【 2022 打房 】政府打房政策有哪些?炒房不用坐牢了?打房懶人包看這裡!
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呂國瑋
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【 2022 打房 】政府打房政策有哪些?炒房不用坐牢了?打房懶人包看這裡!

2022 年 7 月 27 日

 
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最近央行 打房 動作頻頻! 2021 下半年疫情較為趨緩,壓抑幾個月的房市又再次爆發,也使得央行再度跳出來 打房。本篇文章除了幫大家整理了目前在線上的 打房政策 之外,也讓我們來回顧一下台灣曾經的 打房政策 &帶來的效果!順便也了解一下鄰居韓國在抑制高房價上的政策又有哪些?是否有我們可以學習的地方?

打房最新:2022 年 4 月 7 日,行政院通過打房政策草案,後續將送立法院三讀,預售屋投資客首當其衝!(未排進本期議程)
打房最新:2022年 6 月 16 日,央行並未提出新的打炒房政策(選擇性信用貸款

2022 打房政策的成效究竟如何?筆者已經幫你整理在文末了,快來看看!

2022 打房行政院草案(最新版本)

行政院在 2022 年 4 月 7日 通過《平均地權條例》的修法草案,主要分為兩大重點!(未排進本期議程)

重點一 限制預售屋、新成屋契約讓與或轉售!

為了避免投資客藉由換約轉售來牟利,影響消費者權益,需要有「特殊情形」或是轉售的對象是配偶直系、二親等內旁系血親,且經直轄市、縣(市)主管機關核准者,才可以進行轉售,也就是假如你有契約,但不符合「特殊情形」的話,只能轉售給配偶、父母或兄弟姊妹,而且還需要政府核准才可以轉售,那麼「特殊情形」是指什麼呢?

預售屋轉售例外–「特殊情形」:財產因故遭強制執行;配偶、近親因重大傷病須…

  1. 長期療養
  2. 非自願失業
  3. 重大變故,致無力繳款履約情形。

根據草案,如果違規的話,按戶(棟)將處 50 ~ 300 萬元的罰鍰!

重點二 重罰炒作行為!(但不用坐牢)

在這項重點又可分為四項措施:

  1. 重罰炒作:若有不動產炒作的行為,如散播不實資訊、虛偽交易營造熱銷假象、壟斷轉售牟利等,都可按戶(棟、筆)數處罰 100 ~ 5000 萬元,限期沒有改善的話,還可以連續處罰!因此建商、代銷將會減少許多價格操控的空間,行銷手段如閉門銷售(潛銷)、網路群組銷售、團購炒房、加價換約轉售都會被懲罰!
  2. 檢舉獎金:同時,防範炒作行為也會結合民眾檢舉獎金制度,如民眾對不動產銷售或實價登錄違規,向縣市政府檢舉的話,查證屬實,也會提取罰鍰的一定比率做為獎金。
  3. 限制私法人購屋:以往有些人會利用私法人名義購買豪宅,以規避稅賦,或是以私法人炒作房市。此次修法明定一般公司等私法人購買住宅改採許可制,必須符合長期整棟出租經營員工宿舍都更危老取得產權所需其他必要用途等 4 大用途,並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
  4. 預售屋解約:為了使民眾更能判斷行情價格,預售屋買賣契約假如解約的話,建商要在 30 天內申報實價登錄;違規者將按戶棟處罰 3 ~ 15 萬元。

2021 打房內政部草案

剛剛提及的是 2022 年 4 月行政院的版本,別忘了內政部在 2021 年 12 月也有通過修法草案,當時祭出五大打炒房措施,將修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》,這五大措施分別說明如下,大家可以觀察看看這兩種版本的差異。

預售屋合約禁止轉售!

除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外,預售屋合約不得換約轉賣給第三人,同時也要求建商不得同意或協助轉售,違者將按戶/棟處罰 50 萬至 300 萬元。

限制私法人購屋!

管制私法人購屋,將增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制,並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。原則上私法人要購入住宅,僅容許作員工宿舍、長期出租或都更危老取得產權所需的 3 種情形。

炒房要坐牢!

對於任何人意圖影響交易價格製造熱銷假象壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰 100萬~500 萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人,並可處三年以下徒刑或併科罰金 100萬 ~ 5,000萬元。

預售屋解約要申報!

預售屋買賣契約若有解約情形,應在 30 日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰 3萬 ~ 15 萬元,未來消費者在實價登錄資訊上就能明顯判讀曾解約的預售屋建案,可更加正確地判斷行情。

炒房檢舉 & 獎金制度!

內政部也將建立檢舉 & 獎金制度,針對不動產的炒作、成交資訊申報違規,經檢舉並查證屬實者,可以拿到罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金。

內政部 vs 行政院版本

從下表可以看出,經過 4 個月的研擬,原本內政部的版本到行政院後有些許變化。首先,因為有民間團體主張預售屋過度禁止轉售的話,將會侵害真正家庭有困難還款的人,所以行政院也訂定預售屋轉售的「特殊情形」;眾所期盼的「炒作要坐牢」在行政院本版也因爭議而胎死腹中,至於其他條例則相同。只是目前仍無法得知接下來進行三讀時,又會產生什麼樣的變化。

內政部版本 行政院版本
預售屋禁止轉售 除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外,預售屋合約不得換約轉賣給第三人。 除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外,以及「特殊情形」,預售屋合約不得換約轉賣給第三人。
重罰炒作 (1)不動產炒作:處罰 100萬~500萬元

(2)造成民眾恐慌:處 3 年以下徒刑或併科罰金 100萬 ~ 5,000萬元

按戶(棟、筆)數處罰 100 ~ 5000 萬元,限期沒有改善,可以連續處罰。
檢舉炒房獎金 罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金 同內政部版本
私法人購屋限制 增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制,並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 同內政部版本
預售屋解約申報 若有解約情形,應在 30 日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰 3萬 ~ 15 萬元 同內政部版本

2022 打房政策 (執行中)

央行利率持續凍漲之餘,卻意外又再祭出 4 大打房政策!

1.非首購沒有寬限期

這個打房政策對於一般買房的民眾來說有很大的影響!這次央行針對台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市推出第 2 戶購屋貸款不得有寬限期的限制。也就是說如果你名下已經有這些地區的房產,又再購買第二戶的話,貸款不能享有寬限期。推測是希望藉此避免投資客利用寬限期來炒房。

延伸閱讀>>>房貸 寬限期 越長越好?如何判斷自己該不該運用 寬限期 ?

2.調降買地貸款的成數

再次調降購地貸款的最高成數到 6 成,且是自 2021 / 9 / 24 起就實施,沒有給太多緩衝時間。這招應該是要避免建商或是壽險業者大規模的購地並囤地。

3.調降工業區閒置土地抵押貸款

再來的打房政策是調降工業區閒置土地的抵押貸款,最高成數只剩 5 成!並且規定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款的「一定期間」為 1 年,也就是說降低建商利用手邊閒置工業區土地借錢買地的可能。

4.購屋貸款利率再限制

雖然央行沒有升息,但也大動作的找了全台銀行、信用合作社等有承作房屋貸款業務的金融機構「喝咖啡」,希望可以配合政府的打房政策,將第一戶房產的房貸和第二戶、第三戶的房屋貸款利率做出區隔,制定差別化訂價,以避免投機客炒作&大量囤房。

目前傳出央行希望各大放款機構,能夠將房貸利率的最低門檻訂在:

  • 第一戶房貸利率 1.31% 
  • 第二戶房貸利率 1.6%
  • 第三戶房貸利率 1.72%

打房 :房地合一稅2.0

為了落實打居住正義,立法院於 4/9 日三讀通過 房地合一稅2.0 版本,並於 7/1 日生效!其中調整了所得稅法中對於「短期持有」的定義,避免投機客的炒作,以及利用法人的身分來逃稅。其中將 預售屋 納入未來房地合一稅課稅範圍最為的引人注目!

房地合一稅2.0 

  • 個人 or 法人持有房屋 2 年內轉手—課 45%
  • 個人 or 法人持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手—課 35%
  • 個人 or 法人持有房屋 5 年後轉手—課 20%
  • 預售屋 、 特定股權交易也納入房地合一課稅範圍(稅賦將可望比現行併入個人綜所稅更高)
  • 若是因非自願因素出售,可適用排除條款以 20% 課徵,不會被課 35% 或 45%
  • 若是自願出售,也是轉手後有獲利在 5 年內轉手的才會被課重稅。

適用範圍:2016年後取得的房屋

買房時間 賣房時間 適用法規
2016 年 7 月 1 日 前 2021 年 7 月 1 日 前 依舊版稅制規定
2016 年 7 月 1 日 前 2021 年 7 月 1 日 後 依舊版稅制規定
2016 年 7 月 1 日 後 2021 年 7 月 1 日 前 依舊版稅制規定
2016 年 7 月 1 日 後 2021 年 7 月 1 日 後 依新版稅制規定

延伸閱讀>>>房地合一稅 懶人包!房地合一稅是什麼?房地合一2.0稅率?教你怎麼算房地合一稅!

打房 :實價登錄2.0

2020/07/01 修改的實價登錄主要是針對流程簡化、責任歸屬、不實申報罰則三項進行修法,2021/07/01 修改的 實價登錄2.0 則是針對最近過熱的房市,希望可以藉由更加健全、即時的實價登錄系統,來減少投機客炒作房價的機會,尤其修法的重點擺在一直是投機熱區的預售屋上!

實價登錄 2.0主要有這幾項變革:

  • 揭露完整門牌地號
  • 以法律明定主管機關查核權
  • 預售屋銷售資訊即時申報
  • 刻意隱匿資訊、炒作加重罰責

延伸閱讀>>>實價登錄2.0 是什麼?改了什麼?實價登錄時間 期限 懶人包!

打房 :選擇性信用管制

2021/12/17 央行新打房政策!

  • 公司法人購置住宅貸款最高成數:一律為 4 成。
  • 自然人購置住宅貸款,第 3 戶購屋貸款最高成數,由 5.5 成降至 4 成,並新增第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 5 成降至 4 成,且沒有寬限期!
  • 已有房屋的自然人購置高價住宅貸款最高成數,由 5.5 成降至 4 成,且沒有寬限期!
  • 新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數 4 成。

延伸閱讀>>>央行限貸令 !到底什麼是 選擇性信用管制 ?對 房市 會有什麼影響?只有這 2 種狀況可以被豁免!

打房政策懶人包

台灣房市也是歷經高低起伏,其中最為人知曉的便是從 SARS 之後的一波長達十多年的漲勢。為了抑制日益高漲的房價,當年政府也是祭出許多的打房政策,試圖遏止房價的繼續飆升,且手段其實與現在韓國施行的政策相當雷同。

選擇性信用管制( 限貸令 )

規定在特地區內(台北市所有行政區及新北市十五個行政區),名下第 2 棟以上房產的貸款,其貸款成數不可超過 7 成(一般購屋時,都會希望貸款成數越高越好,因為代表所需準備的現金可以越少),讓管制區內房市交易瞬間凍結。

但自 2016 年後,除高價住宅(台北市超過 7,000 萬、新北市超過 6,000 萬、其他縣市超過 4,000 萬)外,都取消貸款的限制

特種貨物及勞務稅

其主要課稅範圍包含持有 2 年以內移轉之非自用房屋及土地,按「銷售價格」課徵 10 %或 15 %之特種貨物及勞務稅。因為是以售價課稅,也讓當時非常熱門的豪宅交易市場瞬間凍結。但自 105 年 1 月 1 日起訂定銷售契約者停徵,免再申報。

延伸閱讀>>>豪宅稅 是什麼? 奢侈稅 是什麼?該怎麼計算?豪宅怎麼定義?

房屋稅差別稅率

根據《房屋稅條例》,房屋在全國合計超過 3 戶,無實際居住或出租(非公益),都是非自住房屋、視為「囤房」,並由各地方政府對囤房的部分,課徵 1.5% 至 3.6% 的徵收率。

但目前除台北市實施三戶以上 3.6% 、宜蘭縣實施三到七戶 2.4% 八戶 3.6% 、連江縣實施三戶以上 2 %的差別稅率外,其他縣市政府幾乎都是從低訂定徵收無差別稅率 1.5% 。

延伸閱讀>>>囤房稅 是什麼? 空屋稅 有用嗎?各縣市 2022 囤房稅 計畫?囤房稅真的能抑制炒房嗎?

房地合一稅

針對居住在中華民國境內者,持有不動產不到一年就出售,要按實價(房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅)課 45% 的最高稅率;持有 1~2 年就出售課 35% ;持有超過 2~10 年就出售課 20% ;持有超過 10 年則課 10% 。

選擇性信用管制( 限貸令 )、特種貨物及勞務稅( 奢侈稅 )、房屋稅差別稅率( 囤房稅 )、房地合一稅

然而這些看似相近的手段究竟能否達到效果?從台灣的案例來說,現行的房屋稅差別稅率的施行因為地方強烈反彈而受阻;房地合一稅主要功能只能避免短期炒房,因此當持有的稅率低(沒有施行房屋稅差別稅率),投資客們通常可以先輕鬆撐過要繳房地合一重稅的前兩年(不要即買即賣),之後再進行買賣。如此可以減輕許多負擔,但也因此造就這些法案實施至今,似乎沒有發揮當初立法者所認為的效果,讓民眾對於房價下降太有感。

財政部打房政策

財政部決定今年再出手 打房 !財政部日前對外表示將推動 房地合一稅 修法,外傳修法方向預期將以現行持有期間 1 年內課 45% 重稅,調整為持有 2 年內交易就課 45% 稅率(期望可以減少頻繁的炒房交易);另擬修法將境內以 公司名義交易 的房產也一併納入房地合一稅(避免公司經營者以公司名義炒房,藉此避稅),最高稅率同樣 45% 。

央行打房政策

央行 終於出手 打房 ! 央行 選擇性信用管制 利刃終於出鞘,初步針對公司法人、建商及擁有三戶以上的大戶進行限貸的措施,對於首購族、換屋族民眾而言,影響應該不大。

  • 新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成;第 2 户(含)以上貸款,最高貸款成數為 5 成,均無寬限期
  • 新增全國自然人第 3 户(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期
  • 新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為 6.5 成,並保留其中 1 成待動工興建後才能撥貸
  • 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為 5 成

國發會打房政策

國發會 提出了 9大房市健全方案 ,但這 9點方案 中卻不見 囤房稅 ,外界認為最有力度的 選則性信用管制 也只是在中長期規劃中。因此這九大方案的效果究竟能發揮到怎樣的成度,值得後續觀察!但我們不妨可以先看看韓國的例子!從房市飆漲,到大動作 打房 ,最後卻發現好像效果有限?

  1. 建置不動產指標
  2. 強化預售屋稽查
  3. 加速實價登錄修法
  4. 加強查核不動產交易所得、預售屋與紅單交易所得。
  5. 防杜個人藉由公司規避不動產稅負
  6. 修正住家房屋現值免徵標準,避免透過分割房屋規避稅負
  7. 適時採行選擇性信用管制
  8. 控管銀行授信風險
  9. 強化不動產業務風險管理與金融檢查

延伸閱讀>>>預售屋紅單 是什麼? 紅單轉讓 很好賺?紅單怎麽轉賣?怎麼換名?

南韓打房:南韓房價到底有多誇張?

看完台灣的打房政策,讓我們來看看跟我們情況很相近的南韓。

在南韓現任總統文在寅上任前,營建業、房產業的投資支撐了南韓的經濟成長。但在文在寅上任後,力求實現他的競選政見:房地產的公平正義,於是限縮了許多房地產開發的自由及空間,卻反而造成房屋供給及需求(自住+投資)的逐漸不平衡。

屋漏偏逢連夜雨,本就漸漸供需不平衡的房市,碰上因為防疫而調降的低利率(韓國央行已累計降息 75 個基點),及為了紓困企業及家庭,政府承諾無限制地提供流動性,也造成市場上流動性資金的大幅提升。於是在房屋供不應求、低房貸利率、流動性資金過多三重因素加持下,也造就南韓的房價一飛沖天。

但細看南韓房市過熱的主要區域,其實只出現在首爾和周圍地段。相較下,在過去三年來,其他大型城市的房價相對穩定,甚至部分小型地區的房價持續下滑。從 2017 年 5 月到 2020 年 6 月,首爾的公寓平均價格一路上漲至 9.25 億韓元(約 2300 萬新台幣),漲幅超過 50% 。這個漲幅遠高於釜山的 2% 和大邱的 15% 。

南韓打房政策!

為因應一飛沖天的房市,在利率政策沒有太多操作空間的情況下(若將貸款利率拉高將使得原本已經苦哈哈的企業遭受致命一擊),南韓政府表示將翻倍現有房屋稅(從 0.6% 至 3.2% ,調高到 1.2% 至 6% ),對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元(約 1,500 萬新台幣)、「坐擁三棟房產以上」的屋主。

除首爾之外,京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶,須遵守較嚴格的借貸規定,包括「禁止價格 15 億韓元(約新台幣 3,700 萬元)以上的房地產貸款」,此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示,將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」,以抑制投機性投資。另外,長期來看,政府也會考慮鬆綁「都市土地的開發」以及於「國營土地興建住宅」,使得供給可以稍微追上需求。

打房政策

台灣打房政策 VS 南韓打房政策

南韓這次的打房是因為累積的民怨已經鼎沸,文在寅的支持度再探新低,此時出這樣的重手,針對房屋稅加徵、貸款限制,看似有對症下藥,但後續如何持續施行其實才是關鍵。

而現在的台灣是否真的需要 打房 其實也還是一個爭議不休的問題,各派學者、中央到地方政府官員,都有自己的一套解釋。畢竟房地產對於國家經濟來說不論如何都頗為重要,太嚴格管制怕使得產業鏈崩潰,太鬆又會造成投機風氣四起,所以如何妥善掌握力道,其實也是政府的一大難題。

2022 打房政策成效

看完政府一系列的打炒房政策之後,究竟打房之後對於房市的影響狀況如何呢?首先從成交量來看,六都 2022 年 6 月建物買賣移轉棟數合計21,304棟,相較上月減少 1,537 棟,整體月減幅度大約 7%,相較去年同期減少 3,723 棟,年降幅度約達15%;而從貸款餘額來看,根據中央銀行 2022 年 7 月 26 日公布的數據,全體國銀 2022 年 6 月「購屋貸款餘額」為 91,406 億元,創歷史新高,不過其年增率僅 8.73% ,年增率連月下滑成為一年半以來的最新低。除此之外,建商推案的信心指標「建築貸款餘額」, 6 月為 29,580 億元,持續締造新成績,雖然相較前一個月增加 324 億元,但 6 月的建築貸款年增率僅 12.86% ,連 11 月下滑成為近兩年半的最低水準。

這樣的房市降溫效果,除了與政府積極打炒房有關,也與近年持續通膨、央行升息以及新冠肺炎疫情的衝擊息息相關。公股銀行的主管更指出,金管會及央行的打炒房措施,以「三禁令」最為有效,包含「調高不動產風險權數」、「銀行法72-2條不動產放款三成上限」,以及「建商向金融機構申請購地貸款時,需切結 18 個月內動工興建,否則須回收貸款或提高利率」。雖然目前房價看起來還沒有完全進入下調的趨勢,不過在持續量縮以及上述各種抑制房市升溫因素的影響下,未來的房價應仍有向下盤整的空間,讓我們持續關注!

什麼是「 購屋貸款餘額 」?「不動產風險權數」會怎麼影響銀行?

  • 「貸款餘額」指的是到某一特定日期時間點,借款人尚未歸還放款人的貸款總額。購屋貸款餘額經常被用來作為代表房市熱絡程度的指標,一般認為購屋貸款餘額越高,代表房市越發燒(表示借錢買房的人很多),不過同時也可能代表國民購屋的欠債金額相當高昂!
  • 「風險權數」指的是銀行計算資本適足率時,必須計提多少資本的標準。風險權數愈高,銀行就必須計提更多的資本額,才足以承擔可能的風險,所以資本額計提的愈多時,銀行面臨的增資壓力也會越高。所以提升不動產風險權數,代表未來銀行進行不動產放款都會「吃掉更多資本」,除非增資,否則拉高不動產放款利率也無濟於事。

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