股價淨值比是什麼？怎麼算？多少才合理？

基本面分析對於多數投資人而言，是選擇標的的第一步，為了判讀合理股價、避免買貴的情況發生，我們得進行股價估值，好讓自己對買入的股票，有個大略的價格概念。一般來說，用來做估值的比率有很多，這邊舉幾個大家常聽到的，包括：本益比（P/E）、股價淨值比（P/B）和股價營收比（P/S）等。而本篇將會著重於和大家分享什麼是股價淨值比（P/B）。 淨值是什麼？ 淨值，又稱為股東權益，是指一間公司的總資產扣掉總負債後所剩下的部分，也就是股東實際擁有的公司資產，代表了公司的「自有資本」和「賺進來的錢」有多少。 淨值＝ 淨資產 =股東權益 ＝ 資產 – 負債 那麼淨值是否就等於公司的實際價值呢？其實不然，因為公司的資產可能包含滯銷的存貨、收不回的帳款、減損的商譽等，這些都是已經沒有用的財產、難以變現；同時，在負債端，有時會發生難以估計的損失，因此可能會有漏估或低估的情況發生（如：客戶資料因系統問題而消失，此時的價值減損難以估計）。 可見淨值只是經計算得出的帳面數值，而在實務上，在企業被拍賣或出售時，並非真的能按照會計上的價格賣出，因此不能代表公司的實際價值（又稱作清算價值）。 每股淨值是什麼？ 至於每股淨值該怎麼算呢？其實很簡單，算法如下： 每股淨值 =（總資產-總負債）/ 流通在外的普通股總數 一間公司的總資產，扣掉負債後，剩下的部分就是股東權益，而每股淨值則代表投資人每持有一股所擁有的價值。因此，當一間公司獲利良好時，總資產一年比一年多，淨值也會越來越高；但如果公司長期虧損時，代表淨值也會越來越低，因此股價會低於每股淨值。 這時大家可能會好奇：｢一股代表的價值不就是股價嗎？」其實並非如此。股價是指市場上的投資人對於特定公司所賦與的價值，和會計上所賦與公司的每股淨值有所不同，因此在做估值時，股價淨值比也成了一項重要的依據，因為淨值代表投資人擁有的價值，因此當股價低於淨值時，通常代表股價被低估。 每股淨值評估股價 那是不是當股價低於淨值就可以買入呢？答案是不一定的，因為股票價格是反應未來，股票的價值是由投資人對未來公司營運獲利的期待所決定。舉例來說，台積電（2330）近幾季的每股淨值都在70-80附近，但實際上股價已遠遠超過每股淨值的價格。淨值只是會計用來計算一間公司的帳面金額，代表公司所擁有資產的淨額，因此跟股票價值並沒有直接關聯。 什麼是股價淨值比？ 股價淨值比（英文：Price-Book Ratio, 簡稱 PB, P/B, PBR, PB ratio）是指公司股票價格是帳面價格的幾倍，可用來判斷一間公司的帳面價值相對其股價的合理性，並作為買賣點的指標。那麼，股價淨值比怎麼算呢？ 股價淨值比 = 每股股價 / 每股淨值 當股價淨值比為 0.9 時，就代表投資人獲得 10% 的折讓價格去購買該公司的股票，也就是大家常聽到的折價購買；而當股價淨值比為 2 時，則代表投資人願意用 2 倍的價錢，去購買企業的帳面淨資產，此時就是所謂的溢價購買了。 股價淨值比越高越好嗎? 究竟股價低於淨值是什麼意思？ 股價反應了市場資訊及投資人對該公司的價格水準，淨值則是一家公司價值的估值，一般來說，我們會將股價淨值比是否大於或小於 1 ，作為一個判斷標準。之所以會這麼做，就是因為此時的股價等於公司淨值，理論上代表著投資人購買這一檔股票時，就是以成本價在購買，沒賺也沒賠很划算。 但這只是一個參考值，並不是絕對值，因為我們前面有提到淨值不等於公司的實際價值，所以將股價淨值比設定為「 1 」是否合理，就要依照產業的特性與其他要素來綜合衡量了。 但是在這裡，我們討論的是在一般的情況下這些數值所代表的意義： 股價淨值比 < 1 當 PB 值小於 1 時，代表投資人可以用少於公司價值的金錢將股票買入，此時進場的潛在報酬率較高，可以考慮將股票買進。但通常這種撿便宜的機會不多，當公司體質良好時，就容易被其他投資人發現，而將股價拉回。 股價淨值比 > 1 當股價淨值比大於 1 時，投資人將以高於公司價值的金錢買入股票，股票的價格相對較貴，所以此時進場的潛在報酬率較低。 在比較股價淨值比時，不應完全倚賴「 1 」這個數值做為參考依據。而是要和公司過去的股價淨值比或是和同一產業的公司做比較。通常特定產業在蓬勃發展時，市場願意給的股價較高，股價淨值比自然就會提高，而當產業成熟時，市場願意給的股價，在一般情況下，通常會跟著降低，因此股價淨值比就會下降。 所以股價淨值比並不是這麼絕對地一定要越高或越低才好，而是要依據公司本身的產業特性和策略發展做總體評估。 如何透過股價淨值比選股？ 一般來說，在進行股票估值時，本益比是最常被使用的方式，也就是透過一間公司未來的獲利來去評估現在的股價是否划算的一種指標。 還不知道什麼是本益比 >> 本益比完整教學：學會最多人用的股票估價方式 但是之所以會有股價淨值比的誕生，就是因為本益比估值法無法通用於全世界的所有產業，因此，筆者接下來將會透過以下 3 種類型的公司讓大家瞭解，比起本益比，它們更適合使用「股價淨值比」來進行估值： 一、虧損型的公司 市場上通常會透過股價淨值比來針對這類型的公司估值。因為面臨營收衰退、淨利為負的狀況，所以無法使用本益比來衡量公司的股價，此外，這些公司可能會因為經營困難而無法產生穩定的現金流，所以和現金流量相關的估值方法也無法適用。 因此當這些企業在過去擁有固定資產或無形資產的投資，甚至是併購其他企業等活動時，其帳上的資產仍會維持一定的價值，此時就可透過股價淨值比進行估值了！ 所以當公司獲利不穩定或是出現虧損時，我們便很難去預測未來到底是賺還是賠，此時股價淨值比就會比本益比來得合適許多。 二、固定資產比重較高的企業 這類型的企業基本上會需要非常高的重資產投入，如：廠房、設備等，才能開始創造報酬，如：中鋼、長榮海運等。所以市面上多半會以股價淨值比來去衡量公司透過資產創造獲利的能力，而不是只關注短期利益。 三、景氣循環產業 這類型產業的公司，損益起伏不定，因此股價淨值比會比本益比更適合用來作為估值的依據。此外，金融業由於容易因為大環境的利率變化而影響其獲利情形，所以被視為景氣循環產業。因此在判斷金控和保險等公司的股票價值時，以股價淨值比來做分析較為合適。 股價淨值比查詢 講了那麼多，大家一定很想知道究竟股價淨值比和股票淨值可以去哪裡查吧？其實查詢的方式有很多，這邊筆者介紹兩種最簡單的作法。第一種是直接上台灣證券交易所的網站進行查詢，第二種則是透過其他彙整股市資訊的網站，查詢大型股價淨值比的資料。 台灣證券交易所：證交所每天都會在盤後公布個股的本益比、殖利率及股價淨值比等資訊。 其他彙整股市資訊的網頁：像是 Yahoo! 奇摩股市、PChome股市 等。 結論 其實使用股價淨值比做估值，就類似於使用本益比做估值，但每個指標都有它適合與不適合的地方。雖然股價淨值比的使用範疇比本益比來得廣泛許多（凡是公司的獲利情況不穩定、很接近零或是變成負數時，本益比估值法便不適用），但這個指標仍有它的限制所在，因此不能僅憑一個指標的結果就認定某檔股票的價值是便宜還是貴喔！ 【延伸閱讀】 還在用本益比打天下?「這類股票」該看股價淨值比！ 10 種必知的公司估值方法

民間借貸 說的 三分利、五分利 利率利息 到底是多少？

所謂高利貸，意思就是借出去的錢 利率 超過法定利率的貸款，就可以被稱作高利貸。根據民法第 205 條，基本上週年利率超過 20% 就叫做「高利貸」。一般人沒事當然不會去借高利貸，但我們還是可以來認識一下，這些民間錢莊在借錢時常講的「 三分利 、 五分利 」等術語，以防在自己不清楚的狀況下借了高利貸。所以，幾分利，指的 利率 到底是 多少 呢？趕快來一起研究看看。 ▲ 約定利率超過週年 20% ，在法律上，借錢出去的人就沒超出的利息之請求權。但這不代表這個借貸關係本身違法喔。（圖片擷取自：民法第 205 條） 高利貸每一分利就是利率 1% 每 一分利 的 意思 就是 1% ，一分＝ 1% 。所以 民間借貸業者廣告或口頭上所稱的「三分利」、「五分利」、「八分利」等等，依此類推就分別是利率 3%、5%、8%。 所以呼應一下上面的民法規定，如果是 1 分利上下並不算高利貸，所以坊間高利貸利率大多是以三分起跳。但我們先不討論有可能業者借你 3 分利，限期 6 個月償還是否就不算高利貸這件事。 話說回來，那這樣聽起來假設一年利率 1% 好像也不多啊？才不是呢，這個一分利，通常會是以月來計算，所以年利率你還要乘以 12，最好還加上要付的手續費等等才是實質利率。 一分利 = 多少利率？ 項目 利率／月 利率／年 一分利 1% 12% 兩分利 2% 24% 三分利 3% 36% 四分利 4% 48% 五分利 5% 60% 六分利 6% 72% 七分利 7% 84% 八分利 8% 96% 九分利 9% 108% 十分利 10% 120% 資料整理：股感知識庫 注意：這裡算的利息指的是單利，不是複利。如若按照複利計算的話，核算成年利率會更高。 高利貸幾分利的利率，是 月利率 這個幾分利，通常是指 月利率 （ 月息 ），但地下錢莊的計息方式比較特別，網傳計息的「週期」大致上在 7 天～10天 為一循環，也就是說每 7 天或 10 天就會跟你收一次利息。 簡單來說，你抵押了雙證件，跟 錢莊 借了 10 萬元，算三分利好了，等於你每月利息要付 3,000 元（3%），假設是七天（等於每週收一次）一循環跟你收錢，就是每週你要給業者 3,000 X 7/30 的利息；若是 10 天一循環，就是 3,000元Ｘ 10/30 的利息。一年下來你若沒有還本金，光利息就要付出 36,000 元。 所以這樣算下來，無論七天一循環還是十天一循環，借一年 本金都沒還，一年利息就是 36%。借 1 萬元，利息要還 3,600／年；借 10 萬元，三分利，一年利息要還 36,000；借 100 萬元，一年利息要付掉 36 萬元。 這還不討論你借的時候，借一萬元，一萬不會全借給你，會先扣掉一些拉哩拉雜的費用（有時會稱作手續費），因此，借 1 萬可能只能拿到 8 千，等於實借 8 千，卻要還 3,600 元的利息+1 萬元借貸的本金。這，就是高利貸。 讓我們來看看實際的案例： 小額高利貸好嗎？ 很多人可能覺得，雖然是高利貸，但我才借 1 萬，對方也說每天付 1 千的利息就好，聽起來好像也還好，當你沒有意識，就馬上掉入這個溫水煮青蛙的陷阱了。 你可以跟筆者一起觀看下面這個三立電視台的節目：【94要客訴之人在江湖】你以為借3萬死不了？高利貸吸血手法大曝光！EP.2。 裡面兩位警官來賓就提到，會藉這種高利貸的，通常都是攤販或計程車司機，有些人因為賭博需要小額借款，身旁人就會說可以拿雙證件來借，假設跟錢莊借 1 萬元，當實拿 8 千，7 天算一期，每一個禮拜錢莊就會派人跟你收 2 千元，你一個月就要還 8 千元的利息，還不含本金償還。這個案例聽起來利率大約是 100%，也就是 100 分利，有這可能嗎？答案是有。 影片中談到的另一個案例，是一名計程車司機，借 3 萬元，一年不到卻要還 27 萬元的利息。他跟錢莊借款的當下，實拿 29,000 元，每天要給錢莊 1000 元，聽起來好像不多，但長期累積下來加上還不出本金（利息多到沒閒錢還笨金），竟然可以累積要償還 27 萬元的利息。當然，他最後走上了不歸路，令人鼻酸。 可見雖然幾分利有他大致上公定的算法，但民間業者也是會有自己的一套，而通常急借錢的人最因為不會想太多，就容易落入這個圈套。 保單借款年利息>> 4~9%（不到1分利，外幣保單較高） 銀行最高年利息>> 20%（約2分利） 當舖最高年利息>> 30% （約3分利） 高利貸最高年利息>> 300% （約300分利） 參考資料：好事貸 ▲借高利貸還不出來而走上絕路，時有所聞。（圖片解取自：Google新聞） 看上圖，因為借高利貸，償還不出來而走上絕路的消息時有所聞。連藝人彭恰恰也是苦主之一。如果用宣告破產的方式，就可以不用償還了嗎？有興趣可以看這篇>> 澎恰恰 破產 ！宣吿破產還要還錢嗎？ 高利貸還不出怎麼辦？ 真的到處借不到錢，走上高利貸一途，最後付不出利息與本金，該怎麼辦呢？ 解決高利貸方法一：找尋債務協處機構 到網路上搜尋 「債務協處」、「債務協商」、「整合負債」等 關鍵字 ，就可以找到一些專門幫人處理債務的機構。你可以跟專業機構資訊，不要因為擔心害怕，就選擇逃避不面對債務。下面官方的機構聯繫方式也提供給有需要的人： 想瞭解債務協商問題，請撥打下列專線： 金管會民眾申訴專線0800-869-899（服務時間：週一到週日上午8時至晚上8時） 銀行公會諮詢專線（02）8596-1629、8596-2333、8596-2345 八大銀行諮詢專線（24小時） (1) 中國信託銀行 0800-024365、（02）2748-1919 (2) 台新銀行 0800-023-321、（02）2700-3166、2655-0888 (3) 國泰世華銀行 （02）8193-0231、2191-1099轉3208 (4) 玉山銀行 （02）2191-2012、2587-1313轉9213 (5) 台北富邦銀行 （02）6611-2743 (6) 聯邦銀行 （02）2719-7777、2175-1998轉725 (7) 臺灣新光銀行 （02）2768-5995 (8) 上海銀行 （02）2747-9111轉232、253 中華民國金融法律輔助協會諮詢專線0809-036-102 尋求就業機會，請撥打勞動部專線0800-777-888 解決高利貸方法二：嘗試將債務轉移到銀行 另一個方法是嘗試把債務轉移到銀行，若你手下還有有汽機車或房屋，可以拿這些動產與不動產辦理銀行貸款，來還清高利貸的欠款。雖然貸款還是在或是變更多，但至少債權人變成銀行，利息比較沒有高利貸那麼恐怖。 但這個做法你需要先拿回壓在高利貸業者那的雙證件，所以你可能需要提起勇氣前往協商。但你最好還是試試看，總比躲著不面對好。 解決高利貸方法三：對外求援 雖然放高利貸的刑責很低，據傳大多也是車手在承擔，加上判 6 個月以下就可以易科罰金，造成高利貸業者有恃無恐，但若在討債過程中牽涉到 監控、傷害、侵入民宅 等違法情形，法治機構還是可以用刑法加重重利罪等辦理。 遭受高利貸放或暴力討債，一定要保留好所有證據，並迅速向警察單位（如分局偵查隊、派出所、分駐所）報案，或撥打報案電話「110」、「1996內政服務熱線」。 如果是 銀行 或 委外債務催收公司 有不當催收情事，請撥打金管會銀行局申訴專線（02）8968-9665、8968-9666或  申訴信箱 。 高利貸放之行為有可能觸犯法令 1 刑法第344條重利罪 乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境，貸以金錢或其他物品，而取得與原本顯不相當之重利，違反者可處3年以下有期徒刑、拘役或科或併科30萬元以下罰金。 2 刑法第344條之1加重重利罪 以強暴、脅迫、恐嚇、侵入住宅、傷害、毀損、監控或其他足以使人心生畏懼之方法取得前條第1項之重利者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科50萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。 資料來源：中華民國內政部 不借高利貸的其他方法 其實，許多人會走上高利貸這條路，也是有其原因。可能他的信用已經破產，連身邊的人都借不到錢，當然我們就不要追究他為何會走到這一步。 其實高利貸如果還得出來，還是一個借錢方式，只是他的利息高到嚇人，且還不出來還要經歷暴力討債的過程，時間一長，身心俱疲，就有許多借高利貸的人走上不歸路，新聞報導每年都會看到好幾個案例，值得我們警惕。 真的需要借錢，你或許也可以在找上高利貸前再試試下面幾個方法，如： 「保單借款」，利息多落在 4%~7% 間 「信用卡預借現金」則多落在 3.5% 左右（但信用破產的人可能無法用這方法） 汽車貸款的利率部分區間較大，約在 2.5%~19% 間 當然，家裡有房屋或土地也試試拿去貸款，拿來還高利貸，總而言之，你的債主不要是高利貸業者就好。另外，政府每年年底也會有「勞工紓困貸款」10 萬元可以辦理，有需要的你可以參考下面「延伸閱讀」的介紹。 最後再次提醒，借錢前一定要想清楚是否真有這個需要，生命誠可貴，不要想不開去借高利貸。 自殺警語：珍惜生命，自殺不能解決問題，生命一定可以找到出路。 若需諮商或相關協助可撥生命線專線「1995」、張老師服務專線「1980」或衛福部安心專線「1925」 【延伸閱讀】 如何借錢？ 3 個合法正當的借錢管道 勞工紓困貸款 2021 利息、申請、還款 大全（最新）

房仲好做嗎？房仲很好賺？房仲業務有哪些？投入房仲業前的注意事項！

編按：房仲到底好不好做？在台灣房仲店面甚至比便利商店還多，難道真的這麼好賺？今天股感幫大家請來從事房仲業多年的從業人員現身說法，讓我們來看看身為過來人的他，對於想要投身房仲業的新鮮人們有什麼建議？ 經常聽到許多民眾講「你們 房仲 那麼好賺」，相信這應該可以列入《一秒激怒房仲業》的經典前三名了吧！每當客戶嘴巴講出這句話時，我相信有九成的 房仲 人員心裡第一句話一定是：「這麼好賺的話，你怎麼不來賺？」 說真的，講幹話是一件很簡單的事情，只是為什麼一般民眾都會這樣認知？為什麼房仲人員會對這句話這麼反感？我們應該要先從房仲這一行的工作內容來認識看看，順便分享給準備要投履歷到房仲業的你，以及最後我也會分享為什麼我最後會選擇房仲業作為我終生職業的原因。 這篇文章想讓你知道的是「房仲工作內容」到底在做什麼？每個人都以為房仲很好賺，但是卻忽略的房仲工作的高挑戰性與高風險性，以及為什麼看似如此輕鬆好賺的產業，每年卻有高達 90% 的新人被淘汰掉的原因，千萬不要被房仲的招募廣告、不要被房仲主管的大餅給騙入行了。 另外，這篇文章請你務必要看到最後，因為我會在本文最後的第九點告訴你，在房仲業或者業務工作領域內，要能夠業績做得好、做得長久的【３個秘密】是什麼，以及告訴你該怎麼達到這３個祕密的方法。 房仲業務內容 我們先來看看國內房仲的業務內容吧！ 國內的房仲，也就是從事台灣不動產買賣的房仲人員，基本上的工作內容就是兩大類： 開發屋主 和 尋找買方 。 比方說你在 591 上面 PO 了一則售屋啟示，仲介公司打過來詢問要不要委託他們賣，或者拜訪大樓警衛問問有沒有人要賣房這一類的，就是在開發屋主也就是要讓自己和公司有貨源（產品）可以賣。 至於尋找買方就更常見了，每當到了傍晚或者週末假日，會常常看到房仲人員在路邊放著看板發著 DM ，內容幾乎都是在發最新最搶手的物件資料給路過的民眾，這一類的工作就是在尋找買方。 當然，開發屋主與尋找買房絕對不只有上面這麼簡單而已，真的要說起來還真的是五花八門，甚至還聽過不少「違法」的方式，其實原因無他，就是希望可以成交讓自己活得下去。而當屋主與買方終於都出現，之後就是要帶買方去看屋主的房子，如果看完之後有合適就會進入到討價還價的「斡旋」階段，相信這些應該大家都很清楚了，而斡旋就是房仲工作裡面最深奧的一門藝術，很多房仲人員做了五年十年還是沒辦法學會斡旋的藝術。 延伸閱讀＞＞＞什麼是斡旋 ？買房一定要斡旋？ 斡旋金 要約書 陷阱多，給了想反悔代價超大！ 為什麼斡旋階段這麼深奧呢？因為一個房仲人員的斡旋能力幾乎就等於是業績能力了，你想一下，屋主跟買方的心態是什麼？就是一個想賣高一個想買低，共同點都是希望自己都「賺到」。不過價格（行情）就只有一個，如何讓買賣雙方對於最後的價格都會覺得自己賺到，這就是斡旋的藝術了。相對地，這也是很多民眾對於仲介印象不好的原因之一，因為民眾會認為仲介都在說謊。 說實在的，買賣雙方都這麼擔心，房仲人員不用一些說服技巧去溝通的話，怎麼能夠滿足貪心的買賣雙方呢？只是這些技巧就是被認為是說謊了，算是做這一行的一個必要之惡吧。但是今天的文章是要討論仲介工作內容，所以更深入的部分有機會再另外寫吧。 海外房仲 來看看海外房仲的工作內容吧！ 至於什麼是「海外房仲」工作呢？因為台灣房地產從 2014 年就因為高房價、高稅制與低所得的問題開始衰退，也讓許多像是國際超級房仲這一類的從業人員如同當年經濟起飛時期的前輩一樣，開始將工作內容轉向海外市場，簡單來說，就是承接國外的房子來賣給台灣人投資。 說真的，海外房仲人員真的比現在的國內房仲人員輕鬆很多，因為案件（貨源）的部分會由公司去跟國外的建商（開發商）接，有一點類似代銷的模式，因此海外房仲所需要做的就是「尋找買方」即可，其他時間就是接受公司的教育訓練去了解海外市場與代銷的建案(幾乎都是預售屋)。 而以成交的機率來講，海外房仲現在絕對比國內房仲更容易，為什麼呢？這就跟現在台灣房地產蕭條狀況有關了，看完你就曉得為什麼現在新人進去做國內房仲是一件不太明智的選擇了。 台灣房仲的困境 高房價、高自有率、高空屋率、高稅制 上面的標題大概已經把台灣房地產的核心原因都點出來了，房價過高但是所得太低，買房子已經從很難變成難如登天的一件事情了，尤其是在台北市裡面，沒有個有錢的父母就別想靠３萬塊錢收入在台北買房子了。 高自有率也是一個很奇怪的房子，這麼高的房價依據 2017 年統計，台灣人的房屋自有率竟然高達 84.83% ，但是台灣的空屋率平均卻是 10% 左右，代表台灣現在房地產的狀況真的很畸形，尤其是人民所得不但沒有隨著房價一起上升，甚至還產生了房價上漲、實質所得卻下降的奇特現象。 這樣說明，你大概就可以知道為什麼政府跟民間都希望「打房」了吧，但是要面對一個全球共同的現實：「高房價是一個永遠不退流行的話題。」 延伸閱讀＞＞＞【打房政策懶人包】 房地合一稅2.0 實價登錄2.0 上路！財政部 央行 國發會 聯手打房！ 結果如同一開始所述， 2014 年房價開始向下盤整之後，很多的屋主心態還是高高在上不願意隨著景氣調整，再加上自己又不缺錢、房貸利率又這麼低的低利率環境，沒有屋主有必要降價太多甚至賠售自己的房子。而買方的心態你一定就很清楚了，現在房市這麼差我怎麼可能出高價來跟你買房，絕對是要用力地殺到見骨！ 房仲好做嗎？ 一個活在過去的光輝歲月、不願意降價出售的屋主，還有一個看清事實的買方，這兩邊同意的房屋價格絕對不會是吻合的。 請你告訴我，在買賣雙方的這種心態下，你要怎麼讓買賣雙方成交？ 關鍵就來了，如果買賣雙方的價格認知沒有一致，就不可能成交；如果勉勉強搶一致了，通常也幾乎沒有仲介費的空間（仲介費高低的問題，留到下次再討論吧），請你告訴我：「在這種房地產市場下，要怎麼成交賺到服務費？」 回到房仲人員的工作內容就會變成這種狀況：屋主要賣得很多但是價格又很高（開價更高），買方認為房價還會跌所以就不願意出來看房子，費盡千辛萬苦讓屋主價格往下讓、買方價格往上加，還不見得能夠加到一致的情況，這個過程還會有很多奇奇怪怪的變數讓你的辛苦瞬間化為烏有，比方說：南部親戚嫌太貴、自以為懂的朋友意見、新聞媒體報導、 57台 Sway 的唱衰….等等，甚至偶爾還會遇到接近成交價格時，屋主突然貪心地坐地起價，種種奇奇怪怪的狀況都有可能發生在你的斡旋過程。 也就是一個結論，努力應該要有收穫，但是台灣國內房市的狀況則是你付出更多的努力，也不見得會有收穫近來，這個就是國內房市蕭條的慘狀。看到這邊，你還覺得房仲很好做，帶看個房子講講話就可以賺很多錢嗎？ 如果有需要，絕對還可以請更多房仲人員列出我漏掉的一大堆甘苦談血淚史。 為什麼還要在房仲業？ 不爽不要做啊！ 廢話，如果可以當一顆幸運的精子、如果有良好的學歷、如果有家庭背景，任何人都會想做些輕鬆穩定又周休二日年入百萬的工作，誰要出來這麼辛苦地賺這種付出與收穫不成比例的工作，還要被客人嫌我們太輕鬆賺太多。 就是因為很多的原因，有許多人是不得不進來這一行討生活的，像我是屬於家裡沒背景自己也沒學歷的類型、還有人是因為想要翻身致富、也有人是因為做其他工作收入不多又搞壞身體….等等，但是結論只有一個，幾乎沒有人從小就是把房仲工作當作人生志願的吧。 但也如同本文所述，很多人懷抱著想要賺大錢的期許進入這個產業，但是能夠在這個產業生存下來的人極少，應該有 50% 的人活不過三個月、 60% 的人撐不過一年， 90% 左右的新人會在四年內完全消失在這個市場上。 為什麼你認為輕鬆又好賺的工作，陣亡率卻這麼高？還沒有提到的是，房仲業還是全台死亡率名列前茅的產業！ PS：這種有生命危險的工作，成交之後收 4 + 2% 的仲介費，還要跟同事、跟公司拆，你真的覺得仲介費很貴嗎 XD 至於為什麼要做這一行呢？其實有一個最關鍵的原因，因為房仲業是唯一一個可以讓沒有背景又不甘於命運的人，靠實力翻身的機會，就如同窮人家的小孩只能靠聯考翻身一樣的道理。 再加上看看台灣現在的經濟狀況、各個產業的所得，做一般的行政職工作能夠收入到 45,000 基本上就是頂天了，已經超過全台 70% 的人口收入了，這個收入你還得期待公司不要倒、公司要賺錢、共體時艱的時候不要想到你、工作量倍增但是收入卻是固定….的種種狀況，也就是說這筆收入的穩定很大的原因並不是決定在你身上，而是公司的經營狀況。 萬一你所處的產業市場也在萎縮當中（例如最明顯的補教業，學生數量就是你無法抗拒的大幅減少），那你過去所累積的這些經驗與實力可能就會化為烏有了，講得更大膽現實一點：現在已經沒有什麼穩定的工作了，任何產業慢慢地都要有業務行為，因為幾乎所有產業都需要業務來養活公司，如果不需要？那就有很高的機率會被快速發展的 AI 給取代了。 更別說有在台北生活的人都曉得， 45,000 能夠在台北活下去是一件非常辛苦的事情，你還想談買房子嗎？ 在房仲業怎麼賺錢？ 相信很多人都聽過八二法則，很現實地，房仲業就是一個標準的八二法則，一間公司 80% 的業績都是由 20% 的人創造，而這 20% 的菁英裡面，當中又有 20% 的人佔了 80% 的業績，大多數的房仲公司都是如此，當你進到全公司前 20% 的業績時，基本上你也可以在這個產業生存下來了（就像小弟我一樣）。 很多國內或海外的房仲新人在做這一行時都有一個感覺，就是台灣人都非常短視近利，投資一定要短期、高獲利、零風險，但天底下哪有這麼好的事情（這也是很多台灣人會在海外房地產虧錢的主因）。 重點來了！很多房仲業的新人，其實自己也就是這種短視近利的人。 在公司擔任面試官的我，經常聽到面試者與剛到職的新人說，希望第一年的收入要有 100 萬或者 150 萬才夠，但是實際上依照目前台灣的房地產市場，這樣的收入至少你也得撐個 3-4 年才有機會，你怎麼會期待自己剛進入這一行什麼都不懂又沒有客戶沒有人脈，你就可以跟那些資深人員有相同的收入？你有比那些資深人員厲害嗎？ 也因為這種短視近利的心態，許多業務在入行三個月之後就開始懷疑自己、懷疑公司、懷疑這個產業便離開了，而大多數人也會在一年之內因為沒有賺到理想的收入（甚至幾乎掛蛋居多）便陣亡了，這種狀況在現在房市壞和過去房市熱的時期都屢見不鮮。 相反地，許多人可以在這個產業生存超過 4 年以上的，如果剛好又順著趨勢做到正確的房地產市場，年收入破百萬並不是很困難的事情，而且這個百萬收入還不需要你爆肝、熬夜、應酬、受前輩與學長姐脾氣….等等的情況下賺到，因為這些累積在你身上的實力與人脈是別人拿不走的，所以有個台中中信房屋的前輩對我說過：「房仲業是一個付出與收入不成比例的工作，等你做久了，只需要付出一點點的努力，就可以換得不成比例的巨大收入」，這些話聽在新人耳裡多麼諷刺，但確實是事實，而且這樣資深的專家確實值得這樣的收入。 因為房仲人員賣得不是體力活，是「資訊」，這些就是依賴「專業與經驗」才會有這樣的價值出現，如果你沒有先花時間、低頭付出覺悟，那你憑什麼賺取這一行的高收入呢？ 房仲業務不適合誰 就我目前帶團隊與自己從小到大的房仲家庭經驗，不缺錢的、太缺錢的、想法太多、愛抱怨的這幾類人不適合做這一行，因為不缺錢你就不會有撐下去的動力，太缺錢的人會為了成交講出不適合的承諾，想法太多人的人沒辦法教，甚至連公司的政策也不好配合，我們提供的教育訓練也會一堆質疑。 至於愛抱怨的人，我相信沒有任何公司希望招募這樣的人進來，即便你的能力再強。 要知道，房仲公司是一個打仗的部隊，不是幼稚園或托嬰中心，你的不耐操、玻璃心、想太多、自尊或姿態太高，那都是你的問題，公司沒有義務要去給你愛的教育慢慢輔導你，請你自己回家找爸爸媽媽吧。 想要從事房仲業的你，知道現在市場上的買方有多難搞嗎？ 房仲業適合誰 相反地，什麼樣的人適合做房仲業呢？ 如果是我的話，我會說：很想很想賺錢的，而且品行良好、願意接受培訓的人，因為強大的賺錢動力是斬斷心裡一堆毛的最佳利器，為了賺錢你會願意付出非常多的努力、承受很多的痛苦與寂寞，這樣才有辦法撐過前面幾年最辛苦的養成期。 願意接受訓練則是最困難的地方，因為現代的年輕人都會有很多自己的想法與做法，什麼方式都想嘗試，就是不願意使用公司的方式，會導致許多想法多但是沒有執行力的新人就這樣漸漸失去信心，當然，公司也要有足夠的眼界與格局讓新人合理地去嘗試，這也是為什麼我們德寶團隊可以產生像「國際超級房仲」，和我的同事們「海外投資Master」、「曼谷地產先生」和「大仁哥的東協筆記」….這種靠寫文章就能讓客戶上門的例子；而品行良好比什麼都重要，良好的品性比業務能力更值得企業栽培，這也是一間企業最適合拉來擔任主管階級的類型。 也因此，在先進國家能夠從事房仲工作的人員，社會地位是與律師、醫師、會計師比肩的高級職業，因為除了收入相當高以外，還必須要有高度專業與獨立作戰的能力。 最後來看一下房仲人員的工作辛酸吧...... 加入房仲業前的 5 個提醒 如果想要進入房仲業應該要了解那些？ 所以說，你想要從事房仲業嗎？如果看完文章還願意把眼光放長遠來做這一行的話，以下有幾點提醒可以給你參考看看： 1.慎選對的市場 如果你看到一群人在搶一個沒有魚的魚池，那你就知道該離開了，例如台灣的房地產市場。而如果你發現魚很多，但是池裡的魚有毒，那你也千萬別碰！例如……(想知道的請私下加入我的 LINE 吧)。 2.慎選對的房仲公司 如果一家房仲公司自己都沒辦法賺錢，公司的高階主管業績也很差，那這些人就會是幾年之後你的樣子，而且這種公司也沒辦法幫助你提升能力。 3.前面至少半年要有底薪 如果一開始半年的養成期你在沒有收入的情況下，你的學習與養成效率會大打折扣，因為你每天想的都會是：「房租、水電、生活費該怎麼辦？我該繼續聽課學習，還是出去跑客戶？我該說什麼才可以讓這組客戶購買？」 4.跟投資房地產一樣，要有長期持有的準備 進來這一行，並且希望可以靠這一行賺錢的話，給自己至少 3 年的時間深入了解這一行吧，在房地產做不到三年的都是「屁都不懂」的菜鳥，給自己累積的時間才能真正在這一行賺到錢。 5.認真學習 請記住一件事情，沒有同事有任何義務要教會你，那是公司的責任，這個觀念在房仲公司非常明顯（除非你是年輕正妹就另當別論），尤其這個市場是同業的客戶可以搶、同事的客戶不能碰，把你教會了通常只會讓自己多一個對手，同事何必讓自己增加對手呢？ 所以假設你遇到願意花時間教你的前輩，請好好謝謝他，即便他教得不見得 100% 正確（因為這一行沒有什麼絕對正確的運作模式），而且有一天你離開這個公司了，他所白白付出的時間精神是完全沒有任何回報的。 房仲業績做得好、做得久的 3 個祕密 這篇文章是我這幾年下來，不但是點閱率衝最快也是目前整個網站點閱率最高的文章，平均每天都有數百人點進來，真的沒想到想要從事房仲業的人有這麼多，同樣地，我也已經看到很多人透過這篇文章了解房仲業並加加入房仲業以後，最後因為成績做不出來而黯然離場的狀況。 所以我想特別針對我自己十年累積下來，再加上我爸爸媽媽做房仲業 30 年的經驗，來分享 3 個能夠讓你業績做得好，還能夠做得長久的核心秘密，只要掌握這 3 個祕密去挑選房仲公司、找到屬於你的正確方向，你就不必擔心自己會被這個產業給淘汰掉，至少生存下來是絕對沒問題的，而且放在任何一個業務工作都絕對能適用： 1.你要有夠強的專業能力 這邊講的專業能力，都是屬於身為一個房仲業務員最基礎專業知識，像是對於你們公司銷售的案件要熟悉、要懂得商圈內的行情、要知道公司的主力社區有哪些優缺點、要學會如何製作產權資料，以及分辨房子有什麼風水瑕疵之類的。 延伸閱讀＞＞＞居家風水懶人包！這些 煞氣 難處理！這樣的房子別選了 這些專業能力不在話下，因為這是身為一個從業人員最基礎也最應該具備的能力，也是我們不要老是人別人覺得，房仲就只是靠一張嘴在賺錢的原因之一，如果你老是靠嘻嘻哈哈、搏感情、呼巄的方式來做生意，這種做法絕對沒辦法讓你業績多好，生意也絕對不可能長久的，因為沒有人會喜歡跟一個沒有料的人合作。 不過這邊講的專業能力，也不是說要你成為整個公司、整個業界前 5% 、前 10% 的頂尖人士，畢竟這個難度實在太高、名額也太少了，但至少你要具備足夠比絕大多數的一般消費者更高的專業知識才行。 專業能力這方面你可以放心，因為只要你加入的是一般大品牌那種正規房仲公司，或者是直營體系的房仲品牌，它們都會有完整的教育訓練來把你培養成一位專業人員，你只需要在學習之後多多複習、多多練習，其實不用多久就可以把基礎的專業給培養起來了。 2.你要有夠強的業務能力 業務能力跟專業能力就不同了，這邊的業務能力包含了你如何讓屋主願意降價、讓買方願意加價，還有如何讓陌生客戶可以對你產生信任、進而想向你買賣房地產的能力，或者講得更簡單的就是：讓客戶喜歡你、相信你的能力。 這一點非常吃人格特質了，我在剛做這一行時也因為個性太內向、太孤僻而吃了很多虧，所以我們在面試新人時常常會這個新人有沒有所謂的「業務特質」，其實講的就是這一點，或者講得更核心的話，那麼就是能夠與客戶「建立關係」的能力。 業務能力該怎麼學習呢？這個部分一般來講都是從兩個面向來學： 從學長、主管、店長身上學習 你的這些前輩都會有很豐富的業務經驗，所以可以透過他們的分享和實際操作客戶的方式，來學習它們的業務技巧。 但是透過這個方式來學習有個缺點，那就是每個人的個性不同、業務的操作方式也不同，所以透過這種「經驗傳承」的方式很難有一套體系來讓你學習，甚至有些前輩的業務技巧並不到位、或者是有不好的小地方，身為還無法辨別好壞的新人，很容易就學得不完全、學到錯誤的東西。 看書學習 這個是我主要在用的方式，因為我當初進房仲公司就明顯感覺到上一點的問題，於是喜歡看書的我，從做仲介開始就買了很多很多跟業務相關領域的書籍來看，而我也最推薦這個方式來學習。因為看書最大的好處，就是大多數能出這方面書籍的人，業務能力都算是高手等級的，你只要花三百多塊錢，就可以把一位業務高手畢生的業務精華在一兩天內全部學走，而且還是非常有體系、有系統的學習。 不過看書學業務技巧有個小缺點，就是缺乏實際操作的機會，所以很建議一般菜鳥房仲在剛入行的頭兩個月，趕快多買業務方面的書來看，接下來就可以透過前輩們的業務分享，還有接下來客戶慢慢上門的機會，把你從書上學習到的觀念變成實戰的經驗。 3.你要有足夠強大的開發客戶能力 這一點，就真的是你必須要清楚地認知到房仲產業的「硬傷」了，因為幾乎 99.99% 的房仲公司，在這一點都做得非常非常地落後。讓我舉個例子，當你進入房仲公司之後，很快你就會被要求去開發屋主、下一步會要你開發買方，無論你是開發屋主還是買方，你的公司是不是都要你做以下的事情： 去社區拜訪大樓警衛，結果警衛對你的態度都極差極冷淡，除非你是年輕正妹 要你沒事就留在公司，上 591 打那些屋主刊登的開發電話 要你打收入號的電話，或者是一些不能說來源是哪裡的電話名單 中午、傍晚和假日，你都得道路邊，發傳單給那些冷漠的路人 要你詢問親朋好友或老同學，有沒有要買房或賣房的 要你把公司的那些建案資料，用LINE發給你所有的客戶或者親朋好友 要你把公司的那些建案資料，PO在你的私人臉書動態上面 要你下班之後去貼小蜜蜂（電線桿上的廣告單） 要你去找有沒有屋主自售的紅宣廣告（這個已經很難遇到了） 去鄉公所買公佈欄的廣告欄位，讓你可以貼 DM 在上面 以上隨便舉的這 10 個，都是所有房仲公司會要求菜鳥房仲，甚至大部分資深業務都要去做的事情，而這些傳統開發客戶的手法，都是 30 年前的房仲業就在使用的開發手法（因為我小時候就在我爸媽公司看這些做法看到大）。而且你會慢慢發現，一旦業績陷入瓶頸的時候，幾乎每一間公司就會開始強制要求每一個業務員要去做上面的事情，因為這就是那些資深老業務在過去的成功經驗，所以一旦遇到業績上的障礙，他就會要下面的業務去複製那些二三十年前，他曾經成功過的模式，沒有例外。 但是，你曉得三十年前的時候，不但沒有智慧型手機，那個時候是個連手機都還沒有普及的時代，都已經快要 2021 年了，還在使用 1980 、 1990 年代的開發客戶手法，你覺得真的合適嗎？ 以我自己為例子，我過去五年在海外房地產業績做得還不錯、甚至有一年業績可以做到 467 萬（我賣得海外房地產，都是總價又低、佣金又低的產品，所以平均每年至少要成交 15-20 件以上）的時期，上述那 10 點傳統舊做法，我是 1 項都沒有做過，就可以達到每年 200-300 萬的業績，同時我每一年可以新增客戶的數量，如果不是公司第一名，至少至少也是每年的前三名了。 重點是，我使用的開發客戶方式，還幾乎不需要花什麼錢，平均每個月不會超過 1400 元，比你看到的花錢請工讀生發廣告、請報社夾報、在大樓外牆貼你的形象帆布照….等等，都還要便宜太多太多了。 房仲業務心得 「選擇比努力更重要」，我相信這一點你一定非常認同，對吧？ 因為如果你一開始選擇的方向不對，就像是你要開車去台北市，結果上交流道時竟然往南下開了，那麼接下來你越努力、越認真，只是讓你離原本的目標會越來越遠而已。 也因為這幾年我看到太多太多默默努力又認分的新人房仲，因為努力的方向不對，很快地不到一年就黯然地離開這個領域，真的是很可惜，我曾經看過一位非常認真、非常努力、業務經驗 20 年的阿姨，進入房仲公司之後乖乖地聽公司的政策，每天非常認真也不馬虎地打著陌生開發電話，時間到就去路邊發傳單。 結果半年後，她的這份堅持，換來的不是豐富的業績，而是被消磨殆盡的熱情、一點也不剩的自信，這半年不但沒有成交沒有業績就算了，甚至連一個像樣的準客戶都沒有上門過，甚至最後離開時，還被公司認為是「業務能力不足」…. 因為我希望不要再看到像這位拼命工作的阿姨，最後卻因為配合公司的舊方法來開發客戶，而導致最後非常低潮地離開這個產業，所以特別更新了這篇文章的內容，希望可以透過這篇更新後的文章內容，可以幫助到你預先知道： 房仲業真的可以做、房仲業真的可以賺錢、房仲業真的能幫助什麼都沒有的我們能夠翻身，但是你一定要做出對的選擇，往對的方向努力，不要再重蹈那麼那麼多前人失敗的覆轍了。 《國際超級房仲 授權轉載》 【延伸閱讀】 房仲抽成 比例？房仲都偏心賣家？ 賣方仲介費 買方仲介費 要給多少？找房仲的注意事項！ 買房流程 懶人包！買房簽約注意事項有哪些？ 用印 完稅 交屋 要注意什麼？

5分鐘學財報！損益表是什麼？3大財務比率，帶你看懂損益表！

接觸過基本面分析的投資朋友，想必對「三大報表」一詞不會太陌生。三大報表，即「綜合損益表」、「資產負債表」、「現金流量表」這三大會計財務報表。這三個財務報表也是企業向投資人展示企業經營狀態最「簡單暴力」的方式 - 所有企業經營狀態都將在各財務報表中得到充分揭露。 綜合損益表，指的就是統計企業所有的「損」與「益」，最終計算、揭露出企業在「一段特定時間」（月、季、年）內究竟有沒有賺到錢。學會看懂綜合損益表，就能幫助投資朋友找到值得投資、有在成長的好標的！ 本文重點： 綜合損益表是什麼？ 怎麼看懂綜合損益表？ 綜合損益表相關財務比率 怎麼判斷綜合損益表品質？ 綜合損益表是什麼？損益表英文 綜合損益表英文是 Statement of Comprehensive Income ，又稱為利潤表，主要記載公司一段時間內各式各樣的收入（ Revenues ）與支出（ Expenses ），最終計算出當期的「淨收入」（ Net Profit / Loss，可能為正數或負數）。當一家企業淨收入為正的時候，代表公司正在賺錢，若「淨收入」數字能夠逐年成長就更好了；反之，若公司當其淨收入為負數，則可能代表公司營運出現潛在危機，若長年都維持負數，則可能公司體質、經營方針已經出現重大問題。 綜合損益表是記載各種收入與支出，最後計算出當期的淨收入，反應公司賺錢與否。 這些各式各樣的收入與支出，在綜合損益表內將因為性質的不同，被分類在不同的項目中。透過不同的收入、成本的組合與計算，就可以得到許多重要的綜合損益表指標囉！ 怎麼看懂損益表？ 俗話說的好：「言戰先研戰，制敵必知敵。」在學習看懂綜合損益表之前，讓我們先來看一張實際的綜合損益表究竟長什麼樣子！ 損益表編列方式 ▲ 鴻海（ 2317 - TW ）2021 年 Q1 綜合損益表（節錄，資料來源：公開資訊觀測站） 若您是第一次看到這樣的報表，一定覺得頭昏眼花了吧！不要緊，其實綜合損益表並沒有你想像的那麼難！ 從上表可以觀察到，綜合損益表不外乎就是記載了各式各樣、五花八門的收入和支出，不過由於各收入的來源、支出的理由不盡相同，因此也會被分類、劃分進不同的會計項目中喔！以下是幾個常見的收入、支出分類： 收入來源：營業收入、業外收入 支出來源：營業成本、營業費用、業外支出、所得稅 淨收入 = 總收入 - 總支出 若是這樣將綜合損益表的所有項目簡單劃分成以上這三類，是不是就明瞭許多了呢！下圖用更簡單的表達方式，讓大家更能理解損益表想要表達的資訊！ ▲ 綜合損益表結構圖，股感知識庫提供 在對綜合損益表的大致結構有了概念後，讓我們一起來看看綜合損益表的「 9 大明星」！讀懂這 9 大會計數據，綜合損益表就再也難不倒你！營業 收入（ Revenue ） 營業收入，也就是投資朋友常常在新聞、報章雜誌所看到的「營收」。是指企業在一段特定期間內透過販售產品所賺到的錢。營業收入是企業經營的根本，若企業沒有收入徒有支出，這樣是不可能會賺錢的。營業收入依照各企業產品不同，可以大致分為「銷貨收入」以及「勞務收入」兩種。 【 延伸閱讀 】EP02損益表的重中之重—營業收入 營業成本（ Cost of Goods Sold） 營業成本，指製造產品、提供勞務相關的直接成本。白話而言，就是要讓貨品變成「賣得出去」的狀態，所需要的一切成本。包含：原料運費、工廠租金、水電支出、生產線員工的薪資、工廠設備的保險、折舊等等。 營業成本依照性質又可以分為「固定成本」，即不會隨產量多寡而變動的成本；以及「變動成本」，即會隨產量而浮動的成本。 【 延伸閱讀 】EP03從銷貨成本看經營效率 營業毛利（ Gross Profit ） 營業毛利，是透過計算「營業收入 - 營業成本」所得。意指企業「直接透過銷售商品」而得到的利潤，可用來判斷公司的獲利能力表現。 營業費用（ Operating Expenses ） 營業費用，指生產產品的直接成本（即是上面的營業成本）之外的一切間接費用。 白話而言，就是把貨品「真的賣出去」所需要的一切支出。包含：管理費用（經理人薪資、董監酬勞、辦公室折舊）、銷售費用（銷售業務員薪資、銷貨運費、廣告費用、零售店面折舊）以及研發費用（研發人員薪資、研發設備折舊）。 比較一下！ 營業成本：讓貨品變成「賣得出去」的狀態，所需要的一切成本。 包含：原料運費、工廠水電支出、生產線員工的薪資等。 營業費用：把貨品「真的賣出去」所需要的一切支出。 包含：管理費用、銷售費用、研發費用。 營業利益（ Operating Income ） 營業利益，是透過計算「營業毛利 - 營業費用」所得，意指企業從「本業」的營運中所獲得的利益。 簡而言之，就是企業將產品從「做出來」起，一路到成功「賣出去」所得之獲利（尚未扣除利息、所得稅等）。註：又由於營業利益尚未扣除利息以及稅支，因此又名「息、稅前利潤」（ Earnings Before Interest, Taxes ；EBIT ） 業外收支（ Non-Operating Income / Loss ） 指企業來自於「非本業」所得的所有收入與支出。常見的業外收支如下： 業外收入：處分資產收益、利息收入、匯兌利得、股利收入、租金收入、權利金收入等。 業外支出：處分資產損失、利息費用、匯兌損失等。 從上述幾個常見業外收支的來源可以合理推敲，公司對於自有財物資產的操作能力，會反應在業外收支的數字上。 【 延伸閱讀 】EP06企業一時的幸與不幸盡在 其他收支 稅前淨利（ Pre-Tax Income ） 稅前淨利，是透過計算「營業利益 +（ - ）業外收入（支出）」所得。可以看出企業在尚未被課稅以前，究竟有沒有賺到錢。 所得稅（ Income Taxes ） 企業只有要賺錢，就有義務要繳稅。至於需要繳交多少所得稅，則視各國法規而異（例如：台灣目前營業所得稅稅率為 20% ）。由於所得稅支出必將侵蝕掉企業不少的淨利，因此投資朋友需要知悉稅率相關制度並與時俱進。 稅後淨利（ Net Income / Loss ） 稅後淨利，是透過計算「稅前淨利 - 所得稅」所得。指企業營運一段時間後，最終所得的獲利。 若是正數，代表企業有在賺錢；反之則代表企業當期為淨損失。 看到這邊，希望各位投資朋友已經對綜合損益表中幾個重要的會計科目有所理解。現在，我們再回去看看前文的鴻海的綜合損益表後，密密麻麻的數字，其實想要表達的就是下圖而已！ 這樣看起來，是不是就簡單很多了呢！ 綜合損益表相關財務比率 有時候單看獲利的「數字」，並不能看清公司營運的全貌。例如「營業毛利」高，究竟是因為商品賣得超多？還是其實是因為每一件商品都有很多的獲利空間？因此了解損益表的各個名詞之後，還有幾個從中尤其衍伸出的、投資人最在意的幾個財務比率你不可不知！ 毛利率（ Gross Margin ） 毛利率 = 營業毛利 / 營業收入 毛利率是衡量企業產品本身的利潤空間，白話一點就是產品「好不好賺錢」的財務比率。不同的產業由於市場定位的不同，毛利率也可能大相逕庭，例如「代工」產業的毛利率就普遍偏低；而「IC 設計」、「新藥開發」等產業毛利率就明顯較高。因此在比較毛利率時，除了跟企業自身不同時期比較外，也可以參考「產品類似」的競品的毛利率，來作為企業競爭力的參考指標！ 【 延伸閱讀 】多高的毛利率才算是高毛利呢？ 稅後淨利率（ Net Profit Margin ） 稅後淨利率 = 稅後淨利 / 營業收入 稅後淨利率，可以視為公司最終繳出來的營運成績單，用以判斷「每一元的銷貨究竟貢獻公司多少實際營收」。很直觀地，稅後淨利率數字越高，表示公司的獲利能力越強！ 每股盈餘（ Earnings Per Share, EPS ） 每股盈餘 = 稅後淨利 / 在外流通股數 如果說整張綜合損益表裡面最重要的是什麼，那莫非就是每一張表最下方的「每股盈餘」了。每股盈餘的概念可以簡單理解為「公司每發行 1 股股票能夠賺回多少元」。由於每一間公司的規模大小不同，自然營收數字會有明顯落差。你總不能期待台灣大大小小每一家電子公司都像台積電一樣這麼會賺吧！因此，在衡量企業獲利能力時，有一個更客觀的指標，就是將「在外流通股數」併入一起衡量。 以下是一個情境假設： 小股公司：稅後淨利 5,000 萬，在外流通股數 1,000 萬股 小感公司：稅後淨利 2,000 萬，在外流通股數 100 萬股 平常時候看來，可能很多人會直覺認為小股公司比較好，畢竟他淨利比較多！不過導入 EPS 的概念之後，其實投資朋友可以簡單算出小股公司 EPS = 5（ 5,000 / 1,000 ）；而小感公司 EPS = 20（ 2,000 / 100 ）。如此一來，就可以發現：「喔！原來小感公司獲利能力是比較強的！」 損益表常見問題：如何判斷損益表好不好？ 若看到這邊，您還想要更進一步判讀損益表所透露出來的資訊，以下幾個問題、觀念您可以反覆思考，或許可以更加強自己的判斷能力喔！ Q1：「收入」多就好？最好是每一期都霸炸成長嗎？ 有些公司當期損益超好，但有可可能是來自於「一去不復返」的收入，例如：變賣土地不動產、處分投資證券利益等。賣掉土地之後，不僅未來不可能再有這樣的收入注溢，更要承擔未來若是地價上漲，或是有擴廠需求卻再也沒有可以使用的土地資產等嚴重問題。所以投資朋友在判讀綜合損益表時，要去檢視收入的健康性，只有「業內」收入的穩定增加，才是長久之計喔！ Q2：「錢」有沒有花在刀口上？ 損益表可以揭露各式各樣的支出，讓投資朋友得以檢視公司到底把錢花去哪裡。如果有不當的成本、支出提高，而獲利數字卻沒有跟隨上升，則可能顯示該公司成本管控出了問題。而由於每家公司規模不同，相對應的各類成本（例如：人事成本、管銷成本）等基數也會不同，因此大家可以在比較支出時，可以多與企業本身不同期作比較，別誤把「小蝦米拿去比大鯨魚」，這樣往往會得出錯誤的結論喔！ Q3：「獲利 3 率」知多少? (1) 營業毛利率 評斷產業競爭力，看的是公司的成本控管能力。高毛利率的公司通常會有以下特徵 - 掌握關鍵技術、規模經濟效益、對上下游業者議價、成本轉嫁能力高。例如：位居全球晶圓代工龍頭的台灣之光 - 台積電（ 2330-TW ）， 2021 年 第 1 季毛利率繼續維持在 52.36% 的高檔，對比同期、同產業其他公司：聯電（ 2303-TW ）的 26.5%、世界（ 5347-TW ）的38.1%，就明顯高出許多。 (2) 營收利益率 看的是「本業」的獲利能力。由於營益率是由「營業毛利 - 營業費用 」得到的，因此營益率的高低，也可以反映出公司營業費用的掌控，包含人事支出、行銷支出等公司內控能力。 (3) 稅後淨利率 看的是企業最終「整體」賺錢的能力，淨利率越高，代表公司越會賺錢。不過還是要比較不同時期的數字，才能看出公司到底因為什麼而開始更加賺錢了（概念同上述第一點的收入是否為「經常性」！） 營業毛利率：評斷產業競爭力，看的是公司的成本控管能力。 營收利益率：看的是「本業」的獲利能力。 稅後淨利率：看的是企業最終「整體」賺錢的能力 【 延伸閱讀 】EP12 損益表分析要注意什麼？ 結論 綜合損益表（ Statement of Comprehensive Income ）為會計三大報表之一，揭露的是公司在一段特定時間內所有的「收入」與「支出」狀況，並在最後計算出「淨利」以及納入股本考量之後的「每股盈餘」。 在判讀企業的綜合損益表時，要記得不只要看表上的數字，而應該深入針對不同期、或是類似產業的競爭品牌去做比較，這樣可以得到一個更全面的結論。另外，將損益表的幾的數字組合，可以得到幾個很重要的財務比率！（複習一下：包含營業毛利率、營業利益率、稅後淨利率、每股盈餘等等），熟知這幾個比率背後的含義，將可以讓你更了解該企業的營運狀況！ 日本經營之神——稻盛和夫曾言： 「會計是經營的中樞核心，不懂會計，就不會經營。」 不管你是相關背景出身，亦或是本較缺乏投資背景知識的其他領域人員，要成為投資達人，看懂財務報表只是基本功。筆者希望這篇文章，可以作為引領您進入基本面分析世界的鑰匙，若對基本面頗有興趣，本站上也有更多的文章、資源可以供您參考！ 【 推薦閱讀 】如何看懂上市公司財報系列：損益表 【 推薦閱讀 】資產負債表和損益表的關聯性–有車 有房 沒煩惱？

幣圈社群必讀 60 術語，讓你對「NFT行話」瞭若指掌！

NFT 風潮正透過網路效應席捲著全世界，相信你我周遭也越來越多人問起，到底什麼是 NFT？ 要如何購買 NFT？而知名 NFT 蒐藏家 6529 （@punk6529），近期發表了一串 twitter 貼文，裡面詳細了解釋 NFT 社群中常用的術語及使用情境，就讓我們一個一個來學習，使我們在這充滿創新的領域中能夠更加如魚得水！ 術語介紹及用法 廢話不多說，讓我們一來看看 6529 為我們解釋了哪些神奇的用法！以下內容或許有些艱澀，請小心服用。（附註：6529 在例句中使用「金蝸牛」、「銀蝸牛」詞彙造句，應可視為某種 NFT 的代稱。） 1.GM Good Morning 的縮寫，「早安」的意思。我們互相說早安，因為我們是一個友善、快樂且樂觀的全球社群。向朋友說早安來開啟美好的一天是相當愉快的：） 2.GN 相信大家都猜到了，Good Night 的縮寫，「晚安」的意思。我們互相說晚安，因為我們是一個友善、快樂且樂觀的全球社群。向朋友說晚安來結束美好的一天是相當愉快的：） 3.Ser Ser 意指 Sir，「閣下」的意思。這是一種恭敬地介紹某人或分享另一種觀點的方式。 4.Mam Ma’am 的縮寫，「女士」的意思。跟 Ser 一樣的概念。 用法：Mam，我更喜歡我的金蝸牛。 5.Fren Fren 意指 Friend，「朋友」的意思。在社群裡大家都是朋友，一起快樂地追求使命。 6.GMI/WAGMI GMI 為 Gonna Make It 的縮寫，「會成功的」的意思，WAGMI 為 We All Gonna Make It 的縮寫，「我們都會成功的」的意思。當每個人都能理解我們為何要購買這些 JPG 檔時所呈現的幸福狀態。 用法：紐約的現代藝術博物館剛買了一個 CryptoPunk，WAGMI！ 7.NGMI Not Going To Make It 的縮寫，「不會成功的」的意思。用自我貶低的方式描述自己的錯誤決定。 用法：用 5 ETH 賣了一個 Fidenza，NGMI。 註：Fidenza 是由 Art Block 推出的一系列藝術作品，目前在 OpenSea 上最低價格為 170 ETH。 8.McDonald’s 眾所皆知的麥當勞。意指若在 NFT 的世界中混不下去了可以去麥當勞打工。 用法：用 5 ETH 賣了一個 Fidenza，準備去應徵 McDonald’s 了。 9.LL Larvalabs 的縮寫。Larvalabs 創辦了許多知名 NFT 專案，像是 CryptoPunks、Autoglyphs 及 Meebits。 用法：LL 很少發推文 10.AB ArtBlocks 的縮寫。世界上最重要生成 NFT 藝術品的平台，包含三個系列 Curated （ABC）、 Playground 及 Factory。 用法：他的 ABC 收藏在市場上超級火熱！ 11.Generative Art 意指透過演算法生成的藝術作品，理想狀態是在鑄造時實時生成。 用法：她是 Generative Art 界裡的明日之星。 12.PFP Profile picture 的縮寫，「個人頭像」的意思。在 twitter 或 Discord 上使用的頭像，像是 CryptoPunks、Bored Ape、貓、狗及骷髏等等。 用法：那個金蝸牛 PFP 真是太酷了！ 13.Looks rare 「看起來很稀有」的意思。在 NFT 宇宙裡稀有度通常能導致價值上升，但這是反諷意味的用法。 用法：（當有人發布了一個非常普通的圖片時） Looks rare。 14.FOMO The Fear of Missing Out 的縮寫，「害怕錯過」的意思。當你購買了一個 NFT 只是因為你害怕錯過下一波市場的大行情。 用法：我因為 FOMO 而購買了一個金蝸牛的 NFT，但我不知道為什麼。 15.Cope 跟 FOMO 相反的意思。因為之前沒能在價格上漲前趁自己 FOMO 之際及早買入導致後悔不已，不想再購買 NFT。 用法：A：我知道金蝸牛系列 NFT 已經上漲 50 倍，而且將在佳士得拍賣會上拍賣，但我不喜歡這次發布會，所以沒有參加。 B：好喔，笑死，Cope。 16.Szn Szn 意指 Season，「季節」的意思，也代表市場週期。加密貨幣的市場週期比真實世界的市場週期還快，而 NFT 的市場週期比加密貨幣的市場週期還要更快，通常只維持 1 ～ 4 週。 17.1：1 Art 每件藝術作品都是獨一無二的 （1：1），PFP 及 Generative Art 類型的 NFT 就是使用此種智能合約，作品數量通常在 200 ～ 10,000 之間。 用法：1：1 szn 即將到來！ 18.IRL In real life 的縮寫，「真實世界」的意思。也就是 OpenSea、Twitter 及 Discord 以外的世界。 19.Probably Nothing 這個術語比較特別，意指 Probably something，「可能有什麼」的意思。這是 FOMO 比較有禮貌的版本，當幾乎沒有合理懷疑可否認市場會上漲時可使用。 用法：Visa 買了一個 CryptoPunk！Probably Nothing。 20.Few Few understand 的縮寫。跟 Probably Nothing 一樣的概念。 用法：紐約的現代藝術博物館剛買了一個 CryptoPunk，Few。 21.IYKYK If you know, you know 的縮寫。跟 Few 一樣的概念。 用法：紐約的現代藝術博物館剛買了一個 CryptoPunk，IYKYK。 22.Up Only 「只會上漲」的意思。最初流行於今年年初的 ETH 市場，這是每個人都希望的 NFT 價格走向。Down Only （只會下跌） 當然也是一種用法，只不過沒這麼受歡迎。 23.Liquidity 「流動性」的意思。但這是一種不可能存在的狀態，因為任何可用的 ETH 都會立即轉換為 JPG，因此每個人都處於永久缺乏流動性 （illiquidity） 的狀態。 24.Mint 「鑄造」的意思。藝術家或收藏家最初在區塊鏈上發行藝術品的行為。 用法：Wow，好漂亮的圖片，Mint 它！ 25.HEN 在 Tezo 鏈上發行的 NFT 藝術品交易市場，有許多有趣但廉價的 NFT 以及極度糟糕的使用者介面，使用起來絕對令人感到憤怒！ 26.1/1 of X 思考 PFP 和 Generative Art 的方式。每一件藝術收藏都是獨一無二的，但與 1:1 藝術相比，它們屬於整體收藏系列的一部份。 用法：CryptoPunks 是 1/1 of 10,000， Fidenzas 是 1/1 of 999。 27.Right Click Save As 「右鍵儲存」的意思。每個非 NFT 人在學習 NFT 時會做的第一個愚蠢舉動 ── 展現他們從瀏覽器下載圖片的強大技術能力。 用法：老百姓：我 Right Click Save CryptoPunk#6529，現在他是我的 PFP。 CryptoPunk#6529 持有人：你真棒。 28.This is the way 「就該這麼做」的意思。一種讚揚社會上積極行為的做法。 用法：A：他從不用專案去做誘騙行為。 B：This is the way. 29.Floor Price 意指 NFT 在 OpenSea、Larvalabs 或其他交易平台的「最低要價」，可指整個系列或是該系列中的單一收藏。 用法：金蝸牛 NFT 已達到 3 ETH Floor Price，但金蝸牛書呆子眼鏡 NFT 在今早已達到 12 ETH Floor Price。 30.OG Original gangster 的縮寫，原意為「最初的黑幫」的意思。最初透過 1990 年代的 hiphop 流行起來，並在各社區廣為流傳。在 NFT 的世界裡指很早就進入這個圈子並獲得尊敬的元老級人物。 用法：他是一個 OG CryptoPunks 持有者。 31.Alpha Alpha 本身其實是投資或避險基金社群的一個術語，與 beta（市場表現）相對，代表透過資產經理的技所產生的優異表現。 用法：他的 Alpha 今天嚴重下滑。 32.Its Money Laundering 「洗錢」的意思。在 NFT 社群被引申為價格不是真實的，因為常有有人在使用 NFT 進行洗錢。IRL 或加密產業 twitter 上常使用這特定用法來形容 NFT 產業。 33.JPGs JPGs 意指我們的 NFT，可能是 JPGs、GIFs、PNGs、音頻、影片或電腦遊戲。 用法：A：但你只是在購買一個 JPGs，你瘋了嗎？ B：沒有人可以偷走我們的 JPGs。 34.Delist 「下架」的意思。從 Opensea 上下架您的 NFT（不再提供出售），因為價格正迅速上漲導致 NFT 可能被出售，市場對該 NFT 的預期價值已經發生變化。 用法：金蝸牛 NFT 已達到 5 ETH floor price！Delist！把你的 JPGs 藏起來。 35.Discord NFT 社群常用的訊息傳播平台。 Discord 的特色：實用、人滿為患、一堆騙子、使你的 CPU 使用率達到 100%、系統設定的通知聲可以惹惱數英里內的所有人。 36.Roadmap 「路線圖」的意思。NFT 專案（通常是 PFP）計劃為社群增加價值而進行的一系列活動，路線圖在 PFP 專案中通常是需要的，但在藝術專案中要求路線圖則是具有污辱意思的。需要小心不要意外違反證券法。 37.LFG Let’s fucking go 的縮寫，「馬的衝呀」的意思。當你對某事感到興奮時使用。建議與火箭表情符號搭配使用。 用法：新鑄造的金蝸牛 NFT！LFG（火箭表情符號） 38.Gas or Gas Wars 「Gas 戰爭」的意思。當所有 NFT twitter 試圖同時鑄造同一個項目時，隨之而來的混亂狀態，推高了整個以太坊網路的 Gas 價格。電腦科學中最難解的問題，解決這問題的人將得到諾貝爾獎。 39.Ded 意指 Dead，「不想活了」的意思。也可以寫成 deceased。 用法：用 5 ETH 賣了一個 Fidenza，我已經 deceased。 40.Rug Rug pull 的縮寫，原意為拉地毯，延伸意為加密產業中常見的捲款遣逃事件，好發於 Defi 協議中。 41.Derivatives 「衍生物」的意思。指從原有的 NFT 專案衍生的新專案，最先流行於 Punk 系列。衍生品可以提升原有品牌的價值，在評斷這類型專案時應保持客觀。 42.Noob/Pleb Newbie 及 Plebeian 的縮寫，「菜雞」及「平民」的意思。OG 的相反，若想禮貌的使用這些術語，最好只用在自己身上。 用法：6529 真是個 Noob，我不敢相信我竟然忘記鑄造金蝸牛。 43.Seems legit Seems legitimate 的另一種說法，意指該專案看起來很認真，並且可能具有良好的前景。除了字面上的意思外，有時也有反諷的意味。 用法：A：我將在 Solana 上推出嬰兒速食金蝸牛。 B：Seems legit. 44.Meatspace 「肉體空間」的意思，也就是現實世界的意思，IRL 的另一種說法。 45.Buying on secondary 「在二級市場購買」的意思。當你未能鑄造某 NFT，導致必須在像是 OpenSea 的二級市場購買。 用法：錯過了 Mint，必須 buy on secondary。 46.Schelling Point 「聚焦點」的意思。人們認為適用於 NFT 及 BTC 的博弈論術語，原始