南韓出重手打房,台灣呢?

作者:呂國瑋   |   2020 / 07 / 14

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


根據《彭博》 7 月 10 日報導,南韓財長洪楠基為未能穩定房市道歉並決定出重手打房!這是這幾天在房地產市場中最為人津津樂道的話題,究竟這次南韓政府為什麼會在疫情期間突然出手呢?南韓這次施行的打房手段有什麼是台灣可以效仿的嗎?

南韓房價現在到底有多誇張?

在南韓現任總統文在寅上任前,營建業、房產業的投資支撐了南韓的經濟成長。但在文在寅上任後,力求實現他的競選政見:房地產的公平正義,於是限縮了許多房地產開發的自由及空間,卻反而造成房屋供給及需求(自住+投資)的逐漸不平衡。

屋漏偏逢連夜雨,本就漸漸供需不平衡的房市,碰上因為防疫而調降的低利率(韓國央行已累計降息 75 個基點),及為了紓困企業及家庭,政府承諾無限制地提供流動性,也造成市場上流動性資金的大幅提升。於是在房屋供不應求、低房貸利率、流動性資金過多三重因素加持下,也造就南韓的房價一飛沖天。

但細看南韓房市過熱的主要區域,其實只出現在首爾和周圍地段。相較下,在過去三年來,其他大型城市的房價相對穩定,甚至部分小型地區的房價持續下滑。從 2017 年 5 月到 2020 年 6 月,首爾的公寓平均價格一路上漲至 9.25 億韓元(約 2300 萬新台幣),漲幅超過 50% 。這個漲幅遠高於釜山的 2% 和大邱的 15% 。

南韓政府打算怎麼辦?

為因應一飛沖天的房市,在利率政策沒有太多操作空間的情況下(若將貸款利率拉高將使得原本已經苦哈哈的企業遭受致命一擊),南韓政府表示將翻倍現有房屋稅(從 0.6% 至 3.2% ,調高到 1.2% 至 6% ),對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元(約 1500 萬新台幣)、「坐擁三棟房產以上」的屋主。

除首爾之外,京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶,須遵守較嚴格的借貸規定,包括「禁止價格 15 億韓元(約新台幣 3700 萬元)以上的房地產貸款」,此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示,將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」,以抑制投機性投資。另外,長期來看,政府也會考慮鬆綁「都市土地的開發」以及於「國營土地興建住宅」,使得供給可以稍微追上需求。

台灣打房的前世今生?

咦,怎麼覺得南韓政府的打房政策在台灣都似曾相識……

台灣房市也是歷經高低起伏,其中最為人知曉的便是從SARS之後的一波長達十多年的漲勢。為了抑制日益高漲的房價,當年政府也是祭出許多的政策,試圖遏止房價的繼續飆升,且手段其實與現在韓國施行的政策相當雷同。舉例來說:

  1. 選擇性信用管制(限貸令)
    規定在特地區內(台北市所有行政區及新北市十五個行政區),名下第 2 棟以上房產的貸款,其貸款成數不可超過 7 成(一般購屋時,都會希望貸款成數越高越好,因為代表所需準備的現金可以越少),讓管制區內房市交易瞬間凍結。
    但自 2016 年後,除高價住宅(台北市超過 7000 萬、新北市超過 6000 萬、其他縣市超過 4000 萬)外,都取消貸款的限制
  2. 特種貨物及勞務稅(奢侈稅)
    其主要課稅範圍包含持有 2 年以內移轉之非自用房屋及土地,按「銷售價格」課徵 10 %或 15 %之特種貨物及勞務稅。因為是以售價課稅,也讓當時非常熱門的豪宅交易市場瞬間凍結。
    但自 105 年 1 月 1 日起訂定銷售契約者停徵,免再申報。
  3. 房屋稅差別稅率(囤房稅)
    根據《房屋稅條例》,房屋在全國合計超過 3 戶,無實際居住或出租(非公益),都是非自住房屋、視為「囤房」,並由各地方政府對囤房的部分,課徵 1.5% 至 3.6% 的徵收率。
    但目前除台北市實施三戶以上 3.6% 、宜蘭縣實施三到七戶 2.4% 八戶 3.6% 、連江縣實施三戶以上 2 %的差別稅率外,其他縣市政府幾乎都是從低訂定徵收無差別稅率 1.5% 。
  4. 房地合一稅
    針對居住在中華民國境內者,持有不動產不到一年就出售,要按實價(房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅)課 45% 的最高稅率;持有 1 ~ 2 年就出售課 35% ;持有超過 2 ~ 10 年就出售課 20% ;持有超過 10 年則課 10% 。

然而這些看似相近的手段究竟能否達到效果?從台灣的案例來說,現行的房屋稅差別稅率的施行因為地方強烈反彈而受阻;房地合一稅主要功能只能避免短期炒房,因此當持有的稅率低(沒有施行房屋稅差別稅率),投資客們通常可以先輕鬆撐過要繳房地合一重稅的前兩年(不要即買即賣),之後再進行買賣。如此可以減輕許多負擔,但也因此造就這些法案實施至今,似乎沒有發揮當初立法者所認為的效果,讓民眾對於房價下降太有感。

台灣打房VS南韓打房

南韓這次的打房是因為累積的民怨已經鼎沸,文在寅的支持度再度下探四個月新低,此時出這樣的重手,針對房屋稅加徵、貸款限制,看似有對症下藥,但後續如何持續施行其實才是關鍵。

而現在的台灣是否真的需要打房其實也還是一個爭議不休的問題,各派學者、中央到地方政府官員,都有自己的一套解釋。畢竟房地產對於國家經濟來說不論如何都頗為重要,太嚴格管制怕使得產業鏈崩潰,太鬆又會造成投機風氣四起,所以如何妥善掌握力道,其實也是政府的一大難題。

資料來源:
South Korea Unleashes New Property Curbs Amid Soaring Prices
Reuters

【延伸閱讀】

相關個股
loading animation
呂國瑋
想將更多不動產知識及財務分析方法,用更創新簡單的媒介帶給大家! 也歡迎一起來討論切磋喔! Facebook:呂國瑋
關注