買房聖經: 不動產說明書 !沒讀懂前還是別買房了!

作者:Jasper   |   2020 / 11 / 09

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


看屋買房期間,通常在洽談意向較明確時,仲介會提供 不動產說明書 ,裡面完整記錄房屋的產權資訊周遭環境使用現況其他相關事項。畢竟房子的方方面面實在太多,透過說明書除了讓買方更了解房屋相關資訊外,也是買賣雙方避免未來各種買賣糾紛的重要依據

至於不動產說明書到底應該包含什麼內容?消費者應該特別注意什麼事項?筆者現在來快速整理給大家參考。

不動產說明書的形式?包含什麼內容?

房屋買賣過程中,除了買賣契約、買賣要約書/斡旋書、定金收據及相關廣告文件外, 不動產說明書 為相當重要的文件。

裡頭必須詳實記載房屋產權及登記資訊,並對於使用現況周邊環境交易條件,除了讓參與交易的相關人士明白房屋的完整資訊外,一方面也釐清買家、賣家及仲介三方在交易中的權利、義務。

在目前《不動產經紀業管理條例》中,已明確將 不動產說明書 視為契約書的一部分,所以如果不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況,則這樣的買賣契約是會有疑慮的。

筆者依據內政部頒布之《不動產說明書應記載及不得記載事項》,為大家整理不動產說明書在目前法令規範下,所應包含不得包含的說明項目:

筆者在這邊要特別跟大家說,在看屋期間,消費者除了拿到單頁的銷售物件表外,如果對於房屋有興趣想多了解,是可以向仲介主動要求閱覽或是索取不動產說明書的喔!

不動產說明書內容繁多,但惡魔藏在細節裡,筆者在此提醒各位,

  • 購買成屋者,一定要注意產權本身是否有各種限制情形,或是權利不明確的狀況
  • 購買土地者,一定要注意是否有開發限制之情形
  • 購買預售屋者,則一定要注意建材付款事項工程進度

以確保自身在買賣過程及未來持有使用收益期間的權利。

另外要特別注意的是,雖然仿間仲介製作的不動產說明書,多數會包含實價登錄的資訊,方便買方了解鄰近房屋的成交行情,但依目前法規規定,成交資訊並不必要為不動產說明書內容之一,且通常仲介會在下方註明資訊僅供參考,則向仲介索取不動產說明書時,要做好內容並不包含行情整理的心理準備喔(意思就是,請大家愛用實價登錄,自己多做功課啦)。

最後,法規規定之不得記載事項中,特別要注意的是,不動產說明書無法被各類現況說明文件替代,顯示其在交易過程的重要性。另外,避免造成混淆,在面積敘述上不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」的字眼,一律只能以謄本記載面積為準,所以,如果有增建的情形,是不得將該面積加計到房屋面積資訊內的喔!

不動產說明書/確認表應包含的內容?

除了不動產說明書會記載房屋的使用現況外,在賣方與仲介簽訂的「不動產委託銷售契約書」,以及未來成交時買賣雙方簽訂的「買賣契約書」內,都包含房屋的現況說明與確認的表格內容。雖然不得取代不動產說明書,但仍是交易中相當重要的文件。

但不論是哪一本,都是滿滿的資訊大禮包,常常讓你不知道該從哪裡看,於是忽略掉一些很重要的注意事項。

筆者先幫大家整理成屋的說明書應包含的重要內容,希望大家往後在買成屋時可以參考這份筆記,去對照著看,比較不會漏掉重要的部分喔!

除了成屋外,如消費者接觸到土地買賣時,現況說明書上除須載明使用分區、地質敏感性及開發管制與限制內容等相關訊息外,對於共有土地者,必須載明相關的分管協議,或是其他約定登記事項,如共有人共同協議租給某人…等事務;另外,如果土地有被無權占用的情形,或是有供大眾通行的私有道路情形(也就是你家持有的道路,供大家免費通行),都應於現況說明書中揭露。

結語

不動產說明書及現況說明,在交易過程中都被視為是契約書的一部分。賣方應該要負責揭露各種影響房屋價值事項的責任,仲介應該要負責告知、解說及查證,買方也需要在簽約時,確定不動產說明書及現況說明記載的種種事項,並在買到後完善保存不動產說明書(經紀業規範保存5年,但消費者可以自行決定,電子檔形式也是可以的),避免將來發生與不動產說明及現況說明不符的糾紛時,買方無憑無據,求助無門。

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Jasper
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