危老重建是什麼？危老重建條件？申請流程？優惠獎勵？
如果要票選近年來台灣房地產市場的代表詞的話， 危老重建 肯定是榜上有名的。危老重建人人都在說，現在正是好好認識危老重建的時候，說不定也可以趁這個機會為家裡的老房子改頭換面喔！到底想要實施危老重建有什麼條件？ 申請的流程要怎麼走？又要注意什麼？一起來看看這篇整理的文章吧！
💡編按：佇立在西門町商圈半世紀的「遠東寶慶店」在 2024 年 3 月 25 日經台北市文資會通過危老重建！該案是是少數規模超過 1,000 坪的危老案，更是台北市首件申請危老重建的百貨公司！
想瞭解更多遠東寶慶店危老案的資訊？想知道什麼是危老重建？還有哪些是危老重建的案例？快跟著筆者一起看下去吧！
危老重建是什麼？
危老重建 是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的簡稱，這是內政部營建署在 2017 年 5 月公布的法案，希望能夠對目前都市內有安全隱患的房屋進行重建，政府會提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等一系列的優惠措施，來鼓勵民眾參與。從「危老重建」的案件數來看， 2018 年核准 72 件， 2019 年核准 313 件， 2020 年至 11 月底核准 1,112 件，呈現出翻倍的成長，2021 年底，全台累計危老申請件數更達到 2,458 件，核准 1,951 件，可見「危老重建」在市場的火熱程度！
如果以推案量來說，危老重建跟都市更新的推案量在2021年有了第一次的荒金交叉！也代表著危老重建從推動、核准到銷售其實經歷的時間非常短，且市場熱絡！
| 年份 | 危老重建推案量 | 都市更新推案量 |
| 2017 | 0 億 | 1,035 億 |
| 2018 | 8 億 | 1,291 億 |
| 2019 | 95 億 | 1,278 億 |
| 2020 | 554 億 | 2,106 億 |
| 2021 | 1,129.95 億 | 852 億 |
| 2022 | 762.48 億 | 598億 |
| 2023（7 月前） | 607 億 | 未統計 |
資料來源：住展雜誌，筆者彙整
危老重建條件？危老建築須符合以下幾項！
你家到底能不能危老重建？那要符合哪些條件的建築物才可以申請呢？可以透過以下 2 個步驟來比對看看！
STEP 1 ：要先符合以下 3 個條件：
1.位於都市計畫區內
無論是在住宅區或商業區都可以，但若是非都市土地上的建築物，例如農舍等等，就不能申請「危老重建」，建議看看自家的土地謄本，上面會有詳細記載。
2.屬於合法建築
只要領有使用執照的建築，就是合法建築。如果房子是在民國 60 年建築法修正前就存在的，很有可能會沒有使用執照，但這並不代表是非法建築，需要向當地的縣市政府去詢問一下，很大的機會是可以補申請使用執照的。
3.不屬於古蹟或政府指定的歷史建築
通常政府在公告哪些建築是歷史建築的時候，都會通知房子的所有權人，如果不確定的話，可以向所在縣市的文化局諮詢。
如果上述條件都符合的話，就可以進入到確認是否是危險或老舊建築物的階段。
STEP 2 ：只要再符合下列條件之一，就可以申請危老重建
1. 有立即危險的建築。包括海砂屋、危樓等，有被政府要求限期拆除或補強的建築，或者是耐震評估未達乙級的建築。
2. 屋齡 30 年以上，且沒有電梯，耐震評估為乙級的建築。
3. 屋齡 30 年以上，有電梯，耐震評估為乙級，且經詳細評估後，確認補強成本超過重建成本的一半。
危老重建重點：耐震評估！
前面提到一個危老重建重要的要素：耐震評估，但到底什麼是耐震評估呢？
「耐震評估」就是我們俗稱的老屋健檢，民眾可以向縣市政府提出申請，政府會委託專業的技師到家裡進行耐震評估。評估分為兩種，初步評估（初評）和詳細評估（詳評），初評會知道房子的耐震程度屬於哪個等級，「甲級」是安全、「乙級」是安全有疑慮、「未達乙級」是確定不安全。通常會建議「乙級」的房子再進行下一步的詳評，看看到底是哪方面需要補強。初評和詳評的費用差距也很大，根據營建署所公告的費用標準，初評大約要花 1 萬 5 千元到 2 萬元，而詳評最低從 15 萬元起跳，面積越大費用越高。
加速危老重建！北市 8 月 1 日耐震初評免複審
台北市政府為了積極推動危老重建，於市政會議中通過「台北市危險及老舊建築物加速重建辦法」修訂，內容主要為鬆綁「耐震評估免複審」，透過放寬原有限制，縮短提送審查機構複審時間約 1 至 2 個月，不僅可節省審查流程還可以節省複審經費。
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危老重建申請流程？危老重建時程？
經過前面所說的評估後，民眾確認有參與危老重建的意願，可以向縣市政府提出具體的申請，那申請的過程有什麼「眉眉角角」呢？別急，以下將會一一為大家講解。
首先，最重要的是取得土地和房屋所有權人 100 % 的同意，並簽下同意書。
再來，民眾要委託合格的建築師，為想重建的建築物提出一份「重建計畫」，內容必須包含重建範圍、相關證明文件、申請容積獎勵項目、設計圖說等等，具體可以參考各縣市政府提供的「重建計畫」範本（如：台北市重建計畫範本）。
最後，要向縣市政府負責的窗口提交「重建計畫」，例如在台北市是建築管理工程處、新北市則是城鄉發展局，依據不同地方而定。原則上 30 天內就會知道「重建計畫」是否被核准，核准後就可以開始拆除舊建物、興建新建物。但要切記，核准後 180 天內要申請建造執照，否則此計畫就會失效哦！
最後最後，「重建計畫」的申請期限只到民國 116 年 5 月 31 日！務必要在這個時間前申請，錯過這次機會又不知道要等幾年了。
危老重建和都市更新差別？
一樣都是把建物打掉重建，「危老重建」和「都市更新」差別在哪裡呢？筆者認為最大的差別在於實施的難易程度。
都市更新 ，要求最小更新面積須達 1,000 平方公尺，還需要召開公聽會、說明會等等；不僅如此，「都市更新」的計畫書還需要估價師、建築師參與，不僅程式繁瑣、時程較長，若遇到不同意戶更是難以推動。
危老重建 ，沒有最小建築面積的限制，僅需全體所有權人 100 % 同意，即可進入審查程序，程序簡便且時程較短，對急需更新房屋的人來說，更加有幫助。透過下圖的比較可以清楚知道這兩者的區別。
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知道危老重建的資格和優點後，相信大家都對於危老重建躍躍欲試了吧！能夠取得多少獎勵和補助是許多屋主關注的重點，下一篇將會仔細介紹容積獎勵、費用補助、稅賦減免等規則哦，還請拭目以待。
危老重建開發案統計！
💡編按：自建危老重建快絕跡？由於近期建材成本飆漲，原住戶恐需自掏腰包補貼建造費，讓不少原本想要進行自住危老重建的住戶，都對危老重建紛紛打退堂鼓，新申請案統計至目前為止只有零星的增加。
認識危老重建之後，想必你也很好奇，究竟危老推動到現在，五年期間內到底有多少申請案件呢？又有多少案件事已經被核准的呢？讓我們一起來看看！
截至 2023 年 10 月 31 日，全台危老重建個案總計有 4,028 件申請，其中有 3,306 件已經被核准！從下表中可以發現目前危老的熱區落在六都中平均屋齡最高的台北市，累計至今已有 1,063 件申請，且有 882 筆已接受核准，在這 882 筆核准案中不乏有許多大型開發案，例如信義行政中心地上權案、國賓大飯店、台北馥敦飯店、神旺大飯店以及南門市場等，均是透過危老重建大翻身的開發案。
| 縣市 | 申請件數 | 核准件數 | 平均核准面積 |
| 宜蘭縣 | 49 | 48 | 854.5 m2 |
| 基隆市 | 14 | 11 | 408.47 m2 |
| 臺北市 | 989 | 913 | 619.17 m2 |
| 新北市 | 542 | 534 | 739.82 m2 |
| 桃園市 | 171 | 169 | 609.68 m2 |
| 新竹市 | 141 | 135 | 431.11 m2 |
| 新竹縣 | 46 | 44 | 1,004.15 m2 |
| 苗栗縣 | 44 | 40 | 765.81 m2 |
| 臺中市 | 688 | 676 | 927.49 m2 |
| 彰化縣 | 48 | 41 | 1,717 m2 |
| 南投縣 | 6 | 6 | 2,078.7 m2 |
| 雲林縣 | 23 | 23 | 952.45 m2 |
| 嘉義市 | 56 | 54 | 594.01 m2 |
| 嘉義縣 | 7 | 7 | 816.48 m2 |
| 臺南市 | 344 | 338 | 488.66 m2 |
| 高雄市 | 317 | 304 | 998.46 m2 |
| 屏東縣 | 43 | 43 | 811.7 m2 |
| 花蓮縣 | 43 | 43 | 824.47 m2 |
| 臺東縣 | 14 | 14 | 1,104.64 m2 |
| 澎湖縣 | 18 | 18 | 328.54 m2 |
| 連江縣 | 1 | 1 | 864.25 m2 |
| 金門縣 | 11 | 11 | 332.79 m2 |
| 小計 | 3,615 | 3,473 | 741.87 m2 |
資料來源：都市更新入口網，筆者彙整
危老重建百分百融資？
都更危老近年又掀起一波「百百貸」的風潮，相較於一般土建融資開發案最多只能取得約 5 成的融資，危老開發案這種百百風的融資條件，幾乎可以供應建商全部的資金需求，所以引起廣大的迴響！一般來說，大型行庫將百分百融資的危老案分為兩種模式：
- 地主自建自蓋： 100% 融資（如果是建商主導興建，最高只能融資 70％）
- 危老案轉房貸後，以核貸成數最高七成來估算危老所需的建融金額，如果地主的資金需求在這個額度內，行庫就會在限額內給予 100% 的融資
100% 融資聽起來是不是很誘人？但是如果要申請這種百分百融資，銀行會特別要求必須要把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶中。此外，建設公司必須出具完整的報告書，內容需包含聘請建築師及其顧問費、營造工程費、把關都更危老流程的團隊費及其他相關規畫費用等。出具完整報告書後，銀行才會根據開銷規劃，從專戶撥出費用給建商。所以百百代雖然彌補了資金的缺口，但資金的流動性是會受到限制的喔！
飯店夯危老重建！
最近危老重建已經逐漸成為不動產開發市場的熱門工具，尤其在許多老舊的知名「飯店」，像是神旺大飯店規劃興建結合商場的複合商辦建築，活絡商圈成為東區新標的。這些飯店危老重建後多數將飯店經營改為複合式住宅模式營運，讓我們一起來看看：
| 飯店名稱 | 相關時程 | 重建說明 |
| 神旺大飯店 | 2022/9 熄燈 | 神旺飯店基地面積約 524 坪，預計改建地上 27 層、地下 6 層，由商辦結合商場的建築。 |
| 慶泰大飯店 | 2022/8 核准 | 神旺飯店基地面積約 229.3 坪，預計重建為純辦公大樓。 |
| 六福客棧 | 2022/10/17 開工 | 六福客棧預計改建為地下 6 層、地上 21 層、結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓，預估 2026 年完工。 |
| 台北馥敦 （馥敦飯店-南京館） |
2019 核准、熄燈 2021 開賣 |
馥敦飯店-南京館是全台第一個危老重建的飯店！預計危老重建為兩棟地上 25 層的酒店＋精品宅 ，由凱悅集團營運管理，預估 2024 年完工。 |
| 台北國賓飯店 | 2022 Q4 啟用 | 台北國賓飯店基地面積約 1,450 坪，預計改建為 2 棟豪宅、 1 棟飯店。 |
| 三德大飯店 | 2021/9 核准 | 三德大飯店基地面積約 562 坪，重建開發方向朝住宅或住宅兼旅館的方向進行。 |
| 西華飯店 | 2022/2 熄燈 | 西華飯店基地面積約 1,050 坪，未來預估興建 8,000 坪大豪宅。 |
危老重建最新消息！遠東寶慶店通過危老重建！
遠東寶慶店通過危老重建！
1972 年開幕、佇立在西門町商圈超過 50 年的遠東百貨寶慶店想必是不少老台北人的回憶。遠東寶慶店在 2022 年 12 月底通過台北市危老重建申請，基地面積 1,190 坪、取得 28% 容積獎勵，是少數規模超過 1,000 坪的危老案，也是台北市首件申請危老重建的百貨公司！
而遠東寶慶店已於 2023 年 7 月 24 日正式熄燈，並發現古蹟「番學堂遺構」，而探勘結果在 2024 年 3 月出爐，發現遠東寶慶店地下 3 公尺內皆為早期的工程回填土方，其中雖包含清代建材砂岩石塊，但根據他的破碎程度，無法確認是否屬於部分遺構或是日治時期拆除台北城石牆所遺留，因此台北市文資大會於 2024 年 3 月 25 日通過遠東寶慶店危老審議案！並預計在 2027 年完成重建！
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台北市 98 件危老重建案失效！
根據台北市建管處的統計資料顯示，截至 2024 年 1 月 31 日止，危老核准累計 913 件，顯見危老重建穩定推行，不過也累計 98 件危老重建案失效。從失效案件的面積來看，有 71 件屬面積未達 150 坪的小基地開發案。從失效案件的時間點來看， 2020 年以及 2021 年分別有 40 案以及 32 案，正是營建工程物價上漲的時期，尤其是基地較小的開發案，受到造價成本上揚的影響更大。
公有房地排除土地法等適用！
立法院在 2023/11/21 三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 5 條之 1 的修正草案，明訂公有土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有土地面積達重建計畫土地面積 5 成以上、或公有土地面積比率達重建計畫範圍 3 成以上且重建計畫範圍符合更新單元劃定基準者等 3 種情形外，應一律參加危老重建。此外，也新增公有土地及建築物排除適用土地法等公有財產管理規定，盼可藉此大幅提升公有財產參與危老重建效率、加強保障國人居住安全！
此次修法的目的，主要是因為危老重建的推動，須取得計畫範圍內全體公、私有土地及合法建築物所有權人同意，但現行危老條例並未像都市更新條例第 46 條訂有公有土地及建築物應一律參加的規定，因此當計畫範圍內，若有公、私土地及建物夾雜的情況，公有財產就會受限於財產管理等規定，必須依《土地法》、《國有財產法》、《預算法》及《地方公有財產管理法》等法定程序辦理，辦理時程冗長外，也會影響危險及老舊建築物的改善推動時程。
不過，為了保留公有財產參與的彈性，此次修法也明定公有財產參與危老重建方式，可依協議合建、標售、專案讓售或其他法令規定來辦理。目前此法已通過行政院核定，進入立法院審議的程序中，若順利修法通過，將有望加速推動公私共有土地及危險老舊建築物重建。
【延伸閱讀】
