【打房政策懶人包】 房地合一稅2.0 實價登錄2.0 上路!財政部 央行 國發會 聯手打房!
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呂國瑋
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【打房政策懶人包】 房地合一稅2.0 實價登錄2.0 上路!財政部 央行 國發會 聯手打房!

2021 年 7 月 27 日

 
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編按: 打房政策 還有下一步? 央行總裁楊金龍表示若未來房價持續上漲、房貸餘額持續增加, 不排除祭出第 3 波打放政策,甚至不惜將自然人第 2 戶貸款成數降至 5 成以下。

政府每天都說要打房,今天就讓我們先來看看台灣曾經的那些打房政策及效果,順便也了解一下到底 2021 年的 台灣打房 政策會有哪些?再來看看究竟這次南韓政府為什麼會在疫情期間突然出手呢?

打房政策1:房地合一稅2.0

為了落實打居住正義,立法院於 4/9 日三讀通過 房地合一稅2.0 版本,並確定於今年 7/1 日生效!其中調整了所得稅法中對於「短期持有」的定義,避免投機客的炒作,以及利用法人的身分來逃稅。其中將 預售屋 納入未來房地合一稅課稅範圍最為的引人注目!

房地合一稅2.0 

  • 個人 or 法人持有房屋 2 年內轉手—課 45%
  • 個人 or 法人持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手—課 35%
  • 個人 or 法人持有房屋 5 年後轉手—課 20%
  • 預售屋 、 特定股權交易也納入房地合一課稅範圍(稅賦將可望比現行併入個人綜所稅更高)
  • 若是因非自願因素出售,可適用排除條款以 20% 課徵,不會被課 35% 或 45%
  • 若是自願出售,也是轉手後有獲利在 5 年內轉手的才會被課重稅。

適用範圍:2016年後取得的房屋

買房時間 賣房時間 適用法規
2016年 7 月 1 日 前 2021年 7 月 1 日 前 依舊版稅制規定
2016年 7 月 1 日 前 2021年 7 月 1 日 後 依舊版稅制規定
2016年 7 月 1 日 後 2021年 7 月 1 日 前 依舊版稅制規定
2016年 7 月 1 日 後 2021年 7 月 1 日 後 依新版稅制規定

延伸閱讀>>> 什麼是房地合一稅?該怎麼算?這樣做竟然還可以退稅!

打房政策2:實價登錄2.0

去年(2020/07/01)修改的實價登錄主要是針對流程簡化、責任歸屬、不實申報罰則三項進行修法,今年(2021/07/01)修改的 實價登錄2.0 則是針對最近過熱的房市,希望可以藉由更加健全、即時的實價登錄系統,來減少投機客炒作房價的機會,尤其修法的重點擺在一直是投機熱區的預售屋上!

央行、行政院動起來,一起加入 健全房市 的工作隊伍之中。 實價登錄 2.0 終於在立院三讀,將在今年 7/1 上路。主要有這幾項變革:

  • 揭露完整門牌地號
  • 以法律明定主管機關查核權
  • 預售屋銷售資訊即時申報
  • 刻意隱匿資訊、炒作加重罰責

延伸閱讀>>>實價登錄2.0 是什麼?改了什麼?實價登錄時間 期限 懶人包!

打房政策3:選擇性信用管制

繼 2020/12/8 宣布信用管制後,央行於 3/18 宣布第二波選擇性信用管制,並於 3/9正式實施:

  • 公司法人購置住宅貸款最高成數:一律為 4 成。
  • 自然人購置住宅貸款,第 3 戶購屋貸款最高成數,由 6 成降至 5.5 成,並新增第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成。
  • 自然人購置高價住宅貸款最高成數,由 6 成降至 5.5 成,並新增第 4 戶(係指名下已有 3 戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由 6 成降至 4 成。
  • 新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數 5.5 成。

延伸閱讀>>>央行限貸令 !到底什麼是 選擇性信用管制 ?對 房市 會有什麼影響?只有這 2 種狀況可以被豁免!

台灣打房政策懶人包!

台灣房市也是歷經高低起伏,其中最為人知曉的便是從 SARS 之後的一波長達十多年的漲勢。為了抑制日益高漲的房價,當年政府也是祭出許多的政策,試圖遏止房價的繼續飆升,且手段其實與現在韓國施行的政策相當雷同。舉例來說:

  1. 選擇性信用管制( 限貸令 )
    規定在特地區內(台北市所有行政區及新北市十五個行政區),名下第 2 棟以上房產的貸款,其貸款成數不可超過 7 成(一般購屋時,都會希望貸款成數越高越好,因為代表所需準備的現金可以越少),讓管制區內房市交易瞬間凍結。
    但自 2016 年後,除高價住宅(台北市超過 7000 萬、新北市超過 6000 萬、其他縣市超過 4000 萬)外,都取消貸款的限制
  2. 特種貨物及勞務稅( 奢侈稅
    其主要課稅範圍包含持有 2 年以內移轉之非自用房屋及土地,按「銷售價格」課徵 10 %或 15 %之特種貨物及勞務稅。因為是以售價課稅,也讓當時非常熱門的豪宅交易市場瞬間凍結。
    但自 105 年 1 月 1 日起訂定銷售契約者停徵,免再申報。
  3. 房屋稅差別稅率( 囤房稅
    根據《房屋稅條例》,房屋在全國合計超過 3 戶,無實際居住或出租(非公益),都是非自住房屋、視為「囤房」,並由各地方政府對囤房的部分,課徵 1.5% 至 3.6% 的徵收率。
    但目前除台北市實施三戶以上 3.6% 、宜蘭縣實施三到七戶 2.4% 八戶 3.6% 、連江縣實施三戶以上 2 %的差別稅率外,其他縣市政府幾乎都是從低訂定徵收無差別稅率 1.5% 。
  4. 房地合一稅
    針對居住在中華民國境內者,持有不動產不到一年就出售,要按實價(房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅)課 45% 的最高稅率;持有 1 ~ 2 年就出售課 35% ;持有超過 2 ~ 10 年就出售課 20% ;持有超過 10 年則課 10% 。

選擇性信用管制( 限貸令 )、特種貨物及勞務稅( 奢侈稅 )、房屋稅差別稅率( 囤房稅 )、房地合一稅

然而這些看似相近的手段究竟能否達到效果?從台灣的案例來說,現行的房屋稅差別稅率的施行因為地方強烈反彈而受阻;房地合一稅主要功能只能避免短期炒房,因此當持有的稅率低(沒有施行房屋稅差別稅率),投資客們通常可以先輕鬆撐過要繳房地合一重稅的前兩年(不要即買即賣),之後再進行買賣。如此可以減輕許多負擔,但也因此造就這些法案實施至今,似乎沒有發揮當初立法者所認為的效果,讓民眾對於房價下降太有感。

2021年財政部打房

財政部決定今年再出手 打房 !財政部日前對外表示將推動 房地合一稅 修法,外傳修法方向預期將以現行持有期間 1 年內課 45% 重稅,調整為持有 2 年內交易就課 45% 稅率(期望可以減少頻繁的炒房交易);另擬修法將境內以 公司名義交易 的房產也一併納入房地合一稅(避免公司經營者以公司名義炒房,藉此避稅),最高稅率同樣 45% 。

2021年央行打房

央行 終於出手 打房 ! 央行 選擇性信用管制 利刃終於出鞘,初步針對公司法人、建商及擁有三戶以上的大戶進行限貸的措施,對於首購族、換屋族民眾而言,影響應該不大。

  • 新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成;第 2 户(含)以上貸款,最高貸款成數為 5 成,均無寬限期
  • 新增全國自然人第 3 户(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期
  • 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為 5 成

2021年國發會打房

國發會 提出了 9大房市健全方案 ,但這 9點方案 中卻不見 囤房稅 ,外界認為最有力度的 選則性信用管制 也只是在中長期規劃中。因此這九大方案的效果究竟能發揮到怎樣的成度,值得後續觀察!但我們不妨可以先看看韓國的例子!從房市飆漲,到大動作 打房 ,最後卻發現好像效果有限?

  1. 建置不動產指標
  2. 強化預售屋稽查
  3. 加速實價登錄修法
  4. 加強查核不動產交易所得、預售屋與紅單交易所得
  5. 防杜個人藉由公司規避不動產稅負
  6. 修正住家房屋現值免徵標準,避免透過分割房屋規避稅負
  7. 適時採行選擇性信用管制
  8. 控管銀行授信風險
  9. 強化不動產業務風險管理與金融檢查

南韓打房:南韓房價到底有多誇張?

看完台灣的打房政策,讓我們來看看跟我們情況很相近的南韓。

在南韓現任總統文在寅上任前,營建業、房產業的投資支撐了南韓的經濟成長。但在文在寅上任後,力求實現他的競選政見:房地產的公平正義,於是限縮了許多房地產開發的自由及空間,卻反而造成房屋供給及需求(自住+投資)的逐漸不平衡。

屋漏偏逢連夜雨,本就漸漸供需不平衡的房市,碰上因為防疫而調降的低利率(韓國央行已累計降息 75 個基點),及為了紓困企業及家庭,政府承諾無限制地提供流動性,也造成市場上流動性資金的大幅提升。於是在房屋供不應求、低房貸利率、流動性資金過多三重因素加持下,也造就南韓的房價一飛沖天。

但細看南韓房市過熱的主要區域,其實只出現在首爾和周圍地段。相較下,在過去三年來,其他大型城市的房價相對穩定,甚至部分小型地區的房價持續下滑。從 2017 年 5 月到 2020 年 6 月,首爾的公寓平均價格一路上漲至 9.25 億韓元(約 2300 萬新台幣),漲幅超過 50% 。這個漲幅遠高於釜山的 2% 和大邱的 15% 。

南韓打房政策!

為因應一飛沖天的房市,在利率政策沒有太多操作空間的情況下(若將貸款利率拉高將使得原本已經苦哈哈的企業遭受致命一擊),南韓政府表示將翻倍現有房屋稅(從 0.6% 至 3.2% ,調高到 1.2% 至 6% ),對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元(約 1500 萬新台幣)、「坐擁三棟房產以上」的屋主。

除首爾之外,京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶,須遵守較嚴格的借貸規定,包括「禁止價格 15 億韓元(約新台幣 3700 萬元)以上的房地產貸款」,此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示,將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」,以抑制投機性投資。另外,長期來看,政府也會考慮鬆綁「都市土地的開發」以及於「國營土地興建住宅」,使得供給可以稍微追上需求。

台灣打房 VS 南韓打房

南韓這次的打房是因為累積的民怨已經鼎沸,文在寅的支持度再探新低,此時出這樣的重手,針對房屋稅加徵、貸款限制,看似有對症下藥,但後續如何持續施行其實才是關鍵。

而現在的台灣是否真的需要 打房 其實也還是一個爭議不休的問題,各派學者、中央到地方政府官員,都有自己的一套解釋。畢竟房地產對於國家經濟來說不論如何都頗為重要,太嚴格管制怕使得產業鏈崩潰,太鬆又會造成投機風氣四起,所以如何妥善掌握力道,其實也是政府的一大難題。

【 台灣打房 延伸閱讀】

【 韓國高房價 延伸閱讀】

【資料來源】

 
週餘
 
 
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