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REITs 是什麼?REITs 中文?REITs 種類有哪些?REITs 完整懶人包!
作者 百舜
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REITs 是什麼?REITs 中文?REITs 種類有哪些?REITs 完整懶人包!

2023 年 5 月 15 日

 
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不動產一向是大家喜歡的投資工具。一方面它有實體,感覺比較穩,一方面它可以收租,租金源源不絕更讓人有安全感。但不動產的麻煩是投資金額高,似乎總要個幾百萬、上千萬才能入手,更不用說商用不動產,那價格更是用億在算的。也因此金融界就看準了這一點,推出一種叫「 REITs 」的工具。

2022 年聯準會連續升息,造成 REITs 回檔修正,但根據統計,REITs 在聯準會停止升息後,不論短、中及長期表現均相當出色,根據統計,全球 REITs 在停止升息後 3 個月上漲 10.9%,一年後漲幅更高達 24.3%,表現明顯超越大盤指數。

但工業類 REITs(住宅與辦公室)則是相對不看好,截至 2022 年第 4 季,美國整體辦公室空置率為 17.3%,辦公室的入住率僅有疫情前水平的 50%。加上 REITs 受到租金與租用率的影響,像自動倉儲、資料中心等,受惠於網路與科技的發展,物流、網路零售業的發展,導致需求持續高升,而資料中心也因大企業強化雲端系統建置,帶動資料中心的租賃市場與日俱增,進而推升相關 REITs 的報酬表現。至於醫療保健 REITs 則受惠於全球高齡化浪潮,帶動醫院、健檢中心的需求。

整體而言,目前 REITs 產業整體股利率已達到 3.74% 水準,超越長短期公債,現金股利發放率超過 65%,加上部份產業的租賃市場成長力道可期,當展望尚不明朗、市場震盪之際,REITs 往往能獲得市場資金青睞。此外,當全球景氣好轉時,有利於租金成長,也可望帶動 REITs 市場。

REITs 是什麼?

REITs(Real Estate Investment Trust )中文名稱是「 不動產投資信託 」,於美國國會 1960 年創立,藉由不動產的證券化以及各方資金一起來集資,讓沒有那麼大本金的投資人也可以參與不動產市場,投資人無需實質持有不動產就可以在證券市場上進行交易,非常的方便。

白話一點來說,就像我買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣,我買了REITs 後,也就擁有了一小塊房地產所有權,從此,這塊房地產的租金收益、漲價跌價都有我的份;而且門檻大幅降低,就算我只有一點小錢也可以入主商用不動產

REITs 是什麼

REITs 種類

一般來說, REITs 可以分成三種: 權益型 REITs 、 抵押型 REITs 、 混合型 REITs

權益型 REITs

大部份朋友接觸到的都是 權益型 REITs(Equity REITs) ,這也是市場上最多的一種。也就是像前面說的那樣,買了這種 REITs 就代表擁有了房地產的一小塊,因此可以跟房東一樣分紅租金,如果房產漲價了手上的 REITs也會上漲!

抵押型 REITs

抵押型 REITs(Mortgage REITs) 簡單來說,就是投資錢莊的概念(無誤)。買這種Mortgage REITs,就是把錢拿給房屋貸款公司(在美國房貸可以由非銀行機構放款),再由房貸公司拿我的錢去借給別人。如果我買了這種 REITs,我沒有持有任何房地產,獲利來源也不是房租分紅,而是放款後的利息拆帳和放款手續費。

延伸閱讀>>>房利美 房地美 是什麼? 引發 2008 金融海嘯 的兇手?美國 兩房 的前世今生大解密!

混合型REITs

混合型REITs(Hybrid REITs),就是前兩種REITs 的混合啦。

REITs 受哪些因素影響?

而因為抵押型 REITs(Mortgage REITs)的利潤來自放款利息和手續費, 權益型 REITs (Equity REITs)的利潤來自房租和房產增值,因此影響這兩類 REITs 的因素也不相同。相較之下,抵押型 REITs (Mortgage REITs)更受到升降息的影響,而權益型 REITs  (Equity REITs)更受到該產業的榮枯影響。不過,很多朋友總以為 REITs 是個穩健的投資工具,其實不然。因為房地產價格本來就深受景氣影響,只是我們大多數人感受不深。

REITs 怎麼挑?

其實房價本就深受景氣影響,只是房價不像股價,沒有公開透明的報價然後每天跳動,房價通常都要我們真的去詢價才會知道(就算現在有實價登錄有時也會跟詢價結果有差異),而包租公包租婆們通常也都穩穩的收租,不太去管房價起伏,所以除非特別注意房價,不然對房價漲跌都較無感。可是一旦房價變成了 REITs ,那感受就不一樣了。

REITs 的價格每分每秒都在跳動,再加上又會定期評估手上的不動產價值,所以 REITs 的漲跌可能會讓投資人比單純持有房地產有感很多。也因為 REITs 的股價漲跌有感,因此千萬不能單純以「殖利率」來選 REITs 。其實這跟買房一樣,熱門地段的、很好出租的房子房價就不便宜,所謂的「殖利率(也就是年租金收益/買房本金)」就低;較難出租的、偏遠地段的房價便宜,殖利率就好 (如果真成功出租的話)。因此,最近某一類 REITs 的殖利率很好,就是因為它前景有疑慮。

REITs 績效回測

如果以最常見的權益型 REITs 來看,主要收入是「不動產租金」,股息收益也比較穩定,一般配息也會來得較高。而 REITs 這種資產類別也可以說是另一種有效對抗通膨的資產,幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通賬而增加,也有很多投資人會利用 REITs 的特性來做為生活中固定現金流的收入

延伸閱讀>>>「四萬換一塊」可能重演嗎?投資人如何避開惡性通膨?投資台股有用嗎?

下圖是 REITs 與美國市場從 1971 – 2015 報酬比較,過去這 45 年以來 REITs 報酬贏過美國市場,由報酬圖可以看到 REITs 只有在 1998 年 – 2001 年間輸美國市場,有 90% 的時間都是如此,1972 年期初投資 1,000 美元到 2015 年期未會成長到 13 萬 5,977 美元,相當於年化報酬 11.81%,非常驚人。

REITs在美國市場1971-2015的1000美金報酬

REITs 風險

雖然在投資組合內增加不同資產類別可以有效降低整體風險,但是 REITs 基本上都跟美國股市有著高度相關的關係,除了 1994-2004 相關性只有 0.12,其餘時間都有 0.70 以上的相關性,投資人應該把 REITs 視為風險較高的資產類別。

REITs VS. 美股

基本上來說 REITs 相較於股市而言,屬於波動更大的資產類別(相較於真正的不動產),但與股市的漲跌幾乎都是同步,從圖上我們可以清楚的看到。 REITs 最大漲幅的一年是在 1976 年的 47.2%,最大的跌幅是 2008 年的是 -37.05%。

REITs報酬 VS 美股報酬

零售類 REITs 隱憂!

在權益型 REITs 中筆者最擔心的是零售類的 REITs ,因為大家都在網路上買東西就好啦,逛實體商店的人少了,實體商店就難賺錢。實體商店難賺錢,就會想說關店算了,而店面一關,房東就收不到租金了。房東收不到租金,房地產價格也會跟著下跌!

因此,美國以零售為主的 REITs 近來就慘兮兮。像下圖是美國最大的 零售類 REITs 之一 – Simon Property Group (股票代號:SPG), 2019 年初至 2020 年 8 月,它跌了 61.24% ,同期間的 S&P500 則上漲了33.29%,差距非常大。現在雖然它的殖利率高達 11% (截至 2020 年 8 月 20 日),但如果零售業的處境沒有好轉,那日後可能連配息都會衰退了,要投資前千萬要留意產業前景。

美國零售REITs

【參考資料】

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