信義(9940)-全台最大房仲品牌

作者:盧紀安   |   2020 / 08 / 28

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


「信任,帶來新幸福,信義房屋。」台灣人應該都對這句廣告詞不陌生吧!信義房屋是台灣房屋仲介產業的領導者,也是唯一的上市公司,其他未上市的企業揭露的資訊較少,我們就從這家唯一的上市企業,來一窺房仲產業吧!

以人為本的房仲產業

在現在這個時代,服務在任何產業都是重要的一環,即使是以製造為主的工廠,也竭盡所能提供客戶最好的服務,不過很少有像房屋仲介這個產業一樣,他的商品的就是服務。

或許你會質疑我,仲介不就是賣房子的,商品當然是房子呀!但對於像是信義房屋這樣的房仲來說,他們的營收確實是房屋售價一定比例的抽成,不過這些抽成的本質,就是房仲為買賣雙方所提供服務的價值。而這些價值從何而來,自然是房仲旗下每一位不動產經紀人,對公司來說,底下的員工就是最有價值的資產。

想像我們自己要開一間房仲公司,我們勢必面臨第一項考驗,要找在市場打滾多年的不動產經紀人進公司,還是找年輕的新鮮人自己培養呢?答案應該不是太難選,公司剛開當然是要找即戰力,公司才能盡快上軌道。

不過,即使找到王牌經紀人進公司,仍然會面臨到第二個問題:我們怎麼留住他?真正厲害的經紀人自己就可以開發新的案源,並且找到買家,公司對他的幫助並不大,即使用高額的獎金把他留住,我們又怎麼知道他有沒有隱匿新案源,案子留著自己賣,就算我們知道了,似乎也拿他沒轍,可見低底薪高獎金的模式也不是完美的方法。

等到公司一切都上軌道之後,超級經紀人可能我們也留不住,自行培育人才並重新設計員工的薪酬、獎金與升遷制度就是我們的第三項考驗。我們不妨從頭思考一下,一間公司所有的員工都是超級經紀人當然很好,但是這種人是可遇不可求的,每個人會有自己擅長的事,有人擅長找案源,有人能理解客戶需求,推薦合適的房子,甚至需要有人管理一間店面,每人各司其職,不用都是超級經紀人也達到同樣的效果,而我們要做的只是找優秀人才進來,透過教育訓練找到自己的專長。

相較於傳統的高獎金制度,提高底薪吸引想要有穩定生活的優秀人才,並且讓整個交易中有參與的人都能得到獎金分潤,並加深團隊意識給予團隊分潤,最後鼓勵達到一定業績的人留下,提供留任獎金。

以人為本的信義房屋

上圖中信義房屋的logo中間有個人字,象徵著以人為本的概念,同時也像是一座山峰,代表著企業追求更上層樓的渴望。
信義房屋就是以上述以人為本的方式思考,雖然一樣是從買賣雙方抽佣金賺取報酬,並支付旗下員工薪水和獎金,但是並非一味的以利潤作為主要目標,而是透過制度的設計,使員工接受企業重視客戶的文化,提供客戶更好的服務,即使佣金較其他房仲高,客戶也依然願意買單。

信義房屋的佣金不太會變動,就是從買賣雙方收取成交價 1% 和 4% 共計 5% 的佣金,這 5% 的佣金就是經紀人貢獻給公司的業績,假設房子價值 1,000 萬元,那麼信義房屋可以收到 50 萬,而這 50 萬中,其中 8 %也就是 4 萬元屬於個人獎金,提供案源的經紀人可以獲得一半,與買家接洽的經紀人能獲得另一半, 50 萬還會撥出 4% 也就是 2 萬元作為團隊獎金,由全店均分。此外達到一定業績更能在三年後獲得不少的獎金,藉此鼓勵優秀員工長期留任。

說到這裡似乎會覺得信義房屋是佛心公司,但實際上經紀人的工時很長,高底薪也只有第一年訓練時比較高,而至於這樣的做法是否有效,從信義房屋能成為唯一的台灣房仲上市公司就能感覺出必然有效,至於財務上實際的表現,會在下一篇文章中分析,底下會先介紹信義房屋現有的各項業務。

開發業務仍無法穩定貢獻營收 國內房仲收入仍是核心

目前信義房屋的營收除了原本的房仲外,近年增加了不動產開發的業務,性質類似其他建商,購地自建並銷售。房仲和開發兩項業務在中國和台灣都有,底下會針對向項業務在各地區的發展介紹。

國內仲介業務:

信義房屋在 1994 年成為國內房仲龍頭以後,幾乎每年都持續保持在第一名的寶座上,近幾年的市佔率大概在 8 ~ 10% 左右,雖然數字上看起來並不高,但市場上可是有不少大品牌以及小型的房仲在競爭,目前擁有的 450 家左右門市全部都是直營店,是國內唯一沒有開放加盟的大品牌。

主要的營收來源就是上述所說買賣價格的 5 %左右,其營收與國內不動產買賣棟數有密切關聯,畢竟一年當中全市場上二手屋的交易就是那些,除非能從同業中搶到更多市佔率,否則當國內房市降溫,信義房屋的營收也會跟著下降。

近年除了二手屋的買賣仲介以外,也成立了信義代銷,為建商銷售預售屋或是新成屋, 2019 年成績的案量高達 680 億元,僅次代銷龍頭海悅( 2348-TW ),挾房仲市場領導者的優勢與全國高達 450 家左右的直營店面

海外房仲業務:

信義房屋從超過 20 年以前就已進軍中國房地產仲介市場,不過從中國房仲營收的占比可知,在中國的發展並不順遂,營收依舊不大,且處於虧損狀態,主要的原因包含競爭者眾與員工培養不易等因素。目前中國的情況像是過去台灣仲介參差不齊的情況,中國信義的競爭者眾多,此外,辛苦訓練出來的員工也不容易留在企業中。目前在中國各地以蘇州的仲介業務發展最好,貢獻信義房屋大多數的海外營收,已轉虧為盈,不過上海、浙江等地的仲介業務使中國的仲介業務整體呈現虧損。

信義房屋也在 2010 年進軍日本市場,雖然營收貢獻不大,但已達到損益兩平。而剛在 2018 年成立的馬來西亞子公司,目前處於發產出期的虧損階段。整體海外房仲業務的表現和國內仍有落差。

國內開發業務:

信義房屋或許在國內的房仲營收停滯,海外房仲發展也不算太順利,但是新的開發業務卻前景可期,信義房屋不再只是賣別人的房子了,現在也自己蓋房子來賣。

台灣的建設業務主要由子公司信義開發負責,目前已在 2017 年於天母推出「信義謙石」案,雖然銷售情況不算非常好,總計 21 戶中,仍有 7 戶未售出,以最新在 2019 年第二季交屋的一戶來推估,認列營收 4,500 萬,存貨成本 3,700 萬來計算,毛利率約 18% ,與同業相較來說算是偏低。但在本業成長停滯情況之下,新事業的第一個案子也未虧損,可以期待未來經驗更多以後的發展。新的建案「信義嘉和」也已在 2019 年開工,預計 2023 年完工入帳,可以持續關注銷售狀況,根據報導現在的銷售情況約在五成左右。

海外開發業務:

或許台灣建案的銷售情況不算驚艷,但在中國的造鎮大案「信義嘉庭」就會讓投資人感到興奮了,這個總銷超過 100 億的大案,在 2017 年完工以後交屋情況良好,總共 1,109 戶僅剩約 20 戶未售出,總共已認列超過 150 億元的營收,毛利率更高達 50% 左右,使 2017 年信義房屋的營收幾乎翻倍,近兩年的餘屋銷售也持續貢獻營收。

而之所以信義房屋在中國的建案會成功,導入台灣施行已久的社區總體營造概念是一大原因,提升鄰居間良好的互動,並且破天荒開放客戶在施工期間能實際到場監看施工,與其他建商做出區隔,是銷售順利的一大原因。

有了一次成功經驗以後,信義房屋在 2019 年也推出另一大案「山水嘉庭」,預計在 2021 年第三季完工交屋,以該土地持有成本 60 億元與先前的信義嘉庭差不多,可以推估總銷金額也會在 150 億元上下,如果銷售順利的話 2021 年將會是另一個信義房屋的豐收大年。

小結

信義房屋作為台灣房仲領導品牌,近年在中國的開發業務也有好成績,這些總是要以財報上實際的獲利數字來證明,請接著看下一篇的信義房屋財務績效分析。

 

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盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
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