就是不能住?商業用地蓋住宅合法嗎?會被拆除嗎?
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就是不能住?商業用地蓋住宅合法嗎?會被拆除嗎?

2021 年 4 月 5 日


讀者來信:「邱愛莉 老師,妳好,妳的書中有提到房子要注意土地使用分區的問題,近日看了一間房子,交通與生活機能都算不錯,但土地分區商業區謄本用途辦公室,這樣的房子在購買時有什麼要考慮的地方嗎?」(延伸閱讀:土地使用分區 是什麼?建蔽率 容積率 又要怎麼算?

商業用地也有違規使用的疑慮

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,不過,大家沒注意到的是,除了工業用地有工業住宅的問題,連商業用地也可能有違規使用的疑慮

延伸閱讀:「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,也可能部份規畫為辦公室部分規劃為住宅。如果基地大,建物分為多棟,則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,方便銷售和日後管理。如果沒有分棟,則有可能中低樓層以下規劃辦公室使用,中高樓層以上規劃為住家。一般來說,住家的單價會比辦公室高至少 10% – 20% ,在稅賦上,住家也比辦公室來的優惠,在購買時一定要看清楚。

如何確定商業用地的房子是住家還是辦公室?

那如果想買的房子是商業用地,要如何確定它是規劃為住家還是辦公室呢?如果已經是成屋,可以調閱謄本,如果建物謄本寫的是「辦公室」或「事務所」,那就只能當辦公室使用,如買來之後改為住家格局,當成住家使用,就是違反使用用途,有可能被取締。如果是預售屋,則可以跟建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫,就可以知道每一戶的規劃是辦公室還是住家。(延伸閱讀:土地謄本 建物謄本 是什麼? 和權狀有什麼不同?教你怎麼看懂謄本細節!

不過,台灣很多住商混合的大樓華廈其實都有違規使用的情形,有些精華地段商業用地的小坪數建案,甚至因為挑高 3 米 6 甚至 4 米 2 、 4 米 5 而創下每坪單價新高。購買這樣的房子,除了承擔可能被取締的風險外,最好詢問仲介和管理員同一棟裡當住家和辦公室使用的比例有多少,畢竟辦公室的出入比住家複雜一點,在社區管理上要特別注意。

house123 邱愛莉》授權轉載

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