住宅 類型 大全!哪層樓不要買?哪種 構造 耐震 ?哪種 車位 好停?

作者:Jasper   |   2020 / 11 / 22

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


從早期平房透天、公寓,到現今華廈大樓林立, 住宅 依循居住型態及科技的改變,逐漸發展成多元之空間類型,但大多數消費者一生中進出房地產市場的次數屈指可數,怎麼樣在眾多類型中,了解並選擇到心目中理想的房產呢?筆者在這邊,幫大家介紹整理常見的房地產類型。

電梯公寓算不算公寓?華廈與大樓的差別在哪?

居住在都會區的我們,最常碰到的房屋類型就屬公寓、華廈及大樓了,三種類型其實可以透過樓層數規劃及有無電梯設置來清楚分辨,公寓與華廈、大樓最大的差別就在於無電梯設置,所以無論蓋到多少層樓,只要無電梯設置,一般都會定義為公寓;而華廈與大樓同樣有電梯規劃,差別在於只要是 11 層(含)以上的都稱為大樓, 10 層(含)以下的都叫做華廈。所以往後請將「有電梯的公寓」改稱為「華廈」喔,別再混淆了!

另外,三種房屋類型因不同時期的建築技術演進,及規劃當時社會對於相關設施的要求,衍生出不同的特色,不論是考量居住當時的服務多寡負擔費用,或是有將來都更的預期,消費者都可以斟酌三種房屋類型的特色,選擇符合本身預期的房屋。

鋼筋混凝土造好還是鋼骨造好呢?

在買房時,常常會聽到房屋本身建築結構的介紹,除 40 ~ 50 年前因工法不成熟或考量成本因素,採用加強磚造結構興建之餘,現今多數房屋為鋼筋混凝土造,而另外也可看到鋼骨造鋼骨鋼筋混凝土造的房屋。

三種結構類型因材料的物理型態而呈現不同優劣處,不同建築類型( 住宅 、辦公 )及樓層規劃,也有相對的適合建築結構。台灣位於多震帶,現今建築多數抗震係數高,則如施工過程中無偷工減料的情形,或完工後無因使用變更樑柱及壁面結構的情形,一般來說都是安全的。

在建築基礎結構設計以外,建築規劃有時會考量使用制震設備,提高建築的耐震力及大樓使用者的舒適性。其中,制震設備又稱為減震避震器,是藉由裝置的特性形成物理抑制力,能讓建築結構本體承受較少壓力,有制震壁、阻尼器等形式。

另外,免震(隔震)設備為更高級的制震設備,因施工難度高,成本昂貴,多數運用於豪宅規劃中,如信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」,即是運用隔震墊及相關系統,提升耐震係數。

更詳細的結構、制震、防震內容,請接著閱讀:你家 耐震 嗎? RC SC SRC 哪種 建築結構 好?

為什麼 2 樓、4樓房價最便宜?頂樓不一是最貴的?

買房在選擇樓層時,也有相當大的學問喔!依一般社區大樓規劃而言,4樓因為諧音因素2樓因為接近路面較吵雜,加上多數管線轉彎處設於該樓層而有未來爆管的風險,兩樓層於銷售價格上是較低的;而頂樓有時因為有易熱屋頂漏水的風險,有時候會較次樓層(頂樓下面那層)價格還低。

筆者提醒,在選擇社區大樓的高樓層戶別欲享受視野景觀前,不妨考量該社區消防動線灑水設備,及所處縣市購置雲梯車高度等因素,目前全台最高的雲梯車達 72 公尺,分別於台北市新北市高雄市備有 1 輛,約可延伸至地上 20 至 22 層,多數地區則最高僅能服務至地上 10 層。如樓層過高,但社區相關消防設備不足,建議選擇中樓層的戶別,提升居住安全性。

另外,早期大樓建物為服務 14 ~ 15 層樓以上高樓層的使用者,多有中繼水箱機房的設計,惟該設計多對於同一樓層或樓下住宅造成噪音、震動及漏水的影響,以致價格表現會較鄰近樓層差,消費者在看屋時,不妨了解一下本身樓層及樓上是否有中繼水箱及機房,以免影響往後居住品質。

2房產品為何單價較高?開放式廚房的缺點?雨遮不計價?

房屋因規劃房間數的不同,可分為套房、 1 房到 4 房的產品,一般以 3 房的產品較受消費者青睞,近年因房價高漲及家庭型態改變, 2 房產品亦成為市場熱門產品;在定價策略上,建商考量產品總價及管線及設備設置成本,通常為房數較少的產品單價較高

而因應現代消費者飲食習慣的轉變,開放式廚房設計逐漸運用至現今住宅中,且逐漸成為熱門的選項,惟如無搭配功率大且吸力強的抽油煙機,且空調設備無適切呼應,常常在煎煮炒炸的過程中,影響全室的空氣品質,讓開放式設計的舒適時尚感大打折扣!

另外,大樓除主建物外,多數另有規劃附屬建物(陽台、平台、露台、雨遮、屋簷、花臺……等),提供居住者景觀、遮陽、遮雨、隔熱、逃生等機能,為維護消費者權益,減少建物虛坪買賣及交易計價爭議,內政部發布相關規則,針對 2018 年 1 月 1 日後申請建造執照的建物,僅有「陽台」得以附屬建物辦理測繪及登記,而雨遮部分,則不予登記也不可計價,消費者可多留意!

為什麼坡道平面式車位最貴?倉儲式車位到底好不好?

建築技術規則規定,新建建築物因依法或都市計畫相關規定,設置停車空間,現今大樓建物依基地規模及建築設計,規劃不同類型之多元型態。

一般而言,坡道車位升降車位之差別,在於進入停車場是以車道的形式,還是以車梯的形式;而平面車位機械車位之差別,則為停車格是平面的形式,還是機械含有上下層的形式。

坡道平面式車位因便利性較高,且無往後機械保養更換的成本,一般而言售價較高;坡道機械式昇降平面式車位都包含機械而價格相仿,惟坡道機械式如碰到更換維護的情形,僅需進行該機台的部分,影響範圍較小,昇降平面式車位的部分因是進出停車場的升降機台需做維護更換,影響範圍較大,消費者在選擇時可多加留意。

另外,近年部分住宅社區會規劃停車塔或倉儲式停車空間,住戶僅需將車停入,爾後透過電腦操作將愛車停好,無需進入停車空間,減少因機械故障之人身安全風險,惟倉儲式及停車塔需要有叫車、挪車的時間,如於尖峰時段,則可能需要等上大把時間,該缺點亦是造成其市場價格較低的主要因素,消費者不可不慎。

最後,車位因不同規劃型態,在往後面積登記上亦有不同,消費者在看屋及評估價格前,請將住宅及車位面積分別拆算,以免讓自己接收到錯誤的價格訊息,或成為花更多錢的冤大頭喔!

*各車位類型的實際登記面積應依該社區之建築規劃及登記情形為準,上述僅為參考資訊。

獨棟透天為什麼比雙併/連棟透天便宜?農舍算是透天嗎?

相對於都市地區人口稠密的居住型態,市郊地區多以透天建物為規劃,除了獨棟透天以外,因應投資建設偏好及社區規劃,另有雙併連棟透天的規劃。

  • 獨棟透天為屋主持有該房屋及其坐落基地,建築及使用執照單獨申請,無與其他屋主共同持分土地及建物的情形,高隱私性以致價格較高,受高資產族群青睞
  • 雙併透天則有鄰戶的情形,雖可共同負擔部分成本,但未來改建自主性受限。適合家族、親戚友人一同購買
  • 連棟透天則有社區規劃,就像是「平躺的住宅大樓」,雖擁有社區管理,防盜性較佳,但連棟規劃會影響部分採光及通風,且土地須共同持分,未來改建難易度更高。適合喜愛透天類型,想要社區管理,但又有預算限制的消費者。

另外在農地遍布的地區,常有農舍的規劃,而取得、興建農舍的資格限制多,且政府對於規劃基地大小(如農舍建築基地面積上限不得超過總基地的 1 / 10 )、建築位置及量體嚴格控管。因此農舍與透天的市場區隔性大,適合實際務農之消費者,或為資產族群享受田園樂趣的另一選擇。

結語

建築及房屋的類型多元,希望透過以上分類介紹,讓大家在選擇房產時有更多的判斷依據,以便在考量區位、自身預算外,選擇到自己心目中理想的房屋喔!

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Jasper
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