公設是什麼?公設比越低越好?一個簡單公式教你怎麼算!
作者 Anson
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公設是什麼?公設比越低越好?一個簡單公式教你怎麼算!

2021 年 3 月 26 日


現今主流的居住形態已經是以社區大樓為主(延伸閱讀:公寓 華廈 大樓 怎麼分?),這也是我們常見到的都市景色。不過在如此高密度的居住空間中,就需要配置到一些大家都會用到的共同空間,也就是所謂的「公設」。因此在買房的時候,除了買到私人的住家空間外,其實還有一部分比例的「公設」

不過你知道公設還又再區分成「大公」、「小公」嗎?到底該如何辨別公設的好壞呢?讓我們來一探究竟!

買房到底都買了哪些空間?

如果我們買了社區大樓中的一戶,除了買到了室內空間,其實還包括分佈在社區中的公共設施哦!這些面積在權狀中都能夠清楚的看到(延伸閱讀:什麼是 權狀?),其中有以下幾個類別:

1. 私人空間:指完全排除外人的空間,專供屋主使用的面積,有:

  • 主要建物:指的是室內的面積,可以對應到房屋權狀上的「總面積」,包括客廳、臥室、衛浴等,如果有樓中樓或夾層等,也會被歸類在其中。(不過如果是自己偷偷加蓋的夾層,就不會被登記在裡面喔!)
  • 附屬建物:指的是與主建物相連的設施,主要是室外的空間,包括陽台、雨遮、露台等。

2. 公共設施:指的是和其他住戶共享的空間,根據使用者的性質,還可分為:

  • 大公:指的是全體住戶共同持分,且能夠共同使用的空間,像是大廳、閱覽室、管理室、健身房等。
  • 小公:指的是僅供社區某部分特定人使用並持分的空間,像是每層樓的通道、電梯間、各樓層樓梯間等。

由於各樓層房型和設計不同,導致樓層間的小公面積也可能不同,所以即使是在同社區大樓的房子,公設比也都不盡相同哦!

公設比怎麼算呢?

那什麼是公設比呢?公設比是我們用來衡量權狀面積中公共設施所占的比例,也就是我們花錢購買的房屋中公共設施的比例有多少。但「公設比」並沒有法律上的依據,因此也沒有標準的算法,一般常用的算法為:

公設比=公共設施÷(主建物+附屬建物+公共設施)x 100%

要注意的是,這裡所計算的公設比是不考慮停車位的,因此如果權狀上有登記停車位面積的,在計算時必須先扣除掉

目前沒有一定的標準規定怎樣的房屋類型就應該要有多少的公設比,完全取決於不同的建案,不過還是有個普遍的區間範圍可以參考,如下表所示。

買公設要注意哪些事呢?

現在大家常常會有個迷思,就是認為公設比要越低越好,這其實是錯誤的觀念。合適的公設比有助於營造出更舒適、更便利的生活環境,提高我們的居住品質,所以重點是在於如何把錢花在有用的公設上哦!

1. 社區中的花園庭院很大,代表公設比很高?

這是一般常見的迷思之一,會算到公設比中的公共設施都是有屋頂、有建築結構的部分,如果是在戶外的花園庭院、籃球場等,則會被算到法定空地的範圍,也就不會算成要負擔的公共設施,而且法定空地是法律有明文規定一定要留的,所以如果能善加利用,對居民來説反而是好事呢

2. 地下室停車空間是影響公設比高低的關鍵

停車空間可大致分為兩部分,停車位和供通行的車道,依照一般的標準,「車位 + 車道」普遍登記的面積約 10 坪左右,如果建商將停車位只登記約 4.5 坪的下限面積,很顯然的就是把車道坪數灌給樓上住戶,當成權狀面積中的「公共設施」了。說白了,消費者就是用住宅價格的單價買到地下室的車道面積,這對沒有買車位的居民來說,當然會造成不公平的現象,因此即使不買車位,也得留意車位面積是否合理。

3. 留意公設是不是「二次施工」的違建

因為一般民眾對於購買公設比高的社區意願較低,但卻同時希望能夠有住進有高級公設的社區,所以就有建商在取得使用執照後,透過「二次施工」的方式來實現廣告上作為噱頭的公共設施(例如:原本設計是梯間,但在通過使用執照審查後,偷偷變成健身房)。但這些「二次施工」的公設其實都是違建,一旦被其他人檢舉後,就有可能會被拆除,屆時權益受損的還是社區中的住戶,花了大筆的錢卻還無法享受到合理的公設,因此在看房時,務必要了解公設是否來自「二次施工」。

4. 公設的使用率和相關費用是否合理

有些公設看似很高級、很方便,但實際使用上可能不如想像,例如社區的游泳池就是很好的例子。一般而言,常見的標準泳池為長度 25 ~ 50 公尺及深度 1.5 ~ 2 公尺的設計,依法規定泳池若是水深超過 1.2 公尺,或是有 25 公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺,就必須配置合格救生員。因此許多社區為了減少管理支出,大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用,如果是有游泳習慣的居民,購買前得先評估是否能滿足日常的游泳需求,或者在滿足需求下,所產生的相關費用是不是能夠承擔。此原則放到健身房、閱覽室等公設,都是可以適用的

 

結語:

因為法令的與時俱進和居住習慣的轉變,現在要買到「零公設」的房子已經越來越難了,因此與其一味的追求「低公設」的不動產,不如換個角度,找到真正合適自己需求的「好公設」,才能在保障日常生活品質的同時,兼顧不動產的保值程度哦!

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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