都是 三房 差在哪? 大三房 、 小三房 、 2+1房 哪個好?

作者:KevinLo   |   2020 / 10 / 15

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


由於「不婚族」與「頂客族」有逐漸增加的趨勢,讓家庭結構陸續轉向少子化的「小家庭型態」,造成住宅空間需求改變,購屋者寧可縮減居住空間購買 小三房 、 2+1房 ,也要選擇高生活機能的地段,因為節省面積就是降低總價。

另一原因是房價越來越高,讓購屋者負擔相對吃重,因此在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下,市場對標準三房等空間需求逐漸減少,讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局,轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態。

「 新三房 」是「 小三房 」與「 2+1房 」,雖然看起來都是三房,但骨子裡完全不同:以前的標準三房,室內將近 32 坪,而現在建商新蓋的「三房」,室內空間大約 20 坪左右,這是建商在三房產品上玩文字遊戲,因此衍伸出不同類型的三房。

所以需要了解這些三房類型的區別在哪,避免花大錢買房後,才發現和理想狀況落差過大。

正三房/標準三房

  • 權狀坪數至少要 40 坪起跳,室內坪數大概有 32 坪。
  • 每間房間都至少能放雙人床,甚至還有多餘空間可放衣櫥、書桌或茶几。
  • 主臥有專屬衛浴,客餐廳旁也會有一套衛浴,形成 3 房 2 衛浴;若坪數再更大,還能做到次臥也有一套衛浴,達到 3 房 3 衛浴。
  • 適合子女已長大成年的換屋族,或是與長輩同住的家庭。

優點  

  • 如果是三代同堂的家庭,小三房完全可以保證自己、父母和孩子有獨立的生活空間。
  • 所有房間都可放下雙人床 (King Size 沒問題) 且能雙邊下床。
  • 主臥放下嬰兒床後,活動空間足夠。
  • 所有房間採光良好。

缺點  

  • 單價低,但總價高。

小三房

乍看名稱有點幽默,指的是「小的三房」,而不是「小三的房」。

由於房子總價太高,因此在預算有限與家庭人口不多的情形下,市場對標準三房等空間需求當然逐漸減少,取而代之的是這種小坪數低總價又要達到三房要求的「小三房」。

  • 權狀坪數約 32 坪,室內坪數約 26 坪。
  • 除主臥能放雙人床外,其餘兩間次臥空間較小,最小次臥只能放單人床與尺寸較小的家具。
  • 適合未來有生育計畫的首購夫妻、夫妻有 1 或 2 位年幼子女的家庭。

為了符合坪數需求,「小三房」大部分採 【 3 房 2 廳 1 衛】或是【 3 房 1 廳 2 衛】的格局:

3 房 2 廳 1 衛  

  • 捨棄傳統「正 3 房」( 3 房 2 廳 2 衛) 的 1 間衛浴,因此生活中的沐浴及盥洗會互相干擾。
  • 封閉式廚房可以隔離油煙和熱氣,適合經常下廚且烹調方式以炒、煎、炸、烤等料理習慣為主的人。
  • 餐桌只能擺在走道空間,讓動線有點受阻。
  • 客廳放了沙發、茶几與電視櫃後,小孩在客廳的活動空間變小。

3 房 1 廳 2 衛  

  • 捨棄傳統「正三房」( 3 房 2 廳 2 衛) 的 1 廳,但比【 3 房 2 廳 1 衛】更有優勢的理由如下:
  • 廚房與餐廳部分
    現代人外食比例提高, 在家大火快炒的機會降低,頂多只是蒸、煮、燉、煲、拌等低油輕食料理,所以打掉廚房一面牆,與餐廳結合在一起形成開放式空間,少了隔間讓視覺上變得開闊,或是用中島吧檯取代傳統 4 人餐桌,如此可節省空間並增加親子間的互動。
  • 衛浴部分
    兩人同住使用同 1 間衛浴還勉強過得去,但如果家人、長輩或朋友來住,或是未來將雅房出租出去,勢必自己住的套房需要 1 間套房衛浴 (主衛浴),其他人住的雅房需要另 1 間公共衛浴 (次衛浴),如此沐浴與盥洗才不會互相干擾。
  • 如果家裡有養寵物,可以將寵物置於雅房,當寵物在次衛浴大小便或洗澡時,不會影響到主衛浴的使用。
  • 價格部分
    因為廚房與餐廳面積加總至少需要 4 ~ 5 坪,而衛浴面積最小 2 坪就夠用,所以【 3 房 1 廳 2 衛】的室內面積會比【 3 房 2 廳 1 衛】小個至少 2 ~ 3 坪左右,這在熱鬧的都會區,省下的費用可以買一台國產車。

小三房優缺點

優點

  1. 比起「正三房」,「小三房」因坪數少,所以單價高,但總價低。
  2. 自住兼投資,多出的房間可以當雅房用於出租。

缺點

  • 雖然總價比「正三房」低,但實際真正入住後的居住感受較差,因為在有限的面積內要設計三個房間,這種房型格局圖上的床、餐桌、椅子跟沙發等家具, 可能不是標準尺寸,需要量身訂做家具,增加麻煩,購屋者最好能拿尺直接到現場測量看是否適合使用。
  • 廚房空間被精簡成一字型廚房,只能放 400 公升以下的冰箱,讓想煮豐盛菜餚的人綁手綁腳。
  • 最小次臥只能放單人床,且單邊下床。
  • 最小次臥床尾的走道狹小,或幾乎無床尾的走道。
  • 最小次臥採光較差。
  • 4 人餐桌如果坐滿人,椅子如果稍微向後靠就會碰到牆面。
  • 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子。

2+1房

因為建商主打更低總價的三房,導致實際坪數不足, 透過「精簡坪數」來創造「 2 + 1 」的假 3 房。

「+ 1 」的意思是在總坪數較小的房屋,將客廳調撥部分坪數,彈性隔出書房、臥房、儲物室、和室或預留給小朋友讀書及遊戲等空間。

  • 權狀坪數 24 坪,室內坪數大約 19 坪。
  • 僅有兩間房可放床,「+ 1 」房規劃成開放空間。
  • 只有一間衛浴。
  • 適合僅夫妻兩人自住的頂客族、退休族、單身貴族。

優點  

  • 雖然室內坪數比起其他 3 房格局少了幾坪空間,但在寸土寸金的都會區,房價卻可省下百萬以上。

缺點  

  • 若有兩個小孩以上或是與長輩同住的家庭,這種房型格局所營造的空間過於狹小,住起來會有壓迫感。
  • 必須要犧牲一個衛浴,若家中有長者,孝親房沒有衛浴在生活上會產生不便。
  • 「+ 1 」房無採光。
  • 廚房空間被精簡成一字型廚房。
  • 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子。

總結

一般來說,標準正三房兩廳兩衛的物件,室內坪數至少要 32 坪生活才不會太擁擠:

  • 客廳約 6 ~ 8 坪、廚房與餐廳約 4 ~ 5 坪、主臥約 6 ~ 7 坪、兩間次臥約 6 ~ 8 坪、主客兩間浴廁約 6 坪、兩個陽台約 4 坪。
  • 若以公設比 30 % 計算,房屋權狀要 46 坪,室內才會有 32 坪的空間,加上一個 8 坪的平面車位,所有的坪數要買到 54 坪,才會有一個標準的配置。

一間「小三房」如何縮成室內坪數約 24 ~ 26 坪左右呢?

  • 【 3 房 2 廳 1 衛】室內坪數大約 26 坪:
    客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、客浴廁約 3 坪、兩個陽台約 3 坪。
  • 【 3 房 1 廳 2 衛】室內坪數大約 24 坪:
    客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 4 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、主客浴廁約 4 坪、兩個陽台約 3 坪。

一間「 2 + 1 房」如何縮成室內坪數約 19 坪左右呢?

  • 客廳+廚房+餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、次臥約 3 坪 、客浴廁約 2 坪、兩個陽台約 3 坪。 

假設在台北市中古屋一坪 70 萬,新成屋一坪 100 萬的價格之下,撇開公設與停車位不計,同樣都是三房,房價至少有 910 ~ 1300 萬的落差。 

這種因應高房價而生的「新三房」,生活空間相當「迷你」,購屋前除了要看格局圖外,還須留意屋內實際坪數與家庭成員的考量,避免花大錢買房後,才發現空間帶來的「 緊 」 、「 窄 」 、「 擠 」等生活不便性。 

《房地產筆記》授權轉載

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KevinLo
在科技業打滾, 但在寫自己斜槓故事的男子: 熱愛房地產的租賃領域, 為了學習更多相關的知識, 考到租賃住宅管理人員證照, 透過實作的方式, 在部落格分享相關資訊, 與大家教學相長. 部落格: 房地產筆記 https://malapter.pixnet.net/blog
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