房地產債權 知多少,為什麼銀行會拒絕你的 房貸申請?

作者:必可企業募資   |   2020 / 08 / 31

文章來源:必可企業募資   |   圖片來源:股感知識庫


台灣聯合金融科技公司「BZNK必可企業募資」,專注在解決中小企業主的資金周轉需求,在現有的兩項業務:應收帳款轉讓(票貼)、借貸式的企業募資底下,對於沒有客票、或是產業類別不適合企業募資的中小企業,還是無法幫得上忙,所以我們新增不動產借貸這項工具來滿足中小企業主的需求。由於剛推出這項新產品,相信不論是投資方或申貸方都會有疑問,我們特別在以下幾點做說明。

 一、 為何銀行婉拒不動產申貸戶?

大家可能心中第一個浮出的問題就是:「銀行房貸利息這麼低,為什麼借款人要到非銀行體系貸款,一定是借款人或房子有問題」。有這種疑問的投資人不在少數,這讓我們想到我們其中一位夥伴在金融機構服務時發生的故事:「銀行不是當鋪,不要簽這種案子給我看」襄理在開會時丟出這句話。

申貸人是一位近65歲的退休阿姨,因為國外的女兒臨時需要一筆新台幣50萬元的資金,所以阿姨拿名下的不動產來銀行申請房貸,希望透過分期還款的方式來減少一次拿出50萬元的壓力。名下的不動產市值大約500萬元,除了想要申請的50萬元房貸,並無其他的銀行貸款,但因為襄理的這一句話,只能婉拒客戶,請阿姨找其他的管道申貸。為什麼這位阿姨在銀行借不到錢?

1、沒有其他薪資收入證明

首先,這位阿姨已經快退休了,除了房子之外,沒有其他薪資收入證明。銀行非常重視借款人的還款能力,因為房屋貸款的償還年限通常是10~20年,在還款時間拉長的情況下,會有很多的變數,所以如果借款人沒有固定薪資收入,每月可以償還房貸,銀行通常會選擇婉拒。除了薪資收入,銀行是沒有多餘的人力去審核其他非薪資的收入。例如攤販、領現金的建築工人等等,他們雖然每天都有現金入帳,但因為不是透過銀行薪資轉帳匯入,所以沒有收入證明。除非借款人有意識的把每天領到的現金存入帳戶,不然銀行審核不易,自然就提高了拒絕的機率。

2、申貸金額太低

接著,是申貸金額太低。大家可能會有疑問:不動產市值500萬,才借50萬,貸放比才10%,這樣如此低風險的案件,銀行應該高興都來不急了。其實,原因在於作業成本的考量,銀行承作房貸的標準流程都是一樣的,對申貸人信用徵信、不動產估價、簽約對保、完成不動產設定,一直到撥款後的帳務管理,這些都需要作業成本。所以,申貸50萬跟申貸500萬的作業成本是差不多的。也因為銀行徵信的制式流程,往往造成短期資金需求者,等不到銀行2~3週的作業流程而只好轉向其他選擇。

 二、 風險與報酬

「好,我瞭解為什麼申貸人無法透過銀行獲取低利的資金,轉向其他方式籌資。但是這都沒有風險嗎?畢竟高報酬、高風險,連儲蓄險都只有大約4%的報酬,為什麼平台可以有年息5~12%投資報酬率的產品?這中間一定有很高的風險吧!」任何投資,一定都有風險,就算是有不動產的案件也是一樣,不動產借貸最常碰到的風險有兩個:

 1、房價下跌:

台灣不動產景氣在2014年達到最高峰後,開始緩步下跌,BZNK為了降低房價下跌的風險,平台低風險的方法有:

  • 保守估價:平台以銀行徵信的標準,將台灣各地劃分成不同等級,依不同地區的流通性,最高只給予到7~8成的貸放金額。如為第二順位抵押權,持分地或其他流通性較低的物件(如土地、別墅等等),將進一步降低貸放成數,或以公告現值計算貸款金額,以求最大限度保障投資人的本金。另外,如申貸金額超過新台幣2000萬元,BZNK會委請銀行核可之第三方鑑價公司針對該不動產進行估價,以確保估值準確性。
  • 每年鑑估:不同於銀行房貸承做年限長,平台的申貸戶多為短期資金需求,所以借款年限最長以一年為限。如借款期限到期後,借款人仍有資金需求,平台審查將重新鑑估不動產價值,如果不動產價值減損,將重新評估借款額度,必要時,得降低借款額度後,才會重新上架募資。

2、借款人還不出錢:

有土斯有財的概念一直存在於台灣人的血液裡面。因此,非到不得已,申貸人不會輕易地放棄名下不動產。但若真的發生借款人繳款不正常、延遲,平台會有下列作法協助投資人處理:

  • 與借款人協商:協助借款戶出售不動產。此方法將償還投資人本金與利息後,還款後之剩餘金額會還給借款人。
  • 代替借款人處理:如果借款人無法處理,最差的情況是平台代該案件的投資人,申請拍賣不動產。除非原本就高估了不動產物件,或流通性不高,投資人才有可能會因為拍賣所得不足以支付借貸金額而產生損失。當然,平台在申貸前一定會審慎評估案件流通性,但投資人也應該分散投資。

 三、 利率與還款方式

  • 利率:大部分民間機構一個月的利率約為2~3%,年利率約24~36%,而目前BZNK平台還款期限為6~12月,年利率為5~8%,相較於民間機構的利率相對低很多。
  • 還款方式:包含兩種,一種為「本息平均攤還」,本息平均攤還於還款日期內,每月償還固定金額,包含本金及利息,直到還款期限,將借款一次全部償還。另一種是「到期還款」,每期償付利息,還款期限到期時,全部本金一次償還。
  • 如借款期限到期後,借款人仍有資金需求,平台審查將重新鑑估不動產價值,如果不動產價值減損,將重新評估借款額度,必要時得降低借款額度後,才會重新上架募資。

任何強調保本保息的業者,最後都有可能因為案件量不足以支付投資人利息,在保本的壓力下產生經營風險。BZNK作為用心經營的P2P業者,必可絕對不強調保本,因為我們旨在媒合投資與申貸雙方。平台會善盡審查責任,審慎地評估每一個案件,並在保護申貸戶個資的前提下,盡力揭露每一筆案件的投資細節供投資人參考,讓投資人自由選擇案件來投資。BZNK一直強調分散投資的必要性,也符合現在推出不動產借貸服務的初衷,讓投資人除了票貼、企業募資外,有更多元的投資組合。

一旦不動產案件有延遲繳款,或有可能損失本金時,平台將會第一時間內通知案件投資人,並透過與申貸戶合法協商、催繳、拍賣不動產等方式協助投資人,在遇到瑕疵案件時,能最大程度保全,收回部分或全部本金。

【延伸閱讀】

相關個股
loading animation
必可企業募資
Bznk是由一群在金融業平均超過十年經歷的朋友共同結合組成,志在服務A~Z級客戶,珍視每位中小企業老闆的辛勞,提供最方便又合理的融資管道。Bznk平台與傳統銀行金融業攜手,運用金融科技來落實「普惠金融」,滿足因銀行法規和作業流程限制,而無法獲取彈性服務的客群,讓中小企業能有另一個便利的融資選擇。
關注