南台南副都心 懶人包!機能如何?房價水準?未來發展?台南捷運藍線將經過!
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南台南副都心 懶人包!機能如何?房價水準?未來發展?台南捷運藍線將經過!

2021 年 11 月 24 日

 
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南台南副都心 是台南鐵路地下化後冉冉升起的一塊新區域市場。台南鐵路地下化,造成都市景觀的轉變,也帶動周邊不動產市場。眾所周知,東區與中西區是台南市的蛋黃區,隨著鐵路地下化,南科與相關路網建設後,市中心也將逐漸東移。其中台南大部份蛋黃區早已開發完成,除了平實重劃區外,少有大量土地與重劃區釋出。因此 南台南副都心 可以說是台南東區少有可發展的腹地。在台南不動產市場中的定位更顯特殊。

南台南副都心定位

首先以宏觀角度來看台南市,我們可以從幾個面向抓出南台南副都心在台南全市中的定位。現階段台南市區的發展將東區以成大大學城為核心,並佐以兩大副都心,分別為:

東台南副都心

南紡夢時代與平實重劃區為核心,坐擁便利生活機能。

南台南副都心

台灣糖業研究所用地、南台南站、巴克禮公園為核心。其中南台南副都心定位特殊之處在於:

  • 南台南站為重點轉運中心:服務範圍涵蓋台南機場、體育園區、長榮酒店、市立文化中心、舊八一四空軍醫院、台糖總部等重要節點。
  • 為台鐵沙崙線第一站:具有台南入口門戶形象上的意義。但能否帶動站點周邊商業區發展才是關鍵。

*台鐵沙崙線終點站沙崙站與高鐵台南站連結,也代表著從南台南副都心可以輕鬆抵達台南高鐵站,並快速往返台灣西部大城市)

  • 坐擁文教區與巴克禮公園等綠地。

台南市東區發展計畫示意圖

南台南副都心基地狀況

南台南副都心目前都還是農業區,但開發優勢在於基地主要都是台糖土地,產權單純,在推動開發與區域建設整合上遭遇的難度較低。我們先來探究基地周邊現況,再看未來發展願景。

南台南副都心機能

別看南台南副都心基地內是一整片的農地,其實南台南副都心周邊生活機能完備,包含了商圈、文教、公園與區域性百貨、醫院等。以區位條件而言,可以說是非常成熟。

南台南副都心生活機能

如圖所示:

  • 北側:有台南文化中心、巴克禮公園、台糖酒店、德安百貨與誠品。
  • 東側:有崇明國小,台南市立醫院等。
  • 南側:過生產路則為台糖總部。往南則為台南機場與奇美博物館。

南台南副都心學區

崇明國中、德高國小、大同國小等優質學區。

南台南副都心商圈

就近而言,東區崇德路沿線商家開設密集,還有崇德公有零售市場等。往北騎車約5-6分鐘即可達熱鬧的林森路以及大東夜市。生活與消費便利性不需多加贅述。

*富立和築是什麼?後面在房價走勢那邊會有詳細說明喔!

南台南副都心周邊重要設施與商圈

南台南副都心房價

從近幾年房價交易資料來看,南台南副都心呈現價、量均跌的趨勢,不像是前景看好的區域交易走勢,但仔細分析,會很快發現箇中原因。

截至 2021 年 10 月,南台南副都心區域的平均房價為 24 萬,因為這邊的房價基期已高,位於東區蛋黃區,即便現在有大片重劃區土地及計劃案釋出,但房價仍然漲幅有限(僅1.04%)。

此外,近年區域價格較低與今年成交量下跌也有可能是因為政策使然。目前區域內主要建案有富立建設的「富立和築」、「富立真邦」與清景麟建設的「清景麟巴克禮」建案。而「富立和築」的特定社區每坪單價卻又特別低!

富立建設-和築真邦建案與均價示意

其實原因在於,先前受台南鐵路地下化而影響的拆遷戶,台南市政府開放能以半價方式申購照顧住宅,這個重要的社會住宅即為「富立和築」,又稱「台南鐵路地下化專案照顧住宅」。

因此去年交易量除了富立真邦&清景麟巴克禮銷售外,更多是照顧住宅(富立和築)的特殊交易,也難怪價量都不太好看了。話雖如此,富立和築的簡約洗鍊的設計,讓筆者跳脫了對社宅的固有印象。

南台南副都心房價

南台南副都心重大建設

南台南副都心的未來交通規劃包含鐵路地下化、捷運輕軌等交通建設,能夠大幅改善區域的易達性。此外,也有南側台南都會公園特定區開發計畫,但後者筆者認為對基地影響有限。

南台南副都心周邊重大建設

台鐵南台南站

台鐵南台南站其實一直都存在,但從來沒有出現在火車時刻表上,也無從搭乘,因此網上對於南台南站便有了:台南的九又四分之三月台的稱號。其實沒有被民眾使用的原因很單純,南站是當初聯絡台糖糖業試驗所的貨運用車站,在1991年便荒廢停用了,之後甚至改為古蹟咖啡廳,也因此不提供旅客上下車服務。

台鐵南台南站

在台南鐵路地下化後,配合台南的鐵路捷運化計畫,將增設 林森站南台南站 。讓南台南站得以重新出現在世人眼前。作為南台南副都心重要站點,新增的南台南站將串聯周邊區域資源,包括:台南機場、體育園區、長榮酒店、市立文化中心、台糖總部等重要據點。

此外,期待原鐵路沿線形塑的綠廊與開放空間能為周遭的都市帶來質變。稍嫌可惜的是,基地西側目前仍未開發,串連後現階段效益有限。

台南捷運規劃

依據 107 年行政院核定之藍線可行性研究報告書,台南捷運藍線第一期約將自南台南站北側的大同路起,一路串連至大橋。預計將串起仁德、東區與永康,預期台南市中心會有東移效應。能夠放大但路網目前仍在環評階段,未來具體路線仍有許多變數。此外,紅線也將自大同站串連,行經南台南站並一路南向至大湖,但因行經區域不是潛力區域,對於南台南站重劃區影響較小。

台南捷運路網規劃圖

南台南副都心未來規劃

南台南副都心基地的規劃能從既有基地的三個核心做出發,簡單粗分為北、中、南側討論。

  • 北側:延伸巴克禮公園與崇明國小國中學區。形塑住宅社區。
  • 中軸:圍繞南台南站形成的商業區。中間地塊則用作文教園區,現為台南科學未來館預定地。
  • 生產路以南台糖營運總部。其餘用地主要以住宅區為主。

綜觀而言,區域整體規劃機能相當完整。其中更看好北側住宅區的品質。南側住宅區品質則受鄰地台糖總部的規劃影響大,且向南已是市區邊陲,生活機能不如北側。

台南科學未來館

基地內原先的文教用地上,當初規劃為與台南大學進駐但無結果。 2018 年宣布將改為「台南科學未來館」,為全國第六座國立科學教育體驗館。

根據台南市府發布的新聞稿:「本案預計由中央政府投入 46.97 億元(硬體設施 25.94 億元、軟體設施 21.03 億元),並預估每年將帶來超過 140 萬人次的參訪,若以每人消費 1,500 元的保守估計,概估每年可為台南帶來超過 21 億元的商機。」我個人認為雖然願景宏大,但相比其他大型建設,科學教育體驗館的性質對區域發展的真實帶動效應有限。

但換個角度思考,科學館平日假日人流量不大,對於周邊社區的干擾程度小。而且開放空間多規劃為開放性綠地與公園,能夠有效提升周邊住宅區的社區品質與親子遊憩特性。我認為對於周邊住宅區房價而言,自然是一項大利多。

南台南副都心基地未來規劃

南台南副都心區域分析

幫大家總結一下南台南副都心的三項重點,希望大家能對台南房市有更好的理解。

  • 受惠南科未來增長,人口與房市需求預計將透過北外環與捷運藍線路網外溢至東區。現有蛋黃區開發飽和,南台南副都心以及平實重劃區是少有的大面積發展腹地
  • 南台南副都心鄰近生活機能豐富,且享有大面積綠地與文教園區規劃,市容與景觀相較傳統市區而言未來可期。
  • 區域發展的三個核心,包括「文教用地」、「車站專用區」及「巴克禮公園」。其中,筆者個人認為車站將是本區發展的核心,但周邊商業機能的發展能否帶動,仍有很高不確定性。現在已有崇德路成熟商業帶。未來商業需求關鍵在於住宅區進駐的人口數量以及文教園區進駐狀況。

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