在走道空間，讓動線有點受阻。
- 客廳放了沙發、茶几與電視櫃後，小孩在客廳的活動空間變小。
3房1廳2衛
- 捨棄傳統「正三房」（ 3 房 2 廳 2 衛） 的 1 廳，但比【 3 房 2 廳 1 衛】更有優勢的理由如下:
- 廚房與餐廳部分
現代人外食比例提高， 在家大火快炒的機會降低，頂多只是蒸、煮、燉、煲、拌等低油輕食料理，所以打掉廚房一面牆，與餐廳結合在一起形成開放式空間，少了隔間讓視覺上變得開闊，或是用中島吧檯取代傳統 4 人餐桌，如此可節省空間並增加親子間的互動。 - 衛浴部分
兩人同住使用同 1 間衛浴還勉強過得去，但如果家人、長輩或朋友來住，或是未來將雅房出租出去，勢必自己住的套房需要 1 間套房衛浴 （主衛浴），其他人住的雅房需要另 1 間公共衛浴 （次衛浴），如此沐浴與盥洗才不會互相干擾。 - 如果家裡有養寵物，可以將寵物置於雅房，當寵物在次衛浴大小便或洗澡時，不會影響到主衛浴的使用。
- 價格部分
因為廚房與餐廳面積加總至少需要 4 ~ 5 坪，而衛浴面積最小 2 坪就夠用，所以【 3 房 1 廳 2 衛】的室內面積會比【 3 房 2 廳 1 衛】小個至少 2 ~ 3 坪左右，這在熱鬧的都會區，省下的費用可以買一台國產車。
小三房優點
- 比起「正三房」，「小三房」因坪數少，所以單價高，但總價低。
- 自住兼投資，多出的房間可以當雅房用於出租。
小三房缺點
- 雖然總價比「正三房」低，但實際真正入住後的居住感受較差，因為在有限的面積內要設計三個房間，這種房型格局圖上的床、餐桌、椅子跟沙發等家具， 可能不是標準尺寸，需要量身訂做家具，增加麻煩，購屋者最好能拿尺直接到現場測量看是否適合使用。
- 廚房空間被精簡成一字型廚房，只能放 400 公升以下的冰箱，讓想煮豐盛菜餚的人綁手綁腳。
- 最小次臥只能放單人床，且單邊下床。
- 最小次臥床尾的走道狹小，或幾乎無床尾的走道。
- 最小次臥採光較差。
- 4 人餐桌如果坐滿人，椅子如果稍微向後靠就會碰到牆面。
- 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子。
2+1房是什麼？
因為建商主打更低總價的三房，導致實際坪數不足， 透過「精簡坪數」來創造「 2 + 1 」的假 3 房。
「+ 1 」的意思是在總坪數較小的房屋，將客廳調撥部分坪數，彈性隔出書房、臥房、儲物室、和室或預留給小朋友讀書及遊戲等空間。
- 權狀坪數 24 坪，室內坪數大約 19 坪。
- 僅有兩間房可放床，「+ 1 」房規劃成開放空間。
- 只有一間衛浴。
- 適合僅夫妻兩人自住的頂客族、退休族、單身貴族。
2+1房優點
- 雖然室內坪數比起其他 3 房格局少了幾坪空間，但在寸土寸金的都會區，房價卻可省下百萬以上。
2+1房缺點
- 若有兩個小孩以上或是與長輩同住的家庭，這種房型格局所營造的空間過於狹小，住起來會有壓迫感。
- 必須要犧牲一個衛浴，若家中有長者，孝親房沒有衛浴在生活上會產生不便。
- 「+ 1 」房無採光。
- 廚房空間被精簡成一字型廚房。
- 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子。
三房怎麼買最合適？
一般來說，標準正三房兩廳兩衛的物件，室內坪數至少要 32 坪生活才不會太擁擠：
- 客廳約 6 ~ 8 坪、廚房與餐廳約 4 ~ 5 坪、主臥約 6 ~ 7 坪、兩間次臥約 6 ~ 8 坪、主客兩間浴廁約 6 坪、兩個陽台約 4 坪。
- 若以公設比 30 ％ 計算，房屋權狀要 46 坪，室內才會有 32 坪的空間，加上一個 8 坪的平面車位，所有的坪數要買到 54 坪，才會有一個標準的配置。
一間「小三房」如何縮成室內坪數約 24 ~ 26 坪左右呢？
- 【 3 房 2 廳 1 衛】室內坪數大約 26 坪：
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、客浴廁約 3 坪、兩個陽台約 3 坪。 - 【 3 房 1 廳 2 衛】室內坪數大約 24 坪：
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 4 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、主客浴廁約 4 坪、兩個陽台約 3 坪。
一間「 2 + 1 房」如何縮成室內坪數約 19 坪左右呢？
- 客廳+廚房+餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、次臥約 3 坪 、客浴廁約 2 坪、兩個陽台約 3 坪。
假設在台北市中古屋一坪 70 萬，新成屋一坪 100 萬的價格之下，撇開公設與停車位不計，同樣都是三房，房價至少有 910 ～ 1300 萬的落差。
這種因應高房價而生的「新三房」，生活空間相當「迷你」，購屋前除了要看格局圖外，還須留意屋內實際坪數與家庭成員的考量，避免花大錢買房後，才發現空間帶來的「 緊 」 、「 窄 」 、「 擠 」等生活不便性。
《房地產筆記》授權轉載
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